Продажа коммерческой недвижимости

Добрый день! Меня интересует вопрос, на который никто не дает мне вразумительного ответа.

В 2015г. в собственность была приобретена коммерческая недвижимость. Имею ИП от имени которого сдавал эту недвижимость своей ООО. Сейчас необходимость в таком количестве квадратных метров отпала.

Вопрос: есть ли способ продать эту коммерческую недвижимость от имени физического лица? (сумму налога на имущество в расходы ИП не брала). При этом прошло уже 3 года с момента покупки и уплата налога физ.лицом уже может не осуществляться. Может быть, закрыть ИП, чтобы прошло какое-то время и тогда продавать эту недвижимость от физ. лица? Подскажите, пожалуйста. Заранее спасибо!

Наталья, здравствуйте! Рано говорить спасибо, прочитайте пожалуйста. Обсуждали похожий вопрос, но вопросы разные. Там речь шла о квартирах, здесь нежилое помещение, хоть и нет точного определения жилых/нежилых помещений. Вопрос у Вас очень болезненный, на себе испытал. Если коротко ответить Вам, то теоретически можно продать как физ. лицо и не платить налог (более 3-х лет в собственности), вроде и закон позволяет (надо выполнить ряд условий: закрыть ИП, отчётный налоговый год и так далее). Но боюсь, что в Вашем случае сделать, то, же самое, что мы обсуждали по квартирам будет, крайне сложно (как повезёт, что называется, склоняюсь к тому, что придётся платить). Почему? Во-первых, Вы сдавали много лет от имени ИП своему же ООО. Это всё уже зафиксировано и когда будет нужно всё поднимут и предъявят. Во-вторых, есть такое понятие как «систематическое получение прибыли» (прогуглите, много интересного найдёте для себя). Под это понятие Вы вписываетесь как никто другой! А с этим делом абсолютно другой подход, который кардинально отличается от ситуаций, приведённых в ссылке уважаемой коллегой (выше приведённую ссылку прочтите от первого до последнего комментария для полного анализа ситуации). Если бы Вы сдавали своё помещение как физ. лицо (не важно ООО или ИП или другому физ. лицу), тогда всё прошло бы гладко, но зарегистрированный ИП не даёт этому произойти, если даже закроете ИП. С ИП шансов ноль, а закрыв ИП небольшой, крохотный шанс остаётся, но не я, не Вы и думаю, никто Вам сейчас не скажет процентное соотношение этого шанса (поймут, аргументируют и Вы будете платить! Либо вам придётся всеми законными способами доказывать, что не являетесь предпринимателем, но факты будут утверждать обратное). С уважением, Арман.

Наталья, добрый день! Без уплаты налогов, к сожалению, продать эту недвижимость не получится. Можно их несколько оптимизировать. Можно при продаже заплатить 6%, но в этом случае в разрешенную деятельность Вашего ИП в обязательном порядке необходимо добавить «покупку и продажу недвижимого имущества». Закрытие ИП и ожидание наступления следующего года никак не повлияет на ситуацию с налогообложением в данном случае. То же самое касается и квартир, которые сдавались в найм ИП

Алексей, согласен с Вами, но с квартирами всё же не так сложно. С одной квартирой можно пройти спокойно, если их несколько, то надо смотреть способ приобретения этих квартир. От способа приобретения и прочих деталей, будет сделана оценка деятельности гражданина, будет дана оценка: поставленный бизнес у него или иное. Впрочем, это уже совсем другая и долгая тема.

В регистрационной форме ИП должен быть виды деятельности согласно Общероссийского классификатора видов экономической деятельности код ОКВЭД 2 68.1 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Налог будет 6 ( или 15)% в зависимости от формы налогообложения.

www.cian.ru

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Верно, но только в том случае, если покупали до 2016 года. Если после, то надо учитывать кадастровую стоимость этого объекта. В этом случае при продаже за 30млнов надо смотреть сколько составляет кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Если полученная цифра будет не больше 30млнов, то расчет налога такой же, как Вы писали, а если она больше 30млнов, то отнимать 26 млнов надо будет от кадастра, умноженного на коэфф. 0,7.

Ирина, недвижимость преобретали на этой неделе. тоесть июнь 2017. а продажа ее бужет в августе 2017. Значит на 0,7 кадастровою стоимочть мне НЕ НУЖНО умножать?

а 2017 разве до 2016 года. Перечитайте мой комментарий.

прошу прощения, не ип,а ФИ.ЛИЦО владалец.

Налогом облагается разница между ценой покупки и продажи. В Вашем примере 13% от 1 млн.

тоесть если покупали за 26 000 000 а продаем за 30 000 000, значит (30 000-26000)Х13% так верно?

Применение налогового вычета не предусмотрено в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. Подтверждение: пп. 4 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Вывод: при продаже имущества, которое ранее непосредственно использовалось в коммерческих целях, гражданин не имеет права на получение имущественного вычета (и, следовательно, также не вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи этого имущества, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества).

Минфин России подтверждает данную позицию. В своем недавнем письме финансовое ведомство говорит, что в рассматриваемой ситуации гражданин не имеет права на получение имущественного налогового вычета (письмо Минфина России от 4 августа 2016 г. № 03-04-05/45728).

Какой платится налог с продажи нежилого помещения физическим лицом?

Доходы с продаж недвижимости по законодательству РФ облагаются налогом. Каким он может быть в случае, если продается нежилое помещение?

Какие помещения признаются нежилыми?

Нежилым признается помещение, которое не соответствует критериям жилого — как объекта недвижимости, пригодного для проживания людей и отвечающего закрепленным законодательно санитарным, техническим и иным нормам. Другой критерий отнесения помещения к нежилым объектам недвижимости — его использование как торгового, производственного, административного объекта.

Отнесение помещения к жилым или нежилым предопределяет специфику исчисления налога при продаже объекта недвижимости (данную особенность мы рассмотрим далее в статье). Пока что определим то, в каких случаях, в принципе, может возникнуть необходимость в уплате соответствующего налога.

В каких случаях платится налог с продажи нежилой недвижимости?

Налогообложению подлежит доход с продажи любого объекта недвижимости при условии, что продавец владел им в течение периода, менее длительного чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения физлица от уплаты налога с соответствующей продажи. При этом, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, налог при его продаже платится в любом случае.

Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены. Однако, вероятность того, что ФНС признает таким нежилое помещение выше, чем в случае с жилым (особенно, если тип помещения — склад, ангар, торговый зал, то есть, объект, предназначенный в общем случае как раз таки для коммерческого использования). Фактором признания продаваемого нежилого помещения объектом, используемым в коммерческой деятельности, также может быть регистрация продавца в качестве ИП, ведущего бизнес с активными оборотами.

В свою очередь, если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то доход от его продажи не облагается налогом если, как мы отметили выше, человек владеет помещением в течение периода, не менее длительного, чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения налогоплательщика от уплаты НДФЛ с продажи объектов недвижимости.

Соответствующий период:

• Составляет 3 года для:
  • объекта недвижимости, который перешел в собственность налогоплательщика в порядке наследования или же по договору дарения, заключенному с близким родственником;
  • помещение перешло в собственность налогоплательщика в рамках механизма приватизации;
  • помещение перешло в собственность гражданина в рамках правоотношений, связанных с пожизненным содержанием и иждивением.
• Составляет 3 года для всех объектов недвижимости, приобретенных налогоплательщиком до 01.01.2016 года.
• Составляет 5 лет для любых других типов объектов недвижимости (не указанных в пунктах 1 и 2).

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанные периоды владения объектами недвижимости могут быть уменьшены вплоть до нуля (для всех категорий налогоплательщиков или же для отдельных категорий граждан). Таким образом, при заключении сделок купли-продажи нежилых помещений следует заблаговременно интересоваться актуальными нормами регионального законодательства, регулирующими порядок налогообложения доходов при соответствующих сделках.

Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.

law03.ru

Начисление и уплата налога с продажи нежилого помещения

Налог с продажи нежилого помещения относится к налоговым сборам с операций купли-продажи недвижимости гражданином (физическое лицо) нашей страны. Физ. лицо обязано оплатить положенную пошлину в установленные налоговым законодательством сроки. У простого человека могут возникнуть затруднения в данном вопросе – например, с точным определением нежилого помещения.

В 2018 году в законную силу вступили поправки в области налогообложения строений из нежилого фонда. Они ориентированы как раз на операции с продажей подобного имущества.

Что из недвижимости относится к нежилому фонду

Нежилое помещение, согласно нашему законодательству, – это объект, не соответствующий условиям для проживания людей, не отвечающий установленным нормативам и требованиям санитарных, технических и других правил.

Нежилое помещение можно определить по еще одному критерию. Такая недвижимость используется под торговые, производственные и административные объекты.

Важно! Определение объекта недвижимости как жилое или нежилое влияет на методику расчета и начисления налогового сбора в случае его продажи.

Когда продавец обязан выплатить положенную сумму

Продажа нежилого помещения физическим лицом подлежит налогообложению только в том случае, когда недвижимое имущество находилось в собственности продавца меньше установленного налоговым законодательством срока. По аналогии с продажей другой недвижимости этот период составляет с начала 2018-о года 5 лет.

В случае, когда помещение эксплуатировалось как объект для осуществления любой формы бизнеса, налог при продаже подобного помещения уплачивается в обязательном порядке. На законодательном уровне определение такого направления недвижимости не прописано, но определение помещения как коммерческое со стороны налоговых и надзорных органов нашей страны будет склонено именно в эту сторону при определении статуса имущества. Если помещение имеет тип склада, торговой точки или ангара, то вопросов с определением объекта как коммерческое не возникает.

Еще одним показателем, по которому недвижимости передается статус коммерческого, является оформление физлицом (владельцем) статуса индивидуального предпринимателя и осуществление активной торговой деятельности на территории этого частного имущества.

kvadmetry.ru

налог с продажи нежилого помещения

Здравствуйте! В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Поэтому, поскольку помещение было оформлено на Вас, как на физическое лицо, и находилось в собственности более 3-х лет, но обязанности по уплате налога у Вас не возникает.

Проверено ЦИАН

Добрый день Нет, платить не нужно, если Вы попадаете под 220 НК РФ Это же помещение зарегистрировано на физ. лице, и тем более Вы не зарегистрированы как ИП. С уважением, Антонина

Добрый день. Вам лучше с этим вопросом обратиться за консультацией в налоговую службу. Ст. 220 НК регламентирует налогооблажение физ. лиц., если Вы сдавали помещение как физ. лицо, в этом случае в связи с продажей налога не возникает.

Здравствуйте, Елена. Не ст.220 НК РФ, а ст. 217, п.17.1 освобождает Вас от уплаты НДФЛ с доходов от продажи «иного имущества», находившегося в собственности 3 и более лет. Если только это не ценные бумаги и не имущество, которое ИП использовал в своей деятельности. И конечно, если Вы — налоговый резидент РФ (то есть проживаете более 180 дней в году). Похоже, что доход, о котором Вы спрашиваете, не подлежит обложению НДФЛом. Рад за Вас.

Участник программы «‎Работаю честно»

В Вашем случае НДФЛ платить не нужно, Вы не ИП.

Cпасибо вам всем, друзья! Ура, платить не буду :-)))

Добрый день. Налога у Вас нет. В законе четко сказано — жилое помещение, более 3х лет. Аренда квартиры и продажа -совершенно разные юридические действия и по разному облагаются налогом.

Нет-нет, в том -то и дело, что помещение — НЕЖИЛОЕ, т.е. коммерческое, и я его сдавала в аренду, хотя я — не ИП. Налоговая инспекция ответила :»Наверное, надо заплатить налог. » Т.е. они сами точно не знают. В том и засада :-)))

Налоговый вычет предоставляется при продаже недвижимого и иного имущества. К недвижимому имуществу, при продаже которого можно применить вычет, относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в указанном имуществе (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). К иному имуществу относятся, в частности, автомобили, НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, гаражи. Размер вычета различается в зависимости от срока, в течение которого имущество находилось в собственности налогоплательщика. Если имущество находилось в собственности налогоплательщика более трех лет, то вычет предоставляется в полной сумме, полученной от его продажи (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Если менее трех лет, то в сумме, не превышающей 1 000 000 руб., полученной от продажи жилой недвижимости и земельных участков, и 125 000 руб. при продаже ИНОГО имущества (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Таким образом, если Ваше помещение зарегистрировано на Вас, как на физическом лице и срок владения у Вас более 3-х лет, то налога не будет.