Оглавление:
Оценка имущества для залога
Каждый человек волен решать: жить в кредит или нет. Тем не менее, кредитная политика банков такова, что количество граждан, активно ее использующих, постоянно растет. Ссудами пользуются как юридические, так и физические лица. Банки предоставляют заемы: для развития бизнеса, для приобретения движимого и недвижимого имущества, для дорогостоящего лечения и т.д. При этом банки подвержены определенному риску получить убытки в случае не возврата выданных денежных средств. И чтобы минимизировать свои риски, в качестве «подушки безопасности» банки выдают большие суммы денег только под залог вашей собственности.
Залог имущества – наиболее надежный способ исполнения кредитных обязательств. В этом случае финансовое благополучие должника и его поручителя не имеют решающего значения, так как долговые обязательства могут выполняться за счет залога. Поэтому оценка имущества для залога профессиональным оценщиком необходима для создания юридической базы кредитного договора. Оценка заложенного имущества позволяет установить реальное соотношение между суммой займа и ценой залога, а также предотвращает возможность возникновения спора между сторонами сделки при обращении взыскания на предмет залога.
Чаще в сего в залоге оказывается недвижимость, как наиболее ликвидный актив. Обычно банкиры стараются занизить ее стоимость, чтобы в случае проблем у вас с возвратом кредита, она перешла к ним в собственность по минимальной цене. Подумайте о том, стоит ли вам так рисковать и сэкономив несколько тысяч рублей на оценку заложенного имущества, затем потерять миллион.
Наша компания предлагает вам услугу оценка для залога любого имущества.
- технологическое оборудование и автомобили;
- здания, дома, квартиры и прочие объекты недвижимости;
- промышленные и продовольственные товары с продолжительным сроком хранения высочайшего качества, включая и те, которые на момент оценки залогового имущества находятся в обороте;
- ценные бумаги, векселя, акции организации и иные ценные бумаги;
- имущественные обязательства и права,
- интеллектуальная собственность, изобретательские, авторские и прочие имущественные права, долговые требования и т.д.
Но даже в случае, когда законодательно участие оценщика не требуется, банки всё-таки хотят иметь отчёт об оценке отдельных объектов, принимаемых в залог. Так обычно происходит с имуществом, обладающим низкой ликвидностью. Независимая оценка для залога служит в этом случае неким ориентиром для кредитора.
Особенности оценки заложенного имущества
Залоговое имущество может иметь несколько различных оценок: рыночную стоимость, балансовую стоимость, цену, определенную советом директоров акционерного общества, и т.д. Оценка же залогового имущества, как правило, определяется по соглашению сторон. Но чтобы банк мог застраховать свои риски, сумма кредита будет меньше рыночной стоимости вашей собственности. То есть, независимый оценщик определяет некий максимальный теоретический размер кредита.
Поскольку недвижимость (или иные вещи), передаваемая в залог очень разнообразно, независимый оценщик обязан выяснить, какие трудности могут возникнуть при его реализации в случае невозврата кредита. Залоговое имущество должно быть ликвидным, т. е. быстро продаваться. Поэтому оценщик определяет ликвидационную или ипотечную стоимость залога.
Если заложенная недвижимость сдается в аренду, оценщик выясняет возможность получения более высокого дохода от нее. В том случае, если это специализированная (коммерческая) недвижимость, то оценщик выясняет возможности альтернативного его использования с учетом возможных затрат и рисков..
В каждом отдельном случае независимый оценщик должен максимально объективно оценить залоговую собственность, чтобы снизить риски для кредитора и минимизировать возможные потери при обращении взыскания на залог.
Законодательно определено, что при обращении на залог взыскания в судебном порядке, заложенное движимое имущество становится собственностью залогодержателя. Оно может быть продано залогодержателем по рыночным ценам путем продажи с публичных торгов. Ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке, также реализуются на торгах на рынке ценных бумаг. Реализация заложенного движимого имущества возможна и без обращения в суд. В этом случае законодательно предусмотрено обязательное привлечение оценщика, который определяет его рыночную стоимость. При продаже с торгов начальная цена равна 80% от ее рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. Участник торгов, предложивший наиболее высокую цену, становится новым собственником.
Кроме того, при реализации заложенной собственности во внесудебном порядке оценщик обязательно привлекается (если иное не установлено законом) для определения стоимости:
- ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов;
- имущественных прав, за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах;
- драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий;
- антиквариата, предметов, имеющих историческую или художественную ценность;
- вещи, стоимость которой по договору о залоге превышает пятьсот тысяч рублей.
Необходимо отметить, что залогодателем может быть только непосредственно сам собственник или собственник права. Это должно быть подтверждено документально. Если вы хотите оценить ваше имущество для передачи его в залог — звоните, мы поможем!
www.bk-arkadia.ru
Оценка залога
По мере развития ипотеки и других видов кредитования все большим спросом пользуется такая услуга как оценка залога. При получении кредита независимая оценка залога создает прочную и справедливую юридическую основу для дальнейшего взаимодействия кредитора и заемщика. Как правило, банки уже не оформляют кредитные договора без предварительной оценочной экспертизы закладываемого имущества.
Расчет рыночной стоимости объекта залога независимым оценщиком дает возможность установить справедливое соотношение между стоимостью закладываемого имущества и размером предоставляемого кредита, а также способствует предотвращению разногласий, которые могут возникнуть при исполнении обязательств заемщика за счет реализации объекта залога.
Предметы залога
Что может являться объектом залога? Теоретически, в залог можно передать любую вещь или вещное право, которое обладает достаточной ликвидностью, то есть в любой момент может быть достаточно легко продано на открытом рынке. На практике, чаще всего в залог передают недвижимость, оборудование (в т.ч. автотранспорт) и ценные бумаги.
Соотношение рыночной и залоговой стоимости
При планировании кредита под залог, заемщику следует помнить, что сумма кредита будет меньше, чем рыночная стоимость объекта залога, поскольку принудительная реализация залогового имущества обычно проходит в условиях недостатка времени и банку приходится идти на существенные скидки, чтобы заинтересовать потенциальных покупателей. Таким образом, рыночная стоимость залога, определенная оценщиком, является лишь теоретическим верхним пределом размера выдаваемого кредита, на практике реальная сумма выданного кредита будет меньше. На сколько меньше – это зависит от кредитной политики банка и его оценки риска невозврата кредита конкретным заемщиком. Обычно, процент дисконта при кредитовании под залог колеблется в интервале 20-40%.
Оценка для ипотеки
В настоящее время особенно актуальной является оценка предмета залога при ипотечном кредитовании, что, в первую очередь, связано с обычно большими размерами ипотечных кредитов. Многие ситуации, возникающие в процессе кредитования под залог недвижимости, требуют обязательного проведения независимой оценки. Так, положение об обязательной оценке в случае возникновения спора содержится в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Статья 8):
«Проведение оценки объектов оценки является обязательным . при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе. при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки».
Кроме того, в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в Статье 14, есть следующее требование:
«Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать. денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика».
Наши услуги
Наша компания оказывает квалифицированные услуги по оценке залогового обеспечения кредитов – недвижимости, оборудования, ценных бумаг и имеет в своем штате квалифицированных оценщиков с большим опытом работы в данном секторе оценочной деятельности. Профессиональную консультацию по данному вопросу можно получить по телефону (495) 726-86-74, по рабочим дням с 10.00 до 18.00.
Частые вопросы
Ответ: Нет, провести оценку залога без осмотра объекта нельзя. Оценщик в обязательном порядке должен удостовериться в существовании объекта залога и установить его местоположение на дату оценки. Удаленность от Москвы не является препятствием для проведения осмотра. Если это крупный объект (например, оцениваются акции предприятия), то на осмотр выезжают наши специалисты, а если это объект недвижимости или оборудование, то осмотр мы можем поручить местным коллегам из Российского общества оценщиков. Такая форма работы предусмотрена законом «Об оценочной деятельности в РФ», в статье 14 сказано, что оценщик имеет право: «привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;»
Ответ: При оформлении ипотеки на квартиру вам понадобится два экземпляра отчета об оценке (два оригинала, а не копии). Один экземпляр предоставляется в банк при получении кредита, а второй экземпляр – в регистрационную палату при государственной регистрации ипотечной сделки. Перед заключением договора, советуем вам ознакомиться с порядком проведения оценки квартиры.
Оценка оборудования для залога
Залог оборудования – широко распространенная форма обеспечения при получении банковского кредита. Но прежде чем оформить залог, необходимо оценить оборудование, которое планируется передать банку в качестве обеспечения по кредиту.
При обращении к независимому оценщику и заключении договора, нужно точно знать, выдвигает ли банк-кредитор какие-либо особенные, дополнительные требования к процедуре оценки и оформлению отчета об оценке, по сравнению с теми требованиями, которые уже предусмотрены действующими федеральными стандартами оценки. Например, многие банки требуют определять не только рыночную стоимость оборудования, но и его ликвидационную стоимость. Примером другого особенного требования является обязательность личного осмотра объекта оценки оценщиком.
Заключая договор на оценку, заказчик должен указать на необходимость внесения всех особых требований банка в задание на оценку.
В отношении оборудования чаще всего оценивается рыночная стоимость. Рыночная стоимость оборудования – это наиболее вероятная цена продажи объекта на открытом рынке, в условиях честной конкуренции между продавцами и покупателями, когда продавец не обязан продать объект, а покупатель — купить.
Как уже было сказано выше, иногда одновременно с рыночной стоимостью, некоторые банки требуют оценить еще и ликвидационую стоимость. Ликвидационная стоимость оборудования – это наиболее вероятная цена продажи объекта на открытом рынке в течение строго ограниченного периода времени (короче, чем обычный срок рыночной экспозиции для подобных объектов), в условиях, когда продавец обязан продать объект за этот период времени. Ликвидационная стоимость имущества показывает минимальный размер кредита, на который можно рассчитывать, используя в качестве обеспечения это имущество.
После окончания процедуры независимой оценки банк-кредитор определяет величину кредита, который может быть выдан под залог рассматриваемого имущества. Эта величина рассчитывается по кредитными правилами выбранного банка на базе рыночной стоимости оборудования с применением определенного дисконта.
Размер дисконта к рыночной стоимости зависит от того, насколько быстро банк может продать заложенное имущество в случае невозврата кредита. То есть, чем проще продать объекта залога, тем меньше дисконт. Вполне естественно, что на узкоспециальное, уникальное оборудование размер этого дисконта может быть значительно выше, чем на обычную, серийную технику, спрос на которую намного шире. Кроме того, у разных банков дисконт к рыночной стоимости (и, соответственно, размер выдаваемого кредита) при залоге одного и того же объекта может заметно различаться.
Как правило, размер кредита под залог оборудования находится между величинами рыночной и ликвидационной стоимости объекта залога.
Подробную консультацию по вопросам независимой оценки стоимости оборудования для залога можно получить у наших специалистов по телефону (495) 726-86-74 по рабочим дням с 10.00 до 18.00.
www.c-a.ru
Как оценивают имущество для залога
Выдача кредитов является одним из главных направлений деятельности коммерческих банков. Для снижения своих рисков банки используют различные хеджирующие инструменты, такие как залог, поручительства и гарантии.
При оценке залогов для целей кредитования возникает множество особенностей, связанных с разнообразием видов имущества, передаваемого в залог. Необходимо определить, какие трудности могут возникнуть при продаже имущества, в случае невозврата кредита. Очень важна четкая идентификация имущества, которое будет служить залогом.
Имущество, передаваемое банку под залог, должно быть ликвидным, т.е. проданным за достаточно короткий срок. Кредитным учреждениям часто необходимо провести оценку на условиях вынужденной продажи или ликвидации, они устанавливают свои собственные ограничения на время реализации залогов. Чтобы определить влияние ограничений на стоимость залога, необходимо обладать информацией о причинах этих ограничений или об обстоятельствах, в которых имущество может быть предложено на продажу. В таких случаях, как правило, требуется оценка на базе, отличной от рыночной стоимости. Чаще всего определяется ликвидационная или ипотечная стоимость. При этом пользователей соответствующих оценок следует поставить в известность, что такая стоимость не является рыночной.
Объекты, используемые для кредитования, но при этом занимаемые собственниками, оцениваются, исходя из возможности продажи в случае невозврата кредита, без обремененности текущим собственником. То есть их покупатель приобретает полномочия полного юридического контроля и владения.
Если имущество, предлагаемое в качестве залога, сдается в аренду стороне, связанной с заемщиком, то необходимо выяснить, может ли такая аренда создавать более благоприятный поток дохода, чем в случае его сдачи в аренду на условиях коммерческой сделки несвязанной с заемщиком третьей стороне. При этом кредитора следует поставить об этом в известность, и, возможно, при оценке имущества в качестве залога целесообразно не учитывать существование такой аренды.
Если объекты недвижимого и движимого имущества, подлежащего оценке, объединены между собой, при определении различия между типами имущества необходимо проявить особую осмотрительность.
Бывают случаи, когда продавцы имущества, в том числе недвижимости, предлагают своим покупателям стимулы для совершения сделки. Это могут быть оплата расходов на переезд, мебель или оборудование. Определяемая рыночная стоимость не должна учитывать повышение цены за счет стимулов к сделке.
При оценке специализированных объектов имущества для залоговых целей, как правило, будет применима оценка на основе наиболее эффективного альтернативного использования. Оценка должна учитывать возможные при таком использовании затраты и риски. Кредиторы могут считать специализированное имущество непригодным в качестве залога для целей кредитования.
Иногда требуется оценить специализированное имущество, если такое имущество продолжает оставаться частью бизнеса действующего предприятия. Кредитора следует поставить в известность, что результат такой оценки будет зависеть (или, наоборот, не зависеть) от продолжающейся прибыльности данного действующего предприятия. Если есть возможность, что имущество будет отторгнуто от предприятия, его стоимость потенциально может оказаться более низкой, и это обстоятельство должно быть доведено до сведения кредитора.
Если доходность имущества, сдаваемого в залог, сильно зависит от определенного арендатора или арендаторов (например, представителей одной отрасли (сектора) экономики), или от некоторого другого фактора, который может вызвать будущую нестабильность дохода, необходимо рассмотреть все возможные обстоятельства в отчете об оценке. В некоторых случаях может оказаться целесообразным определение стоимости специализированного имущества, исходя из его альтернативного использования и предположения о его незанятости текущим собственником.
Некоторые категории имущества, которые лицензируются и специально обустраиваются только для определенного вида использования, в том числе гостиницы и другие связанные с торговлей бизнесы, обычно оцениваются на основании их прибыльности без учета персонального гудвилла. Кредитора следует осведомить о существенном различии между стоимостью объекта имущества, если бы он продолжал функционировать как действующий бизнес, и стоимостью нефункционирующего имущественного комплекса. То есть когда бизнес, осуществляемый на его основе, закрывается, товарно-материальные запасы вывозятся, а лицензии (и другие нематериальные активы, такие как сертификаты, соглашения о франшизах или разрешения) аннулируются, ставятся под сомнение, или существуют любые другие обстоятельства, которые могут влиять на потенциальную доходность активов или их стоимость.
Особые кредитные проблемы возникают в связи с оценкой истощимых активов, таких, например, как права на разработку месторождений полезных ископаемых (шахты, каменоломни, нефтяные скважины и проч.). Следует привлечь внимание кредитора к рискам, связанным с рассматриваемым типом истощимого актива, и плановой программе по его разработке и эксплуатации.
www.interstoimost.ru
Оценка квартиры для залога по ипотеке — залога в банк
В перечне услуг, оказываемых оценочными компаниями, также имеется оценка недвижимости для залога по договорам ипотечного кредитования. В качестве залога могут выступать как имеющееся, так и приобретаемое имущество – квартира, частный дом, или же различные виды нежилых помещений типа административных зданий, складов и гаражей. Но чаще всего объектом залога по договорам ипотеки с физическими лицами становится именно квартира, как самый распространенный вид жилья.
В современных условиях именно залог является наиболее частым предметом обеспечения банковского кредитного договора. Для банка реально существующий и ликвидный объект, которым является недвижимость — это самый надежный гарант возврата выданной в кредит суммы. В случае невозврата кредита недвижимость всегда можно будет продать.
Выгода от использования залога недвижимости для клиента также очевидна – с его помощью можно, продав одну квартиру, купить другую, или построить дом за городом. Так как подобные кредиты не являются целевыми, то полученные деньги можно потратить, например, на развитие бизнеса. Некоторым минусом будет весьма долгий срок ипотечного договора – до пятнадцати лет, на который достаточно сложно спрогнозировать уровень дохода.
Для того чтобы определить, какую сумму следует выдать заемщику, банку необходима оценка недвижимого имущества, отдаваемого в залог по ипотечному договору. Сами сотрудники банка за это не возьмутся, так как для этого нужно иметь соответствующий опыт и квалификацию. Оценить стоимость квартиры в этом случае сможет независимая оценочная компания. Обычно банки рекомендуют те компании, которые имеют у них аккредитацию, но можно обращаться к любым оценщикам с хорошей репутацией.
Оценка квартиры для залога происходит следующим образом – оценщик анализирует ситуацию на рынке недвижимости на текущий момент, дабы учесть все влияющие на цену недвижимости факторы. Обычно при оценке квартиры для целей залога используется сравнительный метод, когда имеющийся объект недвижимости сравнивается с аналогичными — берутся цены на подобные оцениваемой недвижимости квартиры и анализируются на предмет влияющих на них факторов.
Результатом оценки становится определение рыночной цены квартиры, а также ее ликвидационной стоимости. Последняя представляет собой сумму, за которую квартира может быть продана в сжатые сроки – таким способом банк оценивает возможные риски в будущем, если вдруг клиент не сможет по каким-то причинам рассчитаться по договору. При принятии решения о сумме кредита банк будет ориентироваться именно на ликвидационную стоимость, которая обычно бывает ниже рыночной процентов на двадцать.
Полученные итоги оценки оформляются в виде официального отчета для банка, который затем используется при составлении ипотечного договора между заемщиком средств и банком. Заключенный договор затем заверяется нотариусом, приобретая вид официального документа.
proocenka.ru