Налог на недвижимость как исчисляется

Расчёт налога на недвижимость для физических лиц — 2017

Содержание

2017 год — III этап налоговой реформы

1 января 2017 года стартует очередной этап налоговой реформы, нацеленной на существенное пополнение государственной казны и напрямую затрагивающей интересы собственников недвижимости в вопросах её налогообложения.

Вступившие в силу 1 января 2015 года изменения в Налоговом кодексе, изложенные в его новой главе 32 «Налог на имущество физических лиц», законодательно установили порядок взимания налогов, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, и их дифференцирование органами власти муниципальных образований.

В настоящее время налоговые инновации набирают обороты и, преодолев первый год адаптационного периода, начинают следующий этап повышения налогов. С равной скоростью они будут расти до конца 2018 года, который станет завершающим в процессе перехода к системе уплаты налогов в полном объёме.

Пока же этот рост сдерживается механизмом использования понижающих коэффициентов, нивелирующих весьма значительную разницу между применяемой ранее для расчёта налогов инвентаризационной стоимостью объектов и внедряемой в формирование налогооблагаемой базы их кадастровой оценкой.

Как будет делаться расчёт налогов за 2016 год и далее и есть тема настоящей статьи.

Объекты налогообложения

В категорию налогооблагаемых объектов недвижимости, установленных статьёй 401 НК РФ, включены:

  • квартиры, домостроения, комнаты и другие помещения жилого типа;
  • относящиеся к жилому фонду незавершённые строительные объекты;
  • содержащие хотя бы одно жилое помещение единые недвижимые комплексы;
  • гаражи и места для стоянки машин;
  • хозяйственные строения, площадью до 50 м 2 (бани, теплицы, сараи, сараи), находящиеся на садовых, дачных, огородных участках и участках для ИЖС или ЛПХ.
  • Имущество из состава общего имущества многоквартирного дома объектом налогообложения не является.

    Схема расчёта налога на имущество

    По налоговой реформе, принятая схема расчёта налога на имущество основана на применении в качестве налогооблагаемой базы кадастровой стоимости объектов, постепенно вытесняющей устаревшую и непригодную для использования их инвентаризационную стоимость.

    Налоговые вычеты

    При расчёте налога, в соответствии со статьёй 403 НК РФ, общая кадастровая стоимость объекта недвижимости, используемая в качестве налогооблагаемой базы, уменьшается на величину минимума, не облагаемого налогом — кадастровой стоимости части площади объектов:

  • площади в 20 м 2 — для квартир, являющихся основным жильём;
  • площади в 10 м 2 — для комнат;
  • площади в 50 м 2 — для домов;
  • в 1 млн.руб. — для единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом).
  • При наличии в собственности нескольких объектов недвижимости налоговый вычет предоставляется только на 1 из них для каждого вида (на один гараж, один дом и на одну квартиру). Выбор объекта собственник делает самостоятельно, в противном случае, это сделает налоговая служба, ориентируясь на своё усмотрение.

    Примечание:

  • Для расчёта налогов кадастровая стоимость должна соответствовать значению на 01 января налогового периода. Получить сведения о ней можно на ресурсе Росреестра, в МФЦ, при личном обращении территориальный орган Росреестра.
  • Местные власти вправе самостоятельно изменять льготы, размеры вычетов и перечень категорий льготников.
  • Понижающие коэффициенты

    Применение понижающих коэффициентов в расчётах налоговых нагрузок на объекты недвижимости позволяет несколько смягчить психологическую перестройку сознания людей на новые правила налогообложения.

    В период с 2015 по 2018 годы эти коэффициенты, с одной стороны, снижая сумму налога, но, с другой, равномерно увеличиваясь на каждом новом этапе переходного 5-летнего срока, постепенно приводят к росту росту налоговой нагрузки до 100%-го значения к 2019 году, за который налог будет уплачиваться в 2020 году.

    По временным этапам переходного периода увеличение размера понижающего коэффициента К происходит так, как определено в пункте 8 статьи 408 НК РФ:

  • К = 0.2 — для 1-го этапа (за 2015 год)
  • К = 0.4 — для 2-го этапа (за 2016 год)
  • К = 0.6 — для 3-го этапа (за 2017 год)
  • К = 0.8 — для 4-го этапа (за 2018 год)
  • К = 1 — для 5-го этапа (за 2019 год), то есть понижающий коэффициент станет максимальным и уже применяться не будет, так как на итог он уже никак не повлияет.
  • Для расчёта налога за 2016 год необходимо использовать коэффициент К=0.4, а для 28 регионов, где реформа началась раньше, — коэффициент 0.6, для ещё не подключившихся к реформе областей — этот коэффициент равен 0.2 (подробности здесь).

    До 1 января 2020 года все субъекты РФ обязаны перейти на расчёт налогов на имущество, производимый из его кадастровой стоимости.

    Налоговые ставки

    Налоговая ставка — это доля от стоимости объекта налогообложения, подлежащая уплате в виде налога. При расчёте налогов на недвижимость применяется пропорциональная налоговая ставка, выраженная в определённом проценте от налогооблагаемой базы независимо от её объема.

    Налоговым кодексом РФ (статья 406) установлены 3 группы максимально возможных ставок, в зависимости от типа объектов недвижимости и используемого диапазона величины их кадастровой стоимости:

  • С= 0.1% от кадастровой стоимости объектов недвижимости:
  • домов, квартир, комнат и иных помещений жилого типа;
  • незавершенных построек, планируемых для использование в качестве жилья;
  • гаражей;
  • единых недвижимых комплексов, содержащих хотя бы 1 жилое помещение;
  • машино-мест;
  • хозяйственных строений с площадью, не превышающей 50 м 2 , расположенных на земельных участках для ИЖС, ЛПХ, садоводства дачного хозяйства и огородничества.
  • С= 2%от кадастровой стоимости объектов:
    1. недвижимого имущества с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб.;
    2. нежилых помещений — офисов, административных и коммерческих заведений (магазинов, объектов общепита и бытового обслуживания).
    3. С= 0.5% от кадастровой стоимости — для всех остальных строений.
    4. Как выводится формула для расчёта налогов

      По самому общему правилу, расчёт суммы налога на каждый отдельный объект ведётся так: процентная доля налоговой базы умножается на соответствующую налоговую ставку.

      Для дальнейших пояснений расчёта налогов введём обозначения:

    5. N — подлежащая к уплате сумма налога в год (руб.)
    6. Н — налоговая база (руб.)
    7. C — налоговая ставка (%)
    8. Применив эти обозначения, получим общую формулу:

      которую далее преобразуем для расчёта налогов на недвижимость, сообразно установленному порядку налогообложения, последовательно вводя обозначения других величин, используемых для расчёта налога.

      Поскольку налогооблагаемая база формируется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, сумма налога, рассчитанная на основе полной кадастровой стоимости, должна быть такой:

      N = Nкад х C, где

    9. Nкад– налоговая база от кадастровой стоимости объекта недвижимости;
    10. С — налоговая ставка.
    11. Но в Налоговый кодекс РФ введена 32 глава, в статье 403 (пункты 3, 4, 5, 6) которой говорится, что размер налоговой базы на квартиры, комнаты и дома, а также на единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), уменьшается на объём вычетов.

      Следовательно, изначальная формула для расчёта налога должна стать такой:

      N = Nкад W, где

    12. Nкад — кадастровая стоимость объекта, используемая в качестве налооблагаемой базы (руб.);
    13. W — налоговый вычет (руб.).
    14. Налоговый вычет W рассчитывается в 2 арифметических действия:

      1. вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости, для чего общая кадастровая стоимость объекта делится на его общую площадь:

      U = Nкад / S, где

    15. U — удельный показатель кадастровой стоимости, в руб./м 2 ;
    16. S — площадь объекта (комнаты, квартиры, дома), в м 2 ;
    17. Nкад— кадастровая стоимость объекта, используемая в качестве налогооблагаемой базы (руб.);
    18. 2. удельный показатель кадастровой стоимости умножается на площадь, установленную законом для вычета:

      W = U х Sw = (Nкад./S) х Sw

      где Sw – площадь вычета (м 2 ), которая: в соответствии со статьёй 403 НК РФ, составляет:

    19. 20 м 2 — для квартир,
    20. 10 м 2 — для комнаты,
    21. 50 м 2 — для жилых домов,
    22. и в денежном выражении в 1 млн. руб. — для единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом)
    23. Итоговая формула для расчёта налога получается такой:

      N = (Nкад W) х С = (Nкад U х Sw) х С = (Nкад Nкад./S х Sw) х С

      По приведённой схеме будут расчитываться налоги на недвижимость, начиная с 1 января 2020 года за 2019 год и. соответственно налоговым периодам периодам, далее.

      Из формулы видно, что она применима и для тех объектов недвижимости, для которых вычет не установлен. Для них налоговый вычет W=0.

      Пример

      Можно прикинуть размер налога на квартиру площадью 70 м 2 , кадастровая стоимость которой в 2020 году будет, скажем, 3 млн.руб.

      В этом случае исходные данные для расчёта налога такие:

    24. S = 70 м 2 — общая площадь квартиры
    25. Sw = 20 м 2 — площадь, не облагаемая налогом, вычитающаяся из площади квартиры при расчёте налогового вычета
    26. Nкад = 3 млн.руб. – кадастровая стоимость квартиры
    27. С = 0.1 % — базовая налоговая ставка.
    28. Численные значения нужно подставить в расчётную формулу:

      N = (3 000 000 руб. – 3 000 0000 руб. / 70 м 2 х 20 м 2 ) х 0.001 = 2 142.86 руб.

      Значит, в 2020 году налог за приведённую в качестве примера квартиру составит 2 142.86 руб.

      Если квартира находится в долевой собственности, то налог между всеми её собственниками разделится пропорционально долям их владения квартирой.

      Схема расчёта налога на недвижимость в переходный период

      В период до 2020 года, именуемый “переходным”, для расчёта налогов установлена более сложная методика расчёта налога. Она позволяет нивелировать “налоговые всплески”.

      В формуле применяются понижающие коэффициенты (о них уже сказано в начале статьи), а в качестве рассчитываемой налогооблагаемой базы используется как кадастровая, так и инвентаризационная стоимости объекта недвижимости.

      Сама же формула (с ранее введёнными обозначениями) выглядит так, как указано в пункте 8 статьи 408 НК РФ:

      Н = (N — Нинв) х К + Нинв, где

    29. Нинв— налог, рассчитанный, исходя из инвентаризационной стоимости объекта, соответствующей последнему налоговому периоду;
    30. N — налог, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости, то есть умножением ставки налога на кадастровую стоимость, уменьшенную на величину налогового вычета (методика расчёта приведена выше).
    31. К — понижающий коэффициент.
    32. Из формулы видно, что пока недостающим звеном в ней является налог от инвентаризационной стоимости объекта.

      Как он рассчитывается?

      Казалось бы, просто — нужно лишь перемножить инвентаризационную стоимость объекта и соответствующую ей ставку налога. Значит, предстоит узнать инвентаризационную стоимость. Данные по ней по специальной методике готовят БТИ. Иным порядком, кроме как получить её при обращении в это учреждение, невозможно. И только уже имея на руках предоставленные материалы, можно приступить к расчёту налога. Но как быть с налоговой ставкой?

      Налоговые ставки, применяемые для расчёта налога на объект недвижимости, исходя из его инвентаризационной стоимости, являются расчётными величинами, зависящими от других показателей — суммарной инвентаризационной стоимости, коэффициента-дефлятора и доли в праве собственности на объект. Уточним все эти понятия.

      Коэффициент-дефлятор, суммарная инвентаризационная стоимость, ставка налога от инвентаризационной стоимости

    33. Коэффициент-дефлятор
    34. Кдеф — это, своего рода, корректор потребительских цен на товары, работы и услуги в Российской Федерации, который учитывает их изменение, произошедшее в предшествующем каждому календарному году периоде.

      На каждый календарный год его значения устанавливаются Министерством экономического развития России, а приказы по этому вопросу подлежат обязательной публикации. Так, на 2016 год установлено значение Кдеф = 1.514, а на 2017 год установлен Кдеф = 1.623.

      Коэффициент-дефлятор используется и для индексации суммарной инвентаризационной стоимости объектов недвижимости при её использовании для расчёта налоговых нагрузок.

      • Суммарная инвентаризационная стоимость
      • Суммарная инвентаризационная стоимость представляет собой, как и следует из названия, сумму инвентаризационных стоимостей всех строений, сооружений и помещений, находящихся в собственности налогоплательщика и расположенных на территории одного муниципального образования, где на них местными властями устанавливаются налоги.

        Чтобы получить суммарную инвентаризационную стоимость объектов недвижимости, нужно умножить сумму их инвентаризационной стоимостей, полученных в БТИ, на коэффициент-дефлятор.

      • Ставка налога на объект недвижимости, установленная исходя из его инвентаризационной стоимости
      • Ставка налога на объект недвижимости, исходя из его инвентаризационной стоимости, определяется по способу, указанному в в пункте 4 статьи 406 НК РФ.

        Сначала перемножением суммарной инвентаризационной стоимости и коэффициента-дефлятора устанавливается группа, в которую попадает объект:

      • до 300 тыс. руб. включительно;
      • свыше 300 тыс.руб. и до 500 тыс. руб. включительно;
      • свыше 500 тыс.руб. включительно,
      • и соответственно конкретной группе выбирается ставка налога:

        суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения, умноженная на коэффициент-дефлятор (с учётом доли в праве общей собственности на каждый из таких объектов), тыс.руб.

        ставка налога, Синв.

        до 300 000 включительно

        от 300 000 до 500 000 включительно

        свыше 0.1% до 0.3% включительно

        от 0.3% до 2% включительно

        Формула для расчёта налога на объект недвижимости, исходя из его инвентаризационной стоимости, будет такой:

        Nинв = Нинв х Кдеф х Синв, где

      • Nинв налогооблагаемая база от инвентаризационной стоимости;
      • Нинв — суммарная инвентаризационная стоимость объекта за предыдущий налоговый период;
      • Синв— налоговая ставка от инвентаризационной стоимости;
      • Кдеф— коэффициент-дефлятор.
      • Итак, при расчёте налога используется сумма инвентаризационных стоимостей, умножаемая далее на коэффициент-дефлятор и на соответствующую ставку налога, а не сумма отдельных налогов за каждый объект.

        Уплата налогов, рассчитываемых исходя из их инвентаризационной стоимости, за каждый объект в отдельности происходит лишь в случае нахождения объектов в разных местностях, которые подведомственны разным муниципалитетам (один объект в Ленинградской области, другой — в Вологодской, и т.д.), которые вправе самостоятельно устанавливать налоговые ставки, и ставки эти в этих разных местностях могут различными.

        Пример

        Пусть в собственности будут только квартира и гараж, находящиеся в одном городе.

        Инвентаризационная стоимость квартиры, по оценке БТИ, пусть будет равной в 700 тыс. руб., а инвентаризационная стоимость гаража — 100 тыс. руб.

        Как упомянуто выше, на 2016 год установлен коэффициент-дефлятор Кдеф= 1.514.

        Суммарная инвентаризационная стоимость 2-х объектов составит:

        (700 000 руб. + 100 000 руб.) х 1.514 = 1 211 200 руб., то есть свыше 500 тыс.руб.

        Теперь рассчитаем налог, определив из таблицы, приведённой выше, соответствие откорректированной стоимости налоговой ставке:

        Детальная формула для расчёта налога на недвижимость в переходный период

        Подытоживая тему о применении до 2020 года схемы налогообложения объектов недвижимости, формулу для расчётов налога можно представить детальнее:

        Н = (N — Нинв) х К + Нинв = (NNинв х Кдеф х Синв) х К + (Nинв х Кдеф х Синв), где

        N = (Nкад W) х С = (Nкад U х Sw) х С = (Nкад Nкад./S х Sw) х С

        Решить такое уравнение можно отдельными последовательными вычислениями, используя постоянные величины:

      • Nкад— кадастровая стоимость объекта
      • Nинв— суммарная инвентаризационная стоимость объекта, полученная на основе его инвентаризационной стоимости, представленной БТИ
      • С — налоговая ставка от кадастровой стоимости для конкретного типа объекта
      • S — площадь объекта
      • Sw— площадь, не облагаемая налогом, используемая для вычисления налогового вычета
      • Кдеф— коэффициент-дефлятор (для расчётов налогов за 2016 год Кдеф = 1.514)
      • Синв— налоговая ставка от инвентаризационной стоимости
      • К — понижающий коэффициент (для расчётов налогов за 2016 год К=0.2).
      • Порядок выполнения вычислений

      • U = Nкад/S — расчёт удельной кадастровой стоимости объекта
      • W = (U х Sw) — расчёт налогового вычета
      • N = (Nкад.W) — расчёт налога от кадастровой стоимости
      • Нинв = (Nинвх Кдеф х Синв) — расчёт налога от инвентаризационной стоимости
      • Н=(N— Нинв) х К +Нинв — финальное вычисление налога, который предстоит уплатить.
      • При расчётах суммы налога на объект недвижимости, который придётся уплачивать за каждый календарный год переходного периода, учитываются сравнительные данные, влияющие на выбор схемы расчёта этого налога:

      • Если получается, что рассчитанный налог от инвентаризационной стоимости Hинв оказывается больше вычисленного налога от кадастровой стоимости N, то для расчёта налога Н, подлежащего уплате, понижающие коэффициенты не применяются, то есть уплачиваемый налог будет рассчитываться от более низкой кадастровой стоимости объекта и, соответственно, переходного периода для него нет и понижающий коэффициент К=1.
      • Если получается, что налог от инвентаризационной стоимости Hинв оказывается меньше налога от кадастровой стоимости N, то для расчёта подлежащего уплате налога Н используются понижающие коэффициенты, растущие от года к году (до 2020 года) — то есть в этом случае применяется формула для переходного периода.
      • Если на местном уровне решение о формировании налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объектов, не принято, то расчёт налогов на объекты недвижимости ведётся на основе их инвентаризационной стоимости (пункт 2 статьи 402 НК РФ).
        • Если объект, по которому начисляется налог, находится в общей долевой собственности, налоговая нагрузка для каждого из дольщиков рассчитывается пропорционально их доле в праве собственности, а если объект находится в общей совместной собственности — в равных долях для каждого из дольщиков.
        • Если в налоговый период право собственности на объект недвижимости прекратилось, возникло, или изменилась доля в праве, то подлежащий уплате налог рассчитывается с учётом этих обстоятельств — расчётный годовой налог умножается на коэффициент, вычисляемый как отношение (дробь) числа полных месяцев обладания правом собственности к числу календарных месяцев в налоговом периоде.
        • Из состава объектов, налог на которые рассчитывается с применением понижающих коэффициентов, исключены:

        • административно-деловые и торговые центры;
        • нежилые помещения, используемые для офисов, торговых павильонов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
        • По таким объектам налог начисляется исходя из их кадастровой стоимости (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

          С 1 января 2020 года налог по всем объектам недвижимости будет рассчитываться без использования показателей, уменьшающих сумму налога, то есть исходя из кадастровой стоимости.

          Официальный сайт ФНС предоставляет возможность использования достаточно удобного налогового калькулятора для расчёта налоговых нагрузок как на каждый объект собственной недвижимости физических лиц, так и на земельные участки, принадлежащие им на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования.

          Действия местных властей по принятию налоговых ставок и льгот

        • Налоговые ставки
        • Налоговые ставки устанавливаются органами власти городских и сельских поселений, округов, краёв и областей самостоятельно. Они в обязательном порядке утверждаются постановлениями и распоряжениями (правовыми актами).

          Местные власти вправе дифференцировать налоговые ставки, рассчитываемых от кадастровой и инвентаризационной стоимости объектов недвижимости, умноженной на коэффициент-дефлятор и учитывающей доли налогоплательщика в праве общей собственности на каждый из объектов, по различным типам объектов, их стоимости и иным параметрам, включающим, например:

          1. кадастровую стоимость и суммарную инвентаризационной стоимости объектов налогообложения, умноженной на коэффициент-дефлятор (с учетом доли налогоплательщика в праве общей собственности на каждый из таких объектов), объекта налогообложения
          2. вид использования объекта;
          3. место расположения объекта;
          4. вид территориальных зон, в границах которых расположен объект.
          5. В случаях, когда налоговая база определяется исходя из инвентаризационной стоимости объекта налогообложения, то в отношении объектов с суммарной инвентаризационной стоимостью, умноженной на коэффициент-дефлятор (с учетом доли налогоплательщика в праве общей собственности на каждый из таких объектов), в размере до 500 000 рублей применяется налоговая ставка 0.1%, а для остальных объектов — ставка 0.3 %.

            Документы местных властей публикуются в официальной печати, размещаются на официальных интернет-ресурсах администраций и на информационных стендах.

            В отношении налоговых льгот перечень лиц с правом на них также может регулироваться местными органами властями.

            Основной же перечень льготников изложен в Налоговом кодексе РФ (статья 407), по которому такое право предоставлено Героям СССР, Герои РФ, лицам, награждённым орденом Славы трёх степеней, инвалидам I и II групп инвалидности, участникам Гражданской войны, Великой Отечественной войны и т.д.

            Оформление налоговых льгот доступно чернобыльцам, ликвидаторам, гражданам, подвергшимся радиоактивному заражению во время аварий или принимавшим участие в испытаниях ядерного оружия. Налоговые послабления предоставлены государством для семей военнослужащих, потерявших кормильца, лицам, имеющим право на получение социальной поддержки, мужчинам в возрасте от 60 лет и женщинам от 55 лет, которые занимались профессиональной творческой деятельностью в специальных помещениях.

            Не исключены из поля внимания владельцы жилых домов, огородники и дачники, наделённые налоговой льготой на хозяйственные постройки, площадь которых не превышает 50 м 2 , а владельцы квартир площадью 20 м 2 , жилых домов площадью 50 м 2 и комнат площадью 10 м 2 освобождены от уплаты налога полностью, ведь применение для этих объектов недвижимости налогового вычета приводит к единственному результату — налогу, равному нулю.

            Получить актуальные сведения по налоговым ставкам и льготам можно при непосредственном обращении собственников недвижимости в администрацию, или воспользовавшись возможностями официального сайта ФНС, который на сервисе «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» предоставляет всю интересующую информацию.

            Полезная информация

          6. ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества. «. с особенностями которого можно ознакомиться здесь.
          7. С 1 января 2017 года одним из главных документов для получения разрешения на строительство дома стал технический план.
          8. С новым порядком подготовки к сделкам с недвижимостью, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь.
          9. С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь.
          10. www.zemvopros.ru

            Как рассчитать налог на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости?

            Налог на имущество физических лиц рассчитывает сама налоговая инспекция по месту нахождения имущества по истечении календарного года отдельно по каждому объекту налогообложения, после чего направляет вам (не позднее 30 дней до наступления срока платежа) налоговое уведомление, в котором указываются объект налогообложения, налоговая база, сумма налога к уплате и срок уплаты налога. То есть самостоятельно рассчитывать налог вам не нужно (п. п. 2, 3 ст. 52, п. 1 ст. 408, п. 2 ст. 409 НК РФ).

            Несмотря на это, вы должны уметь проверить расчет налоговой инспекции, поскольку налог по ряду причин может быть завышен (учтены не все сведения, использованы недостоверные сведения, допущены технические или арифметические ошибки в самом расчете).

            Чтобы проверить правильность расчета налога исходя из кадастровой стоимости, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

            Шаг 1. Установите, верно ли определено имущество, которое облагается налогом

            Налогом на имущество физических лиц облагаются (п. п. 1, 2 ст. 401 НК РФ):

            1) жилой дом, в том числе дома и жилые строения, расположенные на земельных участках для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства;

            2) жилое помещение (квартира, комната);

            3) гараж, машино-место;

            4) единый недвижимый комплекс;

            5) объект незавершенного строительства;

            6) иные здания, строения, сооружения, помещения.

            Имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, не является объектом налогообложения (п. 3 ст. 401 НК РФ).

            Примечание. Сведения о таких объектах налоговые органы по месту нахождения имущества получают от территориальных отделений Росреестра ( ст. 85 НК РФ).

            Шаг 2. Установите, правильно ли определена налоговая база

            Порядок исчисления налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости установлен с 01.01.2015 (гл. 32 НК РФ). В свою очередь указанный порядок определения налоговой базы вводится на соответствующей территории нормативными правовыми актами (далее — НПА) представительных органов муниципальных образований (законами гг. Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом РФ результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 4 ст. 12, абз. 2 п. 1 ст. 402 НК РФ).

            В таком случае налоговая база определяется исходя из представленной в налоговый орган кадастровой стоимости объекта, указанной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП) по состоянию на 1 января года, за который уплачивается налог, а если объект новый (образован в течение года) — на дату его регистрации (п. 1 ст. 403 НК РФ).

            Налог считается по каждому объекту недвижимости в отдельности. Если недвижимость находится в общей долевой собственности, то каждый из ее участников будет платить налог пропорционально своей доле. А если квартира (или иная недвижимость) находится в общей совместной собственности супругов и оба они указаны в свидетельстве о регистрации права собственности, то они будут платить налог поровну (п. 3 ст. 408 НК РФ).

            Кадастровая стоимость может быть пересмотрена в течение календарного года. В общем случае налоговая инспекция не учтет такое изменение стоимости при расчете налога, то есть пересчитывать налог ни за текущий год, ни за предыдущие она не будет (абз. 2 п. 2 ст. 403, ст. 405 НК РФ).

            Но есть два исключения, когда налоговая инспекция учтет изменение и пересчитает налог (абз. 3 — 4 п. 2 ст. 403 НК РФ):

            1) в целях исправления технической ошибки. В этом случае исправленные сведения о кадастровой стоимости используются начиная с календарного года, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость.

            Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка) — ошибка, допущенная органом кадастрового учета при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, которая ведет к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН ( ч. 1 ст. 61 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ);

            2) по решению суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. По общему правилу сведения о новой кадастровой стоимости применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

            Если кадастровая стоимость была пересмотрена и вносится в ЕГРН на основании НПА субъекта РФ об утверждении кадастровой стоимости, сведения о ней учитываются при исчислении налога на имущество в этом и предыдущих годах, если это прямо предусмотрено в указанном НПА и при этом положение налогоплательщика улучшается (например, в случае уменьшения кадастровой стоимости) (Письмо Минфина России от 20.07.2017 N 03-05-04-01/46181).

            Если вы хотите удостовериться в том, что ИФНС при расчете налога использовала верную кадастровую стоимость объекта, информацию о ней по состоянию на 1 января можно узнать на сайте Росреестра, в том числе в личном кабинете, или направив запрос о предоставлении выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости в территориальный орган Росреестра (в том числе в электронной форме через сайт Росреестра), или через МФЦ. Выписка о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно по запросам любых лиц (ч. 6 ст. 62, ч. 4 ст. 63 Закона N 218-ФЗ; Информация Росреестра от 02.10.2017).

            В целях налогообложения полная кадастровая стоимость объекта жилой недвижимости уменьшается на стоимость определенного количества квадратных метров в зависимости от вида жилой недвижимости (п. п. 3 — 5 ст. 403 НК РФ):

          11. по квартире — 20 кв. м;
          12. по комнате — 10 кв. м;
          13. по жилому дому — 50 кв. м.
          14. Данный вычет применяется ко всей кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости независимо от количества сособственников (Информация ФНС России от 03.10.2016).

            В отношении нежилых домов на земельных участках для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, ИЖС начиная с 2015 г. действуют те же правила налогообложения, что и в отношении жилых домов. То есть применяется вычет в размере 50 кв. м, а максимальная ставка налога должна быть не более 0,3%. При уплате налога в большем размере возникает право на зачет или возврат излишне уплаченной суммы ( п. 1 ст. 78 , п. 2 ст. 401 , п. 5 ст. 403 , пп. 1 п. 2 , п. 3 ст. 406 НК РФ; ч. 18 ст. 13 Закона от 30.11.2016 N 401-ФЗ).

            В отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение, налоговая база уменьшается на 1 млн руб. (п. 6 ст. 403 НК РФ).

            Примечание. Местные органы власти (законодательные власти гг. Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) вправе увеличивать данные размеры налоговых вычетов ( п. 7 ст. 403 НК РФ).

            Если при применении налоговых вычетов налоговая база принимает отрицательное значение, для расчета налога такая база принимается равной нулю и налог платить не нужно (п. 8 ст. 403 НК РФ).

            Шаг 3. Проверьте, правильно ли применена налоговая ставка

            Узнать о ставках налога, установленных в конкретном регионе, можно с помощью интернет-сервиса ФНС России «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» или на сайтах региональных управлений ФНС России.

            Если ставки не определены местным и региональным законодательством, налог рассчитывается исходя из максимальных ставок, установленных на федеральном уровне (п. 2, пп. 1 п. 6 ст. 406 НК РФ).

            Шаг 4. Определите, правильно ли указан срок владения имуществом

            Если вы владели имуществом менее года, то налог исчисляется с учетом коэффициента, который определяется как отношение числа полных месяцев владения имуществом к 12 (числу календарных месяцев в календарном году) (п. 5 ст. 408 НК РФ).

            В отношении имущества, перешедшего вам по наследству, налог исчисляется со дня открытия наследства ( п. 7 ст. 408 НК РФ), в остальных случаях — с даты регистрации права собственности.

            Количество месяцев владения имуществом зависит от дня оформления права собственности на это имущество (открытия наследства) (п. 5 ст. 408 НК РФ):

          15. если такой день — до 15-го числа месяца включительно, то налог исчисляется с начала этого месяца;
          16. если после 15-го числа месяца, то налог исчисляется с начала следующего месяца.
          17. Дата, с которой прекращается исчисление налога, определяется аналогично.

            Шаг 5. Выясните, есть ли у вас право на льготу по налогу

            Полностью освобождаются от уплаты налога, в частности, социально незащищенные граждане (например, инвалиды I и II групп, пенсионеры); люди творческих профессий; владельцы хозяйственного строения или сооружения, площадь которого не превышает 50 кв. м, если такая постройка расположена на земле, предоставленной для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (ст. 407 НК РФ).

            Кроме того, на местном уровне могут быть предусмотрены дополнительные льготы, а также основания и порядок их применения (абз. 2 п. 2 ст. 399 НК РФ).

            Нельзя заявить льготу по недвижимости, кадастровая стоимость которой более 300 млн руб. (пп. 2 п. 2 ст. 406, п. 5 ст. 407 НК РФ).

            Независимо от количества оснований льгота предоставляется только в отношении одного объекта каждого вида по вашему выбору (п. п. 3, 7 ст. 407 НК РФ).

            Примечание. Информацию о льготах, установленных местными органами власти, вы можете получить через интернет-сервис ФНС России «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» или на сайте УФНС вашего региона.

            Чтобы получить льготу по налогу, в налоговый орган нужно представить заявление и подтверждающие документы. В том числе их можно направить через личный кабинет налогоплательщика. Налоговый орган может пересчитать налог в связи с применением льготы не более чем за три года, предшествующих календарному году обращения, но не ранее даты возникновения у вас права на льготу (п. 2 ст. 11.2, п. 7 ст. 78, п. 6 ст. 407, п. 6 ст. 408 НК РФ).

            Если в течение календарного года у вас возникло (прекратилось) право на льготу, сумма налога исчисляется с учетом коэффициента, который определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых отсутствует налоговая льгота, к числу календарных месяцев в налоговом периоде. При этом месяц возникновения права на льготу, а также месяц прекращения указанного права принимается за полный месяц.

            Шаг 6. Установите, учтены ли переходные правила расчета налога

            В течение первых четырех лет действия нового порядка налог исчисляется с учетом понижающих коэффициентов (в первый год — 0,2, во второй — 0,4, в третий — 0,6, в четвертый — 0,8). В течение переходного периода сумма налога рассчитывается по формуле (п. 8 ст. 408 НК РФ):

            zakonius.ru