Торги: как учесть расходы на проведение или на участие

От проведения торгов выигрывают обе стороны — и их организатор, и их участник. Ведь это отличный повод заключить сделку на условиях, выгодных обеим сторонам.

Однако торги имеют свои особенности — и в организации, и в учете, и у стороны, которая их устраивает, и у тех, кто в них участвует.

Аукцион или конкурс

Договоры купли-продажи, подряда, оказания услуг, аренды можно заключить на торга х п. 1 ст. 447 ГК РФ . Организатором торгов может стать любой.

Если вы решились на это, для начала определитесь, что именно вы будете проводить: конкурс или аукцио н п. 4 ст. 447 ГК РФ .

Рассказываем руководителю

О факте проведения торгов, о том, в какой форме и когда они будут проводиться, какова начальная (при аукционе) или максимальная (при конкурсе) цена, нужно сообщить в объявлении, размещенном в газете, на телевидении или просто на видном месте, не менее чем за 30 дней до начала торго в п. 2 ст. 448 ГК РФ .

Аукцион выиграет тот, кто предложит бо ´ льшую цену, конкурс — тот, кто предложит самые выгодные услови я п. 4 ст. 447 ГК РФ . Но если вы решили проводить конкурс, то надо будет еще назначить конкурсную комиссию — из числа своих работников или с привлечением посторонних лиц.

Если вы проводите аукцион, в объявлении о проведении торгов необходимо указать начальную цену, если конкурс — максимальную.

Участнику аукциона надо быть готовым повышать цену, а участнику конкурса — разрабатывать какой-то особенный проект, для чего, возможно, придется привлекать новых работников и приобретать дополнительные материалы.

Все участники торгов должны предварительно внести задаток, указанный в извещении о проведении торгов, который будет возвраще н п. 4 ст. 448 ГК РФ :

• всем, если торги не состоялись;
• проигравшим участникам.

Посмотрим, как все это влияет на налоги.

Считаем налоги

Затраты организатора и участников торгов мы свели в таблицу.

glavkniga.ru

Как вернуть задаток за участие в торгах

Организация выиграла торги по продаже права аренды земельного участка. Организатор торгов — конкурсный управляющий. После заключения договора купли-продажи покупатель узнал, что Департамент недвижимости (собственник земельного участка МО) отказал в разрешении перевода прав и обязанностей по договору аренды. В связи с этим покупатель заявил о расторжении договора и попросил вернуть задаток. Конкурсный управляющий отказал в возврате задатка. На основании каких правовых норм можно вернуть задаток?

Ответы юристов (3)

На основании Гражданского кодекса РФ:

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, обязательство не исполнено не по вашей вине, а значит задаток должен быть вам возвращен в следствии невозможности исполнения договора. Если в досудебном порядке не удалось разрешить вопрос, следует подавать иск в суд, поскольку удержание задатка неправомерно.

Есть вопрос к юристу?

Поскольку отказ департамента недвижимости является обстоятельством не зависящим от участников сторон по договору

ст 416 ГК РФ
1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она
вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством,
за которое ни одна из сторон не отвечает.

то как указал выше возвращается просто задаток, если бы была бы вина организатора торгов то в двойном размере, но в данном случае только задаток.

Уточнение клиента

Сейчас арбитражный управляющий исключает право аренды из конкурсной массы, возникает вопрос, как он продавал то, что не мог продавать без согласия департамента? В договоре аренды чётко написано что перевод прав и обязанностей только с согласия департамента недвижимости. Это мы выяснили после торгов..

12 Мая 2016, 11:47

в любом случае надо подавать иск в суд, а дальше суд будет выяснять есть ли незаконные действия со стороны конкурсного управляющего, и если выясниться что он проводил торги с нарушениями, то тут есть умысел конкурсного на не исполнение данных обязательств и значит в двойном размере, сейчас пока трудно сказать был ли у него умысел, но то что как минимум сам задаток он обязан вернуть.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Возврат задатка за участие в торгах

Здравствуйте, разъясните пожалуйста следующую ситуацию. Согласно п.150 Правил Приказа ФАС №67 от 10.02.2010 N 67
«Заключение договора по результатам аукциона осуществляется в порядке, установленном пунктами 92 — 100 настоящих Правил». В соответствии с п.100 Правил «В случае если было установлено требование о внесении задатка, задаток возвращается победителю конкурса в течение пяти рабочих дней с даты заключения с ним договора. Задаток возвращается участнику конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер, в течение пяти рабочих дней с даты подписания договора с победителем конкурса или с таким участником конкурса.» Возникает вопрос, в главе XX «Порядок проведения аукциона» не указано, каким образом происходит распоряжение задатком победителя аукциона, следует ли отсюда, что задаток победителю аукциона возвращается в течение 5 рабочих дней с даты заключения с ним договора ?

Добрый день! Вы правильно читате 67 приказ ФАС России. Это недоработка разработчиков.

Формат данного форума ОФИЦИАЛЬНОГО САЙТА РФ не позволяет высказать в адрес разработчиков (ФАС) ОТКРОВЕННУЮ КРИТИКУ.

Дополнительно хотелось бы получить ответ на такой вопрос:
(п.147 Приказа) Задаток, внесенный участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене договора, возвращается такому участнику аукциона в течение пяти рабочих дней с даты подписания договора с победителем аукциона или с таким участником аукциона.
(п.100 Приказа) Задаток возвращается победителю конкурса в течение пяти рабочих дней с даты заключения с ним договора.
(п.3 ст.433 ГК РФ) Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
(п.2 ст.651 ГК РФ) Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В том случае, если предметом аукциона являлось право заключения договора на 3 года возврат задатков должен быть осуществлен победителю в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации договора, а участнику, сделавшему предпоследнее предложение — в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора аренды с победителем?

IULIA wrote: Дополнительно хотелось бы получить ответ на такой вопрос:
(п.147 Приказа) Задаток, внесенный участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене договора, возвращается такому участнику аукциона в течение пяти рабочих дней с даты подписания договора с победителем аукциона или с таким участником аукциона.
(п.100 Приказа) Задаток возвращается победителю конкурса в течение пяти рабочих дней с даты заключения с ним договора.
(п.3 ст.433 ГК РФ) Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
(п.2 ст.651 ГК РФ) Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Уважаемая, IULIA , а это вопрос на 100 баллов!

К сожалению, на него ответа нет, как Вы сами понимаете.)))

Это образец «правотворчества» ФАС России: ЗДРАВОГО СМЫСЛА ЗДЕСЬ НЕТ.

PS: Таких вопросов много к ФАС

Если хотите посмеяться почитайте вот это: «Руководство ФАС России нарушает антимонопольное законодательство»

Это сообщение было редактировано 1 раз. Последнее обновление произошло в 15/05/2012 12:00:20

Зарегистрирован: 10/11/2010 14:33:11
Сообщений: 13
Оффлайн

Согласно разъяснениям ФАС России от 05.06.2012 задаток засчитывается победителю в счет исполнения обязательств по заключенному договору, предусматривающему переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества, в случае, если такие обязательства возникают в течение 5 рабочих дней с момента заключения договора в размере таких обязательств.
При этом сумма задатка, превышающая размер указанных обязательств, подлежит возврату в соответствии с пунктом 100 (147) Правил.

Получается, что если оплата арендной платы по договору аренды возникает в течение 5 рабочих дней с даты заключения договора аренды, то задаток удерживается в сумме, равной арендной плате, а остальная часть возвращается. Если же обязательства по оплате арендной платы в течение 5 рабочих дней не возникают (например, в договоре указано, что арендная плата вносится до 10 числа месяца следующего за отчетным), то задаток подлежит возврату полностью. Правильно ли я понимаю данную трактовку ФАС?

Зарегистрирован: 09/05/2012 12:35:16
Сообщений: 226
Оффлайн

IULIA wrote: Согласно разъяснениям ФАС России от 05.06.2012 задаток засчитывается победителю в счет исполнения обязательств по заключенному договору, предусматривающему переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества, в случае, если такие обязательства возникают в течение 5 рабочих дней с момента заключения договора в размере таких обязательств.
При этом сумма задатка, превышающая размер указанных обязательств, подлежит возврату в соответствии с пунктом 100 (147) Правил.

Вы же прекрасно знаете, что разъяснения ФАС не могут противоречить законодательству. На мой взгляд — это очередная «халтура» ЦА ФАС России.

Все мы, специалисты-практики, прекрасно знаем, что 67 приказ ФАС России (действующая редакция) в настоящее время е предусматривает зачёта задатка. По приказу задаток подлежит возращению победителю торгов. Это прямо написано в приказе. Вместо того, чтобы внести в него исправления — исправить свою ошибку сотрудник ФАС в очередной раз написали юридическую галиматью, которую Вы описали.

На мой взгляд — они, видимо, имели в виду зачёт задатка в счёт предстоящих текущих платежей по аренде, но получилось в разъяснениях очень неудачно.

На основании чего? Если случаи удержания задатка четко прописаны.

Зарегистрирован: 09/09/2013 11:52:11
Сообщений: 426
Оффлайн

И вообще, чем является задаток. Задаток- это сумма, выдаваемая одной стороной . в доказательство заключения договора и в обеспечение его (договора) исполнения.

Второе.
Случаи удержания задатка строго регламентированы.
— Суммы задатков возвращаются участникам аукциона, за исключением его победителя, в течение пяти дней с даты подведения итогов аукциона.
— При уклонении или отказе победителя аукциона от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества задаток ему не возвращается и он утрачивает право на заключение указанного договора.
— Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

Как я понимаю, чтобы удержать задаток, необходима цепочка событий:
1. Аукцион состоялся
2. Вернуть задаток всем кроме победителя
3. Победитель уклоняется от заключения/исполнения договора

Зарегистрирован: 25/08/2014 15:48:18
Сообщений: 8
Оффлайн

Прислали уведомление, в котором сказано: Настоящим уведомлением сообщаем, что Ф.И.О., допущен к участию в аукционе.

Как это можно расценивать? Если допущен, то являюсь участником?

Действия организатора торгов в данном случае однозначно незаконные.
Напишите письмо с просьбой вернуть задаток.
когда получите письменный отказ, нанимайте самого дорогого юриста в округе и обращайтесь в суд
потом еще и расходы на представителя взыщите.

Зарегистрирован: 18/02/2011 14:50:57
Сообщений: 1058
Оффлайн

Задаток не возвращается в том случае, если Вы — победитель (и то, только в том случае, если Вы уклоняетель от заключения договора).
Во всех остальных случаях задаток возвращается
причем в установленные сроки
Вас никто не может заставить участвовать в аукционе или конкурсе
это дело добровольное
т.о. не пришли Вы потому что у Вас заболел любимый хомячок старшей дочери двоюродной сестры по материнской линии или потому что Вы просто не захотели туда приходить — совершенно не важно, это Ваше право

Задаток служит обеспечением не того, чтобы Вы пришли на торги
а того, чтобы, когда Вы станете победителем, Вы заключили договор
Если Вы победитель и Вы не заключаете договор — тогда получите невозврат задатка.

Спасибо большое. Форма письма произвольная?
Что лучше написать. Они уже сказали, что не вернут. Может лучше написать в письме, чтобы объяснили причину? И отправить, как я понимаю, заказным письмом?

Форма произвольная. Написать надо о том, что Вы недоумении от того, что в установленный законом трехдневный срок организатор торгов умудрился неуспеть вернуть задаток.
Написать о том, что кроме задатка организатор аукциона теперь еще должен процент за фактическое пользование денежными средствами.
попросить разъяснить ситуацию.
и указать на то, что при неразрешении вопроса Вы (что уж делать) будете вынуждены обратиться в суд за защитой своего нарушенного права

torgi.gov.ru

АЗБУКА ПРАВА

Задаток на торгах

В российском законодательстве есть толкование термина «задаток». Более того, задатку посвящён параграф 7 в главе 23 «Обеспечение исполнения обязательств» Гражданского кодекса РФ.

ЧТО ТАКОЕ ЗАДАТОК?

Роль задатка заключается в обеспечении намерений покупателя завершить начатую сделку. Задаток представляет собой денежную сумму, которую одна сторона (покупатель) передаёт другой стороне (продавцу) в счёт оплаты стоимости приобретаемого имущества и в качестве доказательства заключения договора купли-продажи. Это один из признаков отличия задатка от аванса.

Порядком проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве предусмотрено, что участник должен перечислить задаток на счёт, указанный в извещении о проведении торгов.

Для того, чтобы ваша заявка была принята организатором торгов, необходимо в обязательном порядке соблюдать требования о перечислении задатка. В извещении о проведении торгов указывается размер задатка, сроки и порядок внесения денежных средств, банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Игнорирование данного правила (умышленное или неумышленное) влечёт за собой неприятные последствия, которые выражаются в отказе допуска заявителя к участию в торгах.

ОФОРМЛЕНИЕ ЗАДАТКА

Документация по торгам содержит форму Договора о задатке, который необходимо заполнить и приложить к заявке, подписав его своей электронной цифровой подписью. Впрочем законом допускается и не предоставлять договор о задатке в составе заявки. Считается, что перечисление задатка заявителем в соответствии с электронным сообщением о продаже имущества признается акцептом, т.е. полным и безоговорочным принятием условий договора о задатке.

Размер задатка определяется организатором торгов. Максимальный размер задатка ограничен 20 % от начальной стоимости реализуемого имущества.

Как выше указывалось, задаток – это мера обеспечения обязательств. И эта мера имеет свои ограничения.

ВОЗВРАЩЕНИЕ ЗАДАТКА

После завершения торговой процедуры дальнейшая судьба задатка определяется итогами торгов.

Первый вариант. В торгах приняло участие более одного участника. Торги состоялись, победитель определён. Все задатки, кроме задатка победителя торгов, должны быть возвращены участникам в течении пяти дней со дня подписания протокола о результатах проведения торгов.

Второй вариант. В торгах приняло участие более одного участника. Торги состоялись, победитель определён, но он отказался от заключения договора купли-продажи. Все задатки, кроме задатка победителя торгов, должны быть возвращены участникам в течении пяти дней со дня подписания протокола о результатах проведения торгов. Отказавшемуся от заключения договора победителю задаток не возвращается.

Третий вариант. К участию в торгах допущен один участник и он отказался от заключения договора купли-продажи. Такой вариант имеет место быть в практике и часто вопрос о возврате задатка решается конкурсными управляющими по-разному, что является причиной судебных разбирательств.

Анализ правовых норм даёт простое и достаточно однозначное решение подобных споров.

Пунктом 17 ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрены два основания признания торгов несостоявшимися:

• не были представлены заявки на участие в торгах;
• к участию в торгах был допущен только один участник.

Пункт 5 ст. 448 Гражданского кодекса указывает, что в случае, если торги не состоялись, задаток подлежит возврату.

Пунктом 15 ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что суммы внесенных заявителями задатков возвращаются всем заявителям, за исключением победителя торгов.

Исходя из совокупного анализа приведённых правовых норм следует, что, если к участию в торгах допускается один участник, то:

• торги признаются несостоявшимися;
• задаток должен быть возвращён участнику.

Некоторые конкурсные управляющие препятствуют и очень возражают против возврата задатка, если к участию в торгах был допущен единственный участник и этот участник отказался от заключения договора купли-продажи.

Незаконность подобных решений подтверждается не только логикой и буквальным толкованием правовых норм, но и судебной практикой, например, Определением Высшего Арбитражного суда от 18.02.2013 года № ВАС-642/13 по делу № А55-1693/2012.

В завершение статьи хочу отметить, что при заключении договора купли-продажи с победителем торгов или единственным участником, сумма внесённого им задатка засчитывается в счёт стоимости имущества.

infowin.ru