С правом проживания продавца

Рента, дарственная, купля-продажа с правом пожизненного проживания. Выбираем самый безопасный.

Тема у нас сегодня деликатная, но жизненная. Ситуации, когда за пожилым одиноким владельцем жилья ухаживает посторонний человек, нередки. В благодарность за заботу, подопечный «отписывает» своему компаньону недвижимость. Однако и собственники жилья, нуждающиеся в уходе, и люди, ухаживающие за ними, не знают, как правильно защитить себя.

Данная статья основана на небольшом интервью женщины по имени Наталья (имя изменено), которая ухаживает за пожилыми людьми и после их смерти получает в собственность их квартиры (на данный момент Наталья таким образом получила две квартиры). Какие договоры при этом заключаются, каковы риски и «подводные камни» подобных отношений между людьми, рассказывает «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» с помощью экспертов.

Для начала приведем краткую беседу с нашей героиней, в которой она рассказала о своем небольшом бизнесе.

— Расскажите, как все началось и когда? Что именно вы делаете? Тратите ли свои собственные средства?

— Все началось в 2003 году, я помогала одной пожилой знакомой, ее звали Ольга, гулять с собакой. Когда она слегла, я начала приносить ей продукты и помогать с гигиеной. Ухаживала я за ней шесть лет, два года из них она была лежачей. У меня была генеральная доверенность на все ее дела. Я получала пенсии, занималась платежами, потом организацией похорон. Деньги я тратила ее – получала пенсии и пользовалась ее вкладами.

Обычно я делаю все по дому, готовлю еду, убираюсь.

— Что за квартиры вы получили в результате (кол-во комнат, район)? Были ли в дальнейшем какие-то проблемы, может, кто-то из родственников претендовал на жилье?

— После смерти Ольги в 2009 году мне досталась квартира в центре, метро «Таганская», двухкомнатная, а также все, что принадлежало ей. Никто не претендовал на жилье, и проблем с квартирой в дальнейшем не было.

Потом я стала ухаживать за ее сестрой, у которой была тоже хорошая квартира, метро «Сокол», двушка. За ней я ухаживала два года. Она была неизлечимо больна, и написала завещание на меня и на племянника в равных долях. После ее смерти проблем с квартирой не возникало, мы продали ее, и каждый купил себе по однушке.

— Какие договоренности с хозяевами существуют изначально? По каким документам и когда квартира становится вашей собственностью официально?

— Практически сразу Ольга, зная, что я порядочный, добрый человек, сказала, что напишет на меня завещание (но впоследствии передумала и решила заключить договор купли-продажи с обременением. – Прим. ред.). Она была одинокой, не считая ее престарелой сестры, о которой я только что вам рассказала (она в дальнейшем тоже отписала квартиру мне). Мы приехали к нотариусу, и она переписала на меня квартиру – оформила купчую с пожизненным проживанием. Все было на честном слове и на нашем взаимном доверии. Например, я знала, что ее сестра не будет претендовать на свою долю в наследстве – как инвалид, она имела на это право.

— Знаете ли вы, что существуют договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением? Почему не оформлялись такие договоры?

— Да, знаю. Еще при жизни сестра Ольги рекомендовала меня своим пожилым подругам. У некоторых я работала, но уходила, так как было много требований и мало гарантий, что квартиру оформят на меня. Как правило, люди при жизни, как тяжело бы они и смертельно ни были больны, боятся расставаться со своим жильем. Сложно быть живой и понимать, что это уже не твое. Плюс я сама не особо хотела заключать договор, в котором прописывались бы тяжеловыполнимые условия. Например, может быть прописано, что я обязана ежемесячно выплачивать некие суммы.

Бывает, люди, нуждающиеся в уходе, заключают договор с фирмой. Но многие пожилые люди боятся, что их обманут.

Вы сейчас за кем-то ухаживаете?

Да, сейчас я ухаживаю за женщиной, которая опасается заключать какие-либо договоры. И я работаю просто за честное слово. Завещание есть, но его в любой момент можно переписать.

Итак, как мы поняли из разговора с Натальей, она, ухаживая за одинокими собственниками квартир, предпочитает строить с ними отношения на доверии. Никаких договоров, содержащих обязательства, особенно материальные, она не заключает. Просто люди обещают Наталье, что их недвижимость достанется ей. И, конечно, все тут зависит от настроения и порядочности ее подопечных. Пока свои обещания они выполняли…

Интересно, можно ли как-то себя обезопасить от разных форс-мажорных обстоятельств и заключить какой-то договор, который защитит обе стороны? С этим вопросом журнал www.metrinfo.ru обратился к экспертам рынка.

Договор ренты и пожизненного содержания

Это самый известный договор, который заключается между собственниками жилья и их «сиделками».

«Под договором ренты, согласно ст. 583 ГК РФ, понимается договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме», — рассказывает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».

«Основное отличие этих договоров заключается именно в форме содержания рентополучателя. Так, условия договора ренты предполагают денежное содержание, а договор пожизненного содержания с иждивением устанавливает обязанность плательщика ренты обеспечивать потребности пожилого человека в питании, одежде или даже уходе и заботе о нем», – добавляет Олег Сухов, адвокат, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова». Следовательно, при заключении такого договора рентополучатель будет защищен с точки зрения закона.

Если человек хочет обеспечить себе достойную старость за счет квартиры, то надо заключать прямо предусмотренный для этого договор пожизненного содержания с иждивением, а не стараться приспособить под те же цели совершенно другой вид договора, считает Михаил Точенов, юрист консалтинговой компании HEADS. Эксперт подчеркивает, что такой договор легче контролировать путем проверки ежемесячных платежей от плательщика ренты и при нарушении сразу же обратиться за защитой своих прав.

Очень важно, обращает внимание Михаил Точенов, внимательно отнестись к составлению договора и педантично прописать в нем все условия, а именно — как часто и в каких объемах получатель ренты будет получать уход и выплаты и какова будет форма контроля за выполнением плательщиком ренты своих обязанностей. «Чем более подробно права и обязанности сторон прописаны, тем проще их будет защитить в суде. С другими видами договоров это будет сделать намного сложнее», — добавляет эксперт.

Таким образом, данный тип договора можно считать наиболее подходящим не только для рентополучателя, но и для плательщика ренты.

Договор купли-продажи с условием права пожизненного проживания продавца недвижимости

Под купчей с пожизненным проживанием в рассказе Натальи подразумевается договор купли-продажи квартиры, но содержащий дополнительное условие — о сохранении за продавцом права на проживание в продаваемой квартире пожизненно. «Такое условие не противоречит закону и встречается в практике заключения договоров купли-продажи жилья», — поясняет Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Однако с данным договором могут возникнуть сложности. Причем как для собственника, так и для нового владельца, к которому переходит право собственности. Так, Михаил Точенов (HEADS) утверждает, что польза данного договора по сравнению с договором ренты очень сомнительна для собственника, так как в данном случае у нового владельца квартиры нет никаких обязательств перед ее бывшим собственником, и он может распорядиться своим имуществом как угодно.

Нового же собственника предостерегает Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»): «Когда речь идет о пожилых продавцах, договор нередко признается недействительным, так как суды в соответствии с положениями ст. 178 ГК РФ признают такую сделку совершенной под влиянием заблуждения. При этом предполагается, что в действительности продавец желал заключить договор ренты или пожизненного содержания с иждивением».

В случае же с Натальей такую сделку тоже можно было признать недействительной, как поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Заключение подобного договора вообще можно считать притворной сделкой, поскольку она совершена с целью прикрыть другую сделку – ту же пожизненную ренту или содержание с иждивением. И в конечном итоге ее легко оспорить и признать недействительной».

Договор дарения

«Договор дарения – безвозмездная передача имущества в собственность другого лица. Форма договора: простая письменная или нотариальная (по усмотрению сторон)», — поясняет Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Эксперты считают данный тип договора ненадежным для обеих сторон, поскольку в нем не могут быть прописаны какие-либо условия. «В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ при наличии в договоре дарения встречного обязательства договор не признается дарением и является притворной сделкой, а потому в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ является недействительным», — поясняет Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Также здесь важно уточнить, что договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. «К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании», – добавляет Ирина Шугурова («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).

Завещание

Для нового собственника (условного «плательщика ренты», к которому по договору переходит жилье) самым ненадежным типом сделки признается завещание. Во-первых, потому, что, как и говорила Наталья, его можно в любой момент изменить. Во-вторых, потому, что на квартиру могут претендовать и другие родственники, которые могли бы обратиться в суд и, например, потребовать признания завещания недействительным. «Подобных примеров множество – наследственные споры составляют значительную часть от общего объема дел, рассматриваемых в судах общей юрисдикции», — поясняет Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

В описанном же случае на квартиру могла претендовать сестра-инвалид, если она более года находилась на иждивении наследодателя, как указывает Михаил Точенов (HEADS), не зависимо от того, была она указана в завещании или нет. «Более того, доказать факт нахождения инвалида на иждивении своего родственника очень легко, — продолжает эксперт, — тут не требуется заключения договоров или получения каких-либо справок. Будет достаточно свидетельских показаний о том, что инвалиду периодически покупали лекарства, продукты, давали деньги и навещали. Добрые соседи с радостью все это подтвердят, не вдаваясь в подробности».

Что касается других родственников, то они могли заявить свои права на квартиру, если они были: 1) также нетрудоспособны и состояли в достаточно близком родстве, для того чтобы претендовать на статус иждивенца, не проживая совместно с наследодателем, 2) несовершеннолетние дети, уточняет Михаил Точенов (HEADS).

Небольшое дополнение по завещанию делает Елена Валеева, генеральный директор «CENTURY 21 Светлый Град»: «При получении наследства от людей, не являющихся близкими родственниками, предстоит заплатить немалый налог (НДФЛ 13% от стоимости унаследованного имущества)».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Можно сделать вывод, что в таких случаях, когда пожилому собственнику жилья требуется уход, который в силу разных обстоятельств осуществляется «человеком со стороны», наиболее безопасным для обеих сторон будет все-таки договор ренты, но, как напоминают эксперты, — обязательно грамотно составленный.

«Часто люди считают, что договор ренты опаснее других, так как после смерти рентополучателя он может быть оспорен его родственниками… Однако это не так. Квартира уже не является собственностью умершего с момента регистрации договора ренты. С таким же успехом можно оспаривать любой вид сделки», — резюмирует Елена Валеева («CENTURY 21 Светлый Град»).

www.miel.ru

Договор купли-продажи с обременением до смерти продавца 51 / 1994

Здравствуйте.
Подскажите, пожалуйста, сталкивались ли Вы с ситуацией когда клиент хотел оформить договор купли-продажи с обременением, до смерти продавца. На дарственную и завещание клиент не согласен.

Я продавала такую квартиру. Обременения в ЕГРП не было.
В Росреестр представили выписку из домовой, о том, что чел. (бывший собственник), имеющий пожизненное право пользования и проживания, выписан из этой кв., и «встречную» выписку по новому месту прописки. Попросили принести нотариальное заявление о том, что он осведомлен о продаже, претензий не имеет, проживает по новому месту жительства

polina13 писал(а):
в договор купли-продажи можно вписать условие, что продавец сохраняет бессрочное (либо пожизненное) право пользования жильем. но при этом покупателя нельзя ограничить в праве распорядиться этой уже его собственностью по своему усмотрению. то есть новый собственник может продать дом в любой момент, запрет установить нельзя.

Я продавала такую квартиру. Обременения в ЕГРП не было.
В Росреестр представили выписку из домовой, о том, что чел. (бывший собственник), имеющий пожизненное право пользования и проживания, выписан из этой кв., и «встречную» выписку по новому месту прописки. Попросили принести нотариальное заявление о том, что он осведомлен о продаже, претензий не имеет, проживает по новому месту жительства

То есть, Вы хотите сказать, что приписка в договоре купли-продажи о пожизненном праве пользования стала прецедентом препятствующим оформлению квартиры при продажи новым собственником? Я правильно Вас понял?

Ситуация такая. Мать хочет продать частный дом с землей своей дочери, что бы другие двое детей не могли претендовать на это имущество, но в то же время она хочет обезопасить и себя, что бы до смерти дочь которой она продает имущество не могла продать его, подарить и т.д.

Так вот собственно и вопрос. Возможно ли сделать договор купли-продажи с обременением до смерти продавца? Если это возможно, то на каком правовом основании (статья в законе)? Не возникнет ли такая ситуация, что после смерти продавца обременение не возможно будет снять вообще?

Заранее благодарю за конструктивные и развернутые ответы.

А чем завещание не устраивает
Одномоментное и законное действие .
И не обязательно его всуе оглашать .Для всех наследников .
Не понравилось что-либо собственнику отменил- изменил.
Дел -то на пять минут .И лишь по волеизъявлению собственника .
А здесь дают сразу лазёйку для круговорота недвижимости .
И изменение отношения к дарителю (((
А так всё железобетонно .
И квартира цела .И даритель .
На многие года .

А в данном ДКП на выходе из Росреестра сплошные дыры .
Квартира из владения дарителя уплыла .
Одаряемый может сделать с ней , всё что заблагорассудится.
Благо , если вменяемый.
А так возьмёт под залог квартиры кредит в банке .
Пусть банк затем мается))))
Либо зарегистрирует аул за копеечку .
И платите мама за аул .

Поэтому только завещание .
Такое переменчивое и неуловимое .
Для жаждущих .

forum.ners.ru

Право пользования квартирой при ее продаже

Основанием для права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка»).

Но право пользования может возникнуть и без «прописки» – например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, а также на основании так называемого завещательного отказа. Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.

Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить как Откроется в новой вкладке.»>право собственности на эту квартиру, так и согласие собственника на «прописку» в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.

Основанием также может служить решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику), либо Откроется в новой вкладке.»>завещательный отказ.

Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан», а «прописанный» в квартире человек может не являться ее собственником. Прописка и выписка жильцов при продаже квартиры, вследствие этого, должна рассматриваться отдельным вопросом.

По сути, право пользования – это один из видов Откроется в новой вкладке.»>обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Откроется в новой вкладке.»>Титуле. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.

Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но именно по этому поводу часто возникают юридические коллизии. Закон в этом вопросе не всегда однозначен. Поэтому Покупателю, как минимум, нужно собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой, т.е. о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.

Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире, необходимо получить Откроется в новой вкладке.»>Выписку из Домовой книги. Такую Выписку в местном паспортном столе или в многофункциональном центре госуслуг (МФЦ) предоставляют по запросу собственников, либо «прописанных» в квартире жильцов, а также по запросу органов правопорядка.

Сведения о зарегистрированных в квартире жильцах представлены также в Откроется в новой вкладке.»>Едином жилищном документе (ЕЖД).

При этом ни Выписка из Домовой книги, ни ЕЖД не требуются для Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре. Эти документы имеют ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой, и кого надо будет выписывать из нее при ее продаже.

Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи

Само наличие «прописки» не является безусловным правом пользования квартирой. Например, в условиях Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи квартиры может (и должно!) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к. продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (Откроется в новой вкладке.»>п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Соответственно, каждый из «прописанных» в квартире, несмотря на наличие «прописки», после сделки должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета («выписаться«). Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры) может снять его с учета, предъявив договор в паспортном столе, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол, и является обязательным к исполнению.

Здесь, правда, есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных) в квартире, которые по закону могут сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи:

• Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
• Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
• Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
• Проживающие в квартире получатели ренты.

Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее Откроется в новой вкладке.»>отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно (подробнее – по указанной ссылке).

Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию, и в завещании присутствует Откроется в новой вкладке.»>завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (Откроется в новой вкладке.»>п.2 ст. 1137 ГК РФ).

Находящиеся под опекой, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (Откроется в новой вкладке.»>п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Откроется в новой вкладке.»>Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни. При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (Откроется в новой вкладке.»>ст. 34 ЖК РФ).

Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (Откроется в новой вкладке.»>ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.700 ГК РФ).

При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением.

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).

Бывшие члены семьи разведенного собственника (бывшая жена, теща и т.п. – не собственники), «прописанные» в квартире, после его развода теряют право пользования квартирой (Откроется в новой вкладке.»>п.4 ст. 31 ЖК РФ), и могут быть выписаны в принудительном порядке. Логичнее это сделать ДО продажи.

Для этого собственнику (Продавцу) необходимо обратиться в суд, сославшись на данную статью закона, и передать решение суда в паспортный стол.

Исключением являются Откроется в новой вкладке.»>несовершеннолетние дети в продаваемой квартире, которые не могут считаться бывшими членами семьи отца или матери, даже в случае их развода.

Принудительная выписка несовершеннолетних из квартиры (для ее продажи, например) возможно только в судебном порядке. Причем, это не зависит от согласия родителей или опекунов.

Так как ситуация с правами пользования квартирой имеет ряд нюансов, и не всегда трактуется однозначно (нередки судебные споры именно из-за права проживания), то при наличии сомнений, рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу применительно к конкретной сделке.

Чтобы таких споров было меньше, закон предусмотрел обязанность сторон при заключении Договора купли-продажи квартиры указывать в договоре всех лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после сделки, с явным указанием их прав на такое пользование (Откроется в новой вкладке.»>п.1 ст.558 ГК РФ). Это условие относится к Откроется в новой вкладке.»>существенным условиям договора.

На практике Покупатели также страхуются от нежелания Продавцов выписываться из проданной квартиры после сделки, недоплачивая им определенную сумму за квартиру. Недоплаченный остаток Продавец может получить только после того, как все члены его семьи выпишутся из квартиры.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры, рассмотрено также отдельным вопросом (см. по ссылке).

Вообще, в сделках купли-продажи квартир право пользования может быть отнесено (в числе прочих) к правам т.н. Откроется в новой вкладке.»>«третьих лиц».

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

kvartira-bez-agenta.ru

Недействительный договор. Оспаривание договора купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца

Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда по делу об оспариванинии решения о расторжении договора купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2011 г. N 33-12229

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Шубиной И.И.,
судей Суминой Л.Н., Дубинской В.К.,
при секретаре Потапове А.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Суминой Л.Н. дело по кассационной жалобе представителя ответчика Самусовой А.А. по доверенности Мещеряковой Т.В. от 22.12.2010 года и дополнительной кассационной жалобе ответчика Самусовой А.А. от 16.02.2011 года на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 30 ноября 2010 года, которым

исковые требования Федотова Анатолия Васильевича к Самусовой Анастасии Альбертовне о расторжении договора купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, заключенный 18 февраля 2005 года между Федотовым Анатолием Васильевичем и Самусовой Анастасией Альбертовной, зарегистрированный в УФРС по Москве 15.03.2005 г.

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: . в собственность Федотова Анатолия Васильевича.

Решение является основанием для погашения записи о праве собственности Самусовой Анастасии Альбертовны на квартиру N . общей площадью . кв. м., жилой площадью . кв. м., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права собственности Самусовой Анастасии Альбертовны на квартиру по адресу: .

Взыскать с Самусовой Анастасии Альбертовны в пользу Федотова Анатолия Васильевича затраты на содержание квартиры в размере . руб. . коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере . руб. . коп., а всего взыскать . (. ) руб. . коп.

Отменить обеспечительные меры, наложенные определением Тушинского районного суда г. Москвы от 30.09.2010 г. по вступлении решения в законную силу, установила:

Федотов Анатолий Васильевич обратился в суд с иском к Самусовой Анастасии Альбертовне о расторжении договора купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, заключенного 18.02.2005 г., о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, мотивируя свои требования тем, что ответчик с момента заключения договора грубо нарушает взятые на себя обязательства, до настоящего времени не оплачивает стоимость недвижимого имущества, на предъявленную претензию не отвечает. Кроме того, ответчик не выполняет принятые на себя обязательства по оплате затрат на содержание квартиры и оплате коммунальных услуг.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, что подтверждается распиской (л.д. 184), ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявил, сведений об уважительности неявки в суд не представил.

Ранее в судебных заседаниях 28.10.2008 г., 10.11.2010 г. представитель истца Федотова А.В. по доверенности Ушанов А.А. исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика Самусовой А.А. по доверенности Мещерякова Т.В. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что договор зарегистрирован, обязательства исполнены, после исполнения обязательств покупатель зарегистрировался по адресу спорной квартиры. Истец в спорной квартире не проживал, а проживал у своей бывшей жены Федотовой Нины Александровны. Стороны договорились об оплате жилого помещения по сделке после ее государственной регистрации, не указав срок исполнения. Поскольку стороны являются родственниками (истец Федотов В.А. — отчим мужа матери ответчика Самусовой А.А.), документального подтверждения передачи денежных средств не имеется, акт приема-передачи не составлялся, расписка в передаче денежных средств за спорную квартиру не составлялась. За время действия договора с 2005 года истец действий, направленных на защиту своего нарушенного права, не предпринимал, а поэтому им пропущен срок исковой давности.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит представитель ответчика Самусовой А.А. по доверенности Мещерякова Т.В. по доводам кассационной жалобы от 22.12.2010 года и ответчик Самусова А.А. по доводам дополнительной кассационной жалобы от 16.02.2011 года.

Судебная коллегия, обсудив вопрос о возможности, в порядке ст. 354 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса, извещенных о месте и времени слушания дела, заслушав объяснения представителя Федотова А.В. по доверенности в порядке передоверия Нагиева Э.Д.о, представителя ответчика Самусовой А.А. по ордеру адвоката Пограмкова М.С. (л.д. 224), обсудив доводы кассационной жалобы, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим отмене в части по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства по настоящему спору судом первой инстанции установлено, что 18.02.2005 г. Федотов Анатолий Васильевич и Самусова Анастасия Альбертовна, действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили договор, составленный в простой письменной форме, согласно которому продавец передает, а покупатель принимает в собственность квартиру N . находящуюся по адресу: . Данная двухкомнатная квартира, общей площадь . кв. м, жилой площадью . кв. м. принадлежала продавцу по праву собственности на основании Договора передачи N . от 04.11.1992 г., Свидетельства о праве собственности на жилище N . от 20.12.1992 г., Свидетельства о праве на наследство по закону от 20.08.1998 г., зарегистрированного в реестре за N . Данный договор зарегистрирован в ГУ ФРС по Москве, N . регистрации . (л.д. 7).

Пунктами 4, 5 названного Договора продажная стоимость указанной квартиры предусмотрена в сумме . руб. . коп., каковую покупатель обязался уплатить продавцу после государственной регистрации настоящего договора в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве. При этом, оговорено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

На основании п.п. 12, 14 того же Договора, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в ГУ ФРС по г. Москве. С момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя в ГУ ФРС по г. Москве продавец приобретает право безвозмездного пожизненного пользования указанной квартирой и проживания в ней.

В силу п.п. 15, 16 Договора, договор может быть расторгнут сторонами до исполнения обязательств по взаимному соглашению, а в случае отказа одной из сторон или после исполнения обязательств по договору — в судебном порядке. В случае расторжения настоящего договора каждая сторона возвращает другой все полученное по сделке.

Как следует из материалов дела, 15.03.2005 г. Самусовой А.А. выдано Свидетельство о государственной регистрации права . (л.д. 42), 23.03.2005 г. она зарегистрирована в спорной квартире (л.д. 65).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции принял во внимание доводы представителя истца о том, что ответчик должна была уплатить указанную в договоре стоимость квартиры в размере . руб. . коп. после государственной регистрации договора в ГУ ФРС по Москве и перехода права собственности на квартиру, которая произведена 15.03.2005 г. Однако, данное обязательство по оплате стоимости квартиры ответчиком до настоящего времени не исполнено, при этом все разумные сроки по исполнению данного обязательства истекли, в связи с чем 05.08.2010 г. истец вынужден был направить ответчику претензию с предложение об уплате денежных средств по договору купли-продажи. Указанное нарушение обязательства является для истца существенным, он является инвалидом . группы, пенсионером, систематически находится на стационарном лечении, нуждается в денежных средствах. Никакого устного соглашения об исполнении заключенного между истцом и ответчиком договора не заключалось.

Поскольку в договоре купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, заключенном между Федотовым А.В. и Самусовой А.А., форма и порядок расчетов не оговорены, с учетом положений п. 3 ст. 159 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что стороны договора вопрос об устной форме совершения сделок по исполнению обязательств, принятых на себя Федотовым А.В. и Самусовой А.А., в том числе вопросы о передаче денег во исполнение договора, не согласовали.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлены какие-либо письменные доказательства, подтверждающие тот факт, что в период с 2005 года и до обращения истца в суд Самусовой А.А. исполнялись обязательства, принятые на себя по договору купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, в том числе по оплате коммунальных услуг и капитального ремонта, тогда как из показаний допрошенного в судебном заседании свидетеля С., подробно изложенным в решении суда, из представленных истцовой стороной квитанций по содержанию квартиры и оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 2005 г. по настоящее время, усматривается, что Федотов Анатолий Васильевич, будучи пенсионером по старости, инвалидом . группы бессрочно, ввиду невозможности проживания в спорной квартире по причине замены замков, вынужден был периодически проживать то на даче, то у бывшей жены, неоднократно находился на стационарном лечении в 3-м ревматологическом отделении Института ревматологии РАМН в период с 20.09.2005 г. по 29.09.2005 г. (л.д. 57-58), с 08.11.2006 г. по 20.11.2006 г. (л.д. 52-54), с 22.10.2007 г. по 16.11.2007 г. (л.д. 49-51), на обследовании и лечении во втором неврологическом отделении ГКБ N 20 в период с 03.07.2008 г. по 14.08.2008 г. (л.д. 45), в 3-м ревматологическом отделении Института ревматологии РАМН: с 05.11.2008 г. по 24.11.2008 г. (л.д. 47-48), оплачивая при этом коммунальные услуги.

Доводы представителя ответчика о том, что необходимости в передаче денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры не имелось в связи с наличием между сторонами родственных отношений, суд верно счел несостоятельными, поскольку нахождение в какой-либо степени родства не дает оснований для нарушения условий взятых на себя договорных обязательств, с учетом того, что в порядке ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ходе судебного разбирательства нашел подтверждение тот факт, что ответчиком нарушено условие договора об оплате стоимости квартиры, которое является существенным условием, истцом, в соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ, во внесудебном порядке 05.08.2010 г. ответчику предложено расторгнуть договор в связи с невыполнением его условий, на что ответа получено не было, в связи с чем договор купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, заключенный между сторонами 18.02.2005 года, суд обоснованно счел подлежащим расторжению по решению суда.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о расторжении оспариваемого договора и об обязании ответчика возвратить все полученное по сделке, что, по мнению судебной коллегии, соответствует п. 16 заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры, предусматривающего, что в случае расторжения настоящего договора каждая сторона возвращает другой все полученное по сделке, положениям ст.ст. 1102, 1103, 1104 ГК РФ и о чем разъяснено пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которого, при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Исходя из изложенного, с учетом п. 14 вышеназванного договора, определяющего, что с момента перехода спорной квартиры в собственность покупателя тот за свой счет осуществляет ее эксплуатацию и ремонт, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, дома, придомовой территории, применения судом заявленным стороной ответчика срока исковой давности, суд взыскал с ответчика затраты, понесенные истцом на содержание и эксплуатацию квартиры, за период с 16.03.2008 г. по 16.09.2010 г. (на дату подачи иска в суд), которые составили, согласно представленного истцом расчета, произведенного на основании платежных документов, . руб. . коп., подробный расчет которых судом приведен в решении, и который никем не оспорен.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 2 ст. 314 ГК РФ, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.

Рассматривая довод стороны ответчика о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, доверительные отношения, сложившиеся между истцом и ответчиком, учитывая, что срок возврата условиями договора конкретной календарной датой не определен, ответа на направленную истцом в августе 2010 года в адрес ответчика претензию не последовало, суд счел, что срок исковой давности истцом не пропущен в связи с тем, что требование об исполнении условий договора было направлено им 05.08.2010 г., следовательно, срок исковой давности течет с 05.08.2010 г.

Таким образом, все изложенные выше выводы суда по вопросу расторжения договора купли-продажи квартиры, нарушения условий договора, применения срока исковой давности, коллегия полагает обоснованными, так как суд правильно установил, исследовал и оценил соответствующие доводы и обстоятельства, сделал верные и правомерные выводы, с которыми коллегия соглашается.

Доводы кассационной жалобы о том, что ответчиком были выплачены истцу денежные средства в счет оплаты стоимости приобретенной у него квартиры являются голословными, соответствующими доказательствами не подтвержденными, с учетом того, что указанный кассатором п. 5 договора купли-продажи от 18.02.2005 года не свидетельствует о факте уплаты покупателем недвижимого имущества, а лишь устанавливает размер его стоимости и условие оплаты (л.д. 7).

Утверждения кассатора о том, что судом в ходе судебного разбирательства не рассматривалось заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, опровергается письменными материалами дела и мотивированной частью решения, в котором приведено суждение суда по данному вопросу.

Ссылка кассационной жалобы на то, что судом неправомерно применены положения ч. 2 ст. 605 ГК РФ, регулирующие рентные отношения, подлежат отклонению, поскольку не могут повлиять на законность постановленного судом первой инстанции решения.

Доводы кассатора о неприменении судом требований ст. 486 ГК РФ, являются несостоятельными в связи с тем, что к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством подлежат применению, согласно статье 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении, поэтому в данном случае с учетом расторжения договора купли-продажи истец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Ссылки кассационной жалобы на то, что истцом при подаче искового заявления в суд не оплачена государственная пошлина подлежат отклонению в связи с тем, что юридически значимым обстоятельством по делу факт неуплаты госпошлины не является, а потому данное обстоятельство на законность принятого решения повлиять не может.

Утверждения кассатора о том, что в ходе судебного разбирательства протокол судебного заседания велся судьей, а не секретарем судебного заседания опровергаются имеющимися в материалах дела протоколами, оформленными и подписанными секретарями судебных заседаний А. и Р.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судом при вынесении настоящего решения тайны совещательной комнаты не нашли своего подтверждения в ходе служебной проверки, проведенной Тушинским районным судом г. Москвы, о чем свидетельствует акт от 10 марта 2011 года, утвержденный председателем указанного суда (л.д. 229).

По смыслу ст. 196 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного суда РФ в Постановлении «О судебном решении», решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Между тем, решение суда в части взыскания . рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанными исходя из стоимости приобретенной ответчиком квартиры в размере . рублей, указанным требованиям не отвечает, поскольку данный вывод сделан без учета положений ч. 1 ст. 395 ГК РФ, регулирующей вопросы, связанные с использованием денежных средств, право собственности на которые принадлежит другому лицу, она применяется в тех случаях, когда использование чужих денежных средств явилось следствием неправомерного удержания их, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате, неосновательного получения их, неосновательного сбережения их за счет другого лица, а также сделан без учета фактических обстоятельств дела, согласно которых ответчик предназначенные в счет оплаты квартиры денежные средства не использовал в своих целях, факт такой неуплаты явился основанием к расторжению договора купли-продажи и возврату недвижимого имущества продавцу.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным вынести новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, которым с учетом вышеизложенного, в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Тушинского районного суда г. Москвы от 30 ноября 2010 года в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами отменить.

Вынести новое решение, которым в удовлетворении требований Федотова А.В. к Самусовой А.А. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере . руб. . коп. отказать.

www.realtylaw.ru