Налоги при продаже квартиры: сколько заплатят нерезиденты и хозяева съемного жилья.

В вопросе налогообложения при продаже недвижимости существует правило, хорошо известное сегодня не только профессионалам, но и вообще всем заинтересованным лицам. Если квартира находилась в собственности более трех лет, то от налогов освобождается вся вырученная от продажи сумма. Если же меньше трех лет – то 1 млн руб. Никоим образом не споря с этим тезисом (а он в целом, конечно, справедлив), мы решили разобраться с нюансами. Действительность, как это часто бывает, оказалась немного сложнее.

Ошибка нерезидента
Первой категорией, могущей очень серьезно пострадать от плохого знания законов, оказываются нерезиденты. Широкой публике понятие «резидент» известно в несколько ином контексте (шпионские романы), поэтому разъясним его значение применительно к нашей теме. Резидент – это лицо, постоянно проживающее в России.

«Согласно ст. 207 Налогового кодекса (НК) РФ, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев», — разъяснил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости. Из правила, как всегда, есть некоторые исключения: например, не теряют резидентства те, кто выехал для обучения и лечения; госслужащие (включая военных), находящиеся в командировках; лица, работающие на морских месторождениях нефти и газа.

Однако есть жизненные ситуации (и совсем не единичные), когда человек может перестать быть резидентом. Скажем, пенсионер, сдавший свою квартиру в аренду и укативший куда-нибудь в Турцию или Таиланд. Если его суммарное время пребывания за пределами России превысит 183 дня в течение года – он больше не резидент.

Дальше все становится совсем печальным. Во-первых, нерезиденты платят подоходный налог не в 13%, а в 30%. А во-вторых, им не положены вообще никакие льготы. «В соответствии с п. 17.1 статьи 217 НК РФ, к доходам, не подлежащим налогообложению (освобождаемым от налогообложения), относятся доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации», — говорит Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». Далее эксперт уточняет, что это относится ко всем видам налоговых вычетов. Так что нерезидентам не доступны:
— ни право на полный налоговый вычет в случае владения недвижимостью более трех лет;
— ни право на высвобождение в 1 млн при владении менее трех;
— ни право уменьшить налогооблагаемый доход на сумму фактически понесенных расходов.

Последний тезис нуждается в чуть более подробном разъяснении. Обычный человек (резидент), продающий квартиру, может вычесть из суммы доходов то, что он потратил на ее приобретение. Купил квартиру за 5 млн, продал за 8 млн – доходы составили 3 млн руб. Нерезиденту такой путь закрыт.

…Одним словом, участь нерезидента незавидна: он всегда и везде платит 30% от полученной суммы. Правило неумолимо, как колесница Джаганнатхи.

Станьте ИП! А надо ли?
Еще одна группа, к которой налоговые законы не очень дружелюбны, – рантье. На наш взгляд, эта категория даже гораздо многочисленнее, чем дауншифтеры. Как-то принято считать, что профессиональными предпринимателями являются те, кто зарегистрировался в подобном качестве в налоговых органах, т.е. открыл собственную фирму или стал индивидуальным предпринимателем (ИП). Люди же, сдающие квартиры просто так (т.е. проводящие свои доходы как обычный 13-процентный НДФЛ), вроде как и не предприниматели вовсе…

Закон, к сожалению, смотрит на вещи иначе. Как отмечает Ирина Федулова, ведущий аудитор фирмы «Ажур-Аудит», ст. 2 Гражданского кодекса определяет предпринимательство как «самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг». Как отмечает эксперт, такая трактовка позволяет признать квартиру, которая перед продажей сдавалась в аренду, как использовавшуюся в предпринимательских целях. В этом случае налогообложение дохода от продажи будет осуществлено без применения имущественного налогового вычета.

Сходную точку зрения высказали и другие наши эксперты. «Скорее всего, налоговые органы посчитают, что даже если лицо не было зарегистрировано в качестве ИП, но осуществляет деятельность, направленную на систематическое извлечение прибыли, то оснований для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи такого имущества, не будет, — говорит Владимир Зимохин («НДВ-Недвижимость»). – Эта точка зрения прослеживается в новой редакции НК, которая вступит в силу с 1 января 2016 года». «При продаже предпринимателем квартиры, находившейся в его собственности более трех лет и сдававшейся им в аренду по договору, он не вправе пользоваться указанной льготой, поскольку эта квартира использовалась им в предпринимательской деятельности, — поддерживает юрист Евгений Страхов. – При этом неважно, имеет ли гражданин статус ИП на момент продажи квартиры или он прекращен. Это позиция Федеральной налоговой службы и Минфина России (Письмо Минфина РФ от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673, Письмо Минфина РФ от 21 июля 2014 г. N 03-04-05/35532 и др.). В основном суды поддерживают эту позицию».

Как «отмыться»?
Вопрос касается обеих описанных выше ситуаций – как нерезидентов, и граждан, сдававших квартиру. Исходя из полученных нами ответов, тут можно подсказать два пути. Первый – это занижение цены в договоре купли-продажи. Меньше сумма – меньше и налоги с нее. Подробнее этот вопрос мы рассмотрим в следующей главе, пока же о втором методе: подарить квартиру какому-нибудь родственнику, пусть потом продает он.

Путь этот не свободен от недостатков. Как отмечает юрист Евгений Страхов, если квартира будет продана сразу же, налог все равно придется заплатить на сумму, превышающую 1 млн руб., – или ждать три года. Здесь мы от себя заметим, что даже это лучше, чем ничего: хоть миллион, да убережем. А если уж говорить о нерезидентах, то на фоне их 30-процентного налога все кажется прекрасным… Второй недостаток – если получатель подарка (квартиры) не является для дарителя близким родственником, ему придется заплатить налог на дарение.

Есть и еще одно возможное опасение: если продажа произойдет сразу после дарения, налоговые органы могут попытаться признать первую сделку фиктивной. Хотя, как отметили наши консультанты, сделать это фискалам будет непросто, потому что им потребуется доказательная база, которой в данной ситуации просто нет. Ну, захотел получатель подарка реализовать его – имеет право.

382-й подкрался незаметно
Конец прошлого года – читатель, надеемся, еще не забыл – выдался на редкость богатым на события. В «большой» политике и экономике все переживали по поводу событий вокруг Крыма и Донбасса и последовавших за ними санкций и антисанкций. В сфере real estate повод пить валидол дали новые правила налогообложения объектов недвижимости (хотя, как кажется автору, большинству населения вся «прелесть» новации еще непонятна – оценить ее во всем благолепии гражданам предстоит только к 2019 году). На столь пестром фоне совершенно незамеченным остался закон, без лишнего шума принятый в ноябре – №382-ФЗ, с заурядным названием «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

Эти самые изменения, введение которых состоится с 1 января 2016 года, в высшей степени серьезны. Прежде всего, вспомним ситуацию, разговор о которой мы начали в прошлой главе – когда в договоре купли-продажи красуется откровенно заниженная цифра. С этим пресловутым «миллионом в договоре» налоговики борются и сегодня – но процесс этот сложноват. Доказать, что сумма заниженная, можно только при помощи рыночной оценки, проведенной налоговым органом, – а это сложно и хлопотно. По новой же редакции НК, любая сделка, заключенная за сумму менее 0,7 от кадастровой оценки, признается подозрительной. «Если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости будут меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7», — говорит Светлана Матвеева, заместитель гендиректора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости».

Разберем этот тезис на примере. Предположим, существует квартира, стоящая по кадастру 8 млн руб. Если продать ее (по бумагам) за 990 тыс., налоговики имеют право сказать, что выручка составила не менее 5,6 млн (0,7 от 8 млн). А это значит, что продавец (обычное частное лицо), владевший квартирой менее трех лет, должен заплатить налог в 598 тыс. руб. (13% от 4,6 млн). А если продавец «необычный», то налоги окажутся еще больше. 728 тыс. руб. (13% от всей суммы в 5,6 млн) — для лица, «использовавшего квартиру для систематического извлечения доходов», т.е. сдававшего ее. 1,68 млн (30% от полной суммы) — для нерезидента.

Фактически с будущего года занижение цены в договоре потеряет всякий смысл, подводят итог наши эксперты.

Срок добавили…
И последнее, о чем мы хотели сказать сегодня. Все тот же 382-й ФЗ внес еще одну серьезную новацию. Как мы помним из начала нашего разговора, сегодня базовым сроком владения имуществом, после которого основная часть граждан избавляется от необходимости платить при продаже налог, являются три года. С предстоящего 1 января все будет несколько иначе.

Как говорит Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента компании Est-a-Tet, норма три года сохраняется для следующих случаев:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Для всех же прочих случаев (включая покупку – самый, вероятно, массовый вариант получения собственности) — устанавливается срок владения объектом в пять лет.

Что касается «светлых сторон», то их две. Во-первых, местные органы вправе сократить указанный срок. Правда, совершенно непонятно, зачем им это делать – чтобы лишить самих себя налоговых поступлений?! А во-вторых, новые правила вводятся не только с 1 января 2016 года – они относятся и к отношениям собственности, возникшим с этого момента. Иными словами, если вы купили квартиру в марте 2012 года, а затем в марте 2016 года решили ее продать, налога не будет – поскольку право собственности возникло до вступления в силу налоговых новшеств.

www.metrinfo.ru

Продажа квартиры нерезидентом

Какие доли, какое дарение долей? Зачем. Переоформляйте брачным соглашением ВСЮ квартиру на супруга-резидента и продавайте. Налога не будет вообще, т.к. собственность на ВСЮ квартиру у супруга -резидента по закону считается с того же дня, с какого она появилась у супруга-нерезидента.
А в договоре купли продажи это сразу сделать не получится.

ст. 34 СК РФ
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Таким образом, при покупке квартиры на имя одного из супругов, второй супруг по закону тоже становится собственником этой квартиры, но налоговая в качестве налогоплательщика на доходы от продажи рассматривает именно того супруга, который выступал продавцом по сделке, поэтому надо переоформить квартиру на супруга-резидента.
Декларацию о доходах этому супругу после продажи подавать не требуется, т.к. владение более трех лет. Если вызовут в налоговую, то туда надо будет предоставить копию договоров купли-продажи (1.приобретение; 2.продажа) плюс брачный контракт, плюс свидетельство о браке.

Дабы уйти от налога, составьте брачный договор и в нем переоформите квартиру на супругу-резидента. Вот только это риск остаться в итоге ни с чем.

будет ли он собственником более 3 лет или придется платить налог 13%

Думаю в этой ситуации можно сделать брачный договор,переведя собственность на второго супруга,но налог 13 процентов при продаже в этом случае полагаю все равно будет.Как давно супруг является не резидентом? Осталось ли у него гражданство РФ?

год как не является, да осталось

Можно выделить долю в квартире супруге, согласно семейному законодательству, а вторую долю подарить. В обоих случаях наступает новое право, это 5 лет ожидания, либо 13 % налога, за вычетом не облагаемой суммы имущественного вычета. Когда-то при покупке в долях правом на возврат налога с долей второго супруга и детей мог воспользоваться один из супругов. Нет ли возможности это право использовать при продаже? Поинтересуйтесь в консультационных центрах. И, заодно, узнайте, может быть при выделе доли в совместно нажитом имуществе вы сможете уйти от налога?
А какова разница между покупной и продажной стоимостью? Может быть, в связи с тем, что сейчас слишком упали цены, не стоит и «огород городить»?

спасибо, разница между покупной и продажной стоимостью не большая, но налог разве не на всю сумму ?

продажа квартиры нерезидентом РФ

В наследство от мамы мне осталась квартира в Кемерово.

Я много лет живу в Минске, паспорт российский.

Родственников, которым можно было бы «подарить» квартиру на родине нет.

Правда ли то, что при продаже я буду обязан заплатить 30% налог со всей суммы?

Есть ли способы сократить налоговые выплаты?

Я могу сделать временную (на полгода) регистрацию в Москве, но не проживать там.

Могу задекларировать доход и заплатить подоходный налог за 2017 год.

Поможет ли мне это?

Правда. 30% от цены указанной в договоре или 30% от кадастровой стоимости*0,7. Все зависит от момента открытия наследства. Если мама умерла до 01.01.2016, то первый вариант, если после этой даты, то второй. При пересечении границы с РБ никаких отметок не делается. ну а дальше уже на Ваше усмотрение.

Мама ушла в сентябре 2016.
В права вступил в марте 2017.

А если квартира будет продана за 1 млн?
Мне риэлтор сказала, что эта сумма не будет облагаться налогом.

Смените риэлтора. Если квартира приобретена в собственность после 01.01.2016 и цена договора меньше 70% от кадастровой стоимости, то база для начисления налога будет равна 70% от кадастровой стоимости. При этом стоимость имущества указанная в договоре значения не имеет.

если не были в россии 183 или больше дней на протяжении 12 месяцев подряд, то да, вы считаетесь нерезидентом и заплатите 30% налог

Налоговую декларацию по форме 3 НДФЛ после продажи квартиры
Вы должны сдать в любом случае. Декларация сдается после окончания года, в котором был получен доход. То есть, если Вы будуте продавать квартиру в 2018году, декларацию необходимо сдать до 30.04.2019. Резидентом я вляетя гражданин РФ, который пребывал в РФ 183 дня в течении 12 месяцев. При этом учитывается любой непрерывный 12-месячный период, который может начаться в одном году, а закончиться в другом. Окончательный статус налогоплательщика определяется по окончании календарного года поскольку налоговым периодом для НДФЛ является календарный год. Подсчет дней обычно производится по загранпаспорту гражданина. Учитывая, что в Белорусь Вы попадаете скорее всего по российскому паспорту, определить Ваш статус будет затруднительно. Исходя из вышесказанного, Вы можете заполнить декларацию с указанием вычета в 1млн. Если налоговые органы сочтут это ошибкой, они направят Вам соответствующее письмо, тогда подадите уточненную декларацию. Но нужно понимать, что в этом случае налоговая может начислить штраф и пени. В Москве зарегистрироваться разумно, если у Вас нет регистрации, в какую инспекцию Вы будете подавать декларацию?

www.cian.ru

Налоги при продаже квартиры нерезидентом с ИП

Нерезидент, имеет квартиру в Москве, которая сдается в аренду. В планах — продажа, но тут засада с налогами. Вариант жить в России не подходит. Дарение родственнику тоже (т.к. там 13% налог будет при продаже).

1) стоит ли оформить ИП (плюс патент на сдачу) для снижения налоговой ставки до 6% (иначе получается безумные 30%)? Для ИП неважно резидентство

2) если оформляется ИП, какие будут налоги при продаже через несколько лет? 30% + 6%? Или просто 6%? Или что-то другое?

3)А если не оформлять ИП, то что, платить 30% НДФЛ? И при продаже все равно заплатить НДФЛ, т.к. квартира сдавалась в аренду?

Замкнутый круг какой-то: сдавать нельзя, и продать тоже без больших потерь.

УСН на 6% — это только для резидентов. И вообще, все льготы, налоговые вычеты и спецрежимы (включая упрощенку) могут применять ТОЛЬКО резиденты. Нерезиденты должны заплатить НДФЛ 30% ! И никаких вычетов.

Дайте пожалуйста ссылки на то, где такое сказано? Что касается конкретно ИП, то там нет никаких ограничений на налоговое резидентство.

Здравствуйте,1) Да, оформить ИП в вашем случае выгоднее. Дальше или оформить упрощеку (6%), или патент. Но помните, что платить придется не только налог, но и взносы в фонды.2) При продаже важно сколько лет квартира была в собственности и на каком основании приобретена. Если прошло достаточно времени (3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения права), то продажа не будет облагаться налогом. Если времени прошло мало, то налог необходимо будет заплатить (по умолчанию 30% НДФЛ, но если докажете, что квартира использовалась с предпринимательскими целями (сдавалась в аренду, платился налог), то как упрощенец 6%).3) Если не оформлять ИП, то за полученную аренду необходимо платить 30% НДФЛ, а при продаже помимо 30% может еще возникнуть обязанность оплатить 18% НДС, т.к. квартира использовалась в коммерческих целях. В целом мой вам совет: если хотите действовать по закону, то оформите ИП на упрощенке на время аренды и сдавайте до момента освобождения от НДФЛ.

Только для нерезидента вычетов нет, хоть 3 года, хоть 5, хоть все 100. Отсюда и вопрос: какой же тогда налог будет? 30% + 6%? Или просто как для ИП — 6%??

Проверено ЦИАН

Суммироваться они не будут в любом случае. Это два различных налога на доходы. По умолчанию физлицо 30% платит. Но при коммерческом использовании налоговая может потребовать еще и НДС (18%).

А если нерезидент не собирается вообще жить в России? Приехал, продал, уехал. Тогда налог, конечно, начислят, но вот взять его.

Возьмут, а если не возьмут, то уже и не въедешь в Россию вообще, такой риск не нужен.

Участник программы «‎Работаю честно»

Сан саныч-сан, УСН могут применять нерезиденты! Вычеты и льготы по НДФЛ действительно касаются только резидентов. А индивидуальные предприниматели к резидентству отношения не имеют. По этому поводу есть специальное письмо Минфина № 03-11-11/37329 от 29.06.2015

Спасибо за ссылку! Там все ясно с арендой (можно по упрощенке), но вот вопрос продажи не рассмотрен. Т.е. логично, что если для аренды это работает (НДФЛ не начисляется), то и с продажей должно быть аналогично, но мы в России, поэтому хочу найти разъяснения и судебную практику именно по продаже.

Лемми, не знаю судебной практики в области продажи недвижимости нерезидентом на упрощенке. Но есть несколько писем Минфина (от 5 декабря 2011 г. N 03-11-11/309, от 8 сентября 2011 г. N 03-11-11/226, от 15 марта 2012 г. N 03-11-11/83), содержащих информацию о том, что если объект использовался в предпринимательской деятельности и есть все необходимые коды ОКВЭД, то при продаже он облагается поставке 6%.

Все верно рассуждаете, схема пока что рабочая, действительно ИП может реализовать недвижимость и заплатить налог как ИП, но сфера деятельности ИП должна быть связана с недвижимостью, квартира не должна быть единственным объектом недвижимости, т.к. при ее продаже пропадает сам бизнес и таким образом ИП становится физлицом. То есть на день продажи вы уже не ведете бизнес, связанный со сдачей квартиры в аренду. С вероятностью 99,9% налоговая посчитает ваш случай уходом от налогов и заставит заплатить 30%. Это сработало бы если несколько квартир сдавались в аренду/продавались или если бы квартира была куплена недавно именно для целей сдачи в аренду.

Уважаемая Светлана, спасибо за ответ. Вы можете дать какие-либо ссылки на подобную практику (или рязъяснения) доначисления налога, если квартира была единственная? В конце концов, можно купить какую-нибудь халупу, если это так важно, но надо понимать практику судебную.

Однозначного пояснения нет, есть судебка об обратных ситуациях, люди все же чаще продают как физ лица для вычета. Есть Письмо Минфина России от 18.06.2010 № 03-04-05/7-336:«В случае если жилые помещения для временного проживания, находившиеся в собственности налогоплательщика менее трех лет, будут продаваться физическим лицам систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности».То есть слово «систематически» — признак предпринимательской деятельности, связанной с недвижимостью. Я бы сказала, что шансы посудиться есть в вашем случае, но де факто вы действительно уходите от налогов посредством ИП, так что стоит ли овчинка выделки? Оформление ИП, снижение ликвидности квартиры (пока что рынок покупателя, а собственник ИП отходит от стандарта, значит часть покупателей при равных вводных предпочтет более понятную картину), уплата налога как ИП и судебных историй в случае чего. Подумайте о том, чтобы подарить часть квартиры родственнику. Пока посдаете, пока соберетесь, может и 5 лет пройдет, там додарите ему все и он уже не попадает под налог т.к. срок будет считаться от первого подарка доли.

Светлана, еще раз большое спасибо за дельные советы! Если я дарю часть квартиры, то:-есть ли минимальная доля? Например, 1/10 или 1/100? -может ли это как-то повлиять на аренду? (например, потребуется согласие, деление суммы аренды и соответственно налоговая отчетность для меня не будет включать долю родственника)?

Как проходит наследование и продажа квартиры нерезидентом РФ?

– Какие налоги и взносы должен оплатить нерезидент России при продаже квартиры, полученной по наследству от гражданина РФ? Какие документы понадобятся, нужно ли приезжать в Россию и сколько времени займет весь процесс?

Отвечает адвокат Санкт-Петербургской объединенной коллегии адвокатов Михаил Хаймович:

Для вступления в наследство нерезиденту РФ нет необходимости приезжать в Россию. Достаточно выдать доверенность на вступление в наследство своему представителю, доверенность заверяется нотариусом по месту проживания наследника, она должна быть переведена на русский язык и апостилирована. В доверенности нужно указать все полномочия представителя, связанные с процедурой вступления в наследство и оформления права собственности за наследником. Кроме того, представителю должны быть переданы оригиналы документов, подтверждающих право на наследство (завещание или документы, подтверждающие родство с умершим).

От момента смерти наследодателя до момента получения нотариального свидетельства о праве на наследство проходит минимум шесть месяцев, если возникнет необходимость получения дополнительных документов, например, подтверждающих родство, процедура может продлиться и до восьми месяцев и более.

Продать квартиру также можно через представителя по доверенности, он получит деньги от покупателя и отправит их через банк на счет наследника.
Нерезидент РФ при получении дохода на территории России должен оплатить НДФЛ – налог на доходы физических лиц, который составляет 30% от суммы дохода (п.3 ст. 224 НК РФ). При этом и саму оплату налога, и подачу декларации в ФНС также можно поручить представителю.

оглашение об отсутствии двойного налогообложения подписано Россией с 81 страной мира, и если наследник является резидентом одной из этих стран, то он не должен платить налог на полученный от продажи квартиры доход повторно в своей стране.

Отвечает управляющий партнер W1 Evans Анна Левитова:

Нерезидент должен будет заплатить 30% от всей суммы, полученной за продажу квартиры, не сможет вычесть расходы на продажу, на ремонт или что-либо еще. Нерезиденты не получают никаких преимуществ за давностью владения, поэтому ждать три года, как делают многие резиденты, чтобы получить налоговую льготу, бессмысленно.

Процесс оформления наследства нерезидентом никак не отличается от процесса для резидента: после смерти наследодателя необходимо открыть наследственное дело у одного из нотариусов Москвы, собрать всю информацию об имуществе наследодателя и передать нотариусу. Нотариус может запросить дополнительные документы, оценки и т. д. При получении наследства от родителей или детей налог не взимается. По истечении шести месяцев нотариус выдаст свидетельство о наследстве по закону или по завещанию, в зависимости от того, на каком основании оформлялось наследство. По этому документу можно будет получить доступ к банковским вкладам и оформить свидетельство о собственности на недвижимость.

Людям, которые живут и работают заграницей, сложно приезжать в Россию для оформления наследства, им проще сделать все, кроме самой продажи, по доверенности.

К сожалению, нерезиденты-наследники часто страдают от ушлых местных родственников. Мы в своей практике неоднократно сталкивались с бабушками, дедушками, тетями и дядями, которые отсуживали у наследников обязательную долю на очень сомнительных основаниях. В одной вопиющей истории бабушка отсудила у внука долю в квартире как иждивенка, хотя ее дочь жила и умерла от рака в Калифорнии, а внуку не было 18 лет на момент смерти матери.

Отвечает председатель Московской коллегии адвокатов «Юлова и партнеры» Елена Юлова:

Особенности налогообложения нерезидентов от продажи унаследованной квартиры таковы.

1. НДФЛ от доходов вместо 13% составляет 30%.
2. На нерезидентов не распространяются льготы по доходам от продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности более трех (пяти по изменившимся нормам) лет.
3. Налогоплательщик-нерезидент не может уменьшить сумму, вырученную им от продажи недвижимости на налоговые вычеты, предусмотренные ст.220 НК РФ (1 млн рублей) и должен будет уплатить 30% НДФЛ со всей суммы сделки.

Для совершения сделки по продаже имущества понадобятся ровно такие же документы, как для совершения аналогичной сделки резидентом:

• правоустанавливающий документ, и в данном случае это Свидетельство о праве собственности на квартиру в порядке наследования;
• правоудостоверяющий документ – Свидетельство о праве собственности продавца на квартиру;
• выписка из домовой книги и карточка собственника;
• кадастровый (технический паспорт) БТИ на квартиру.

К совершению сделки обычно продавец представляет свежую выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость, в которой отражены данные о собственнике объекта недвижимости – квартиры, характеристики объекта недвижимости, поименованы основания возникновения права собственности, отражено наличие или отсутствие обременений (например, залога).

Для совершения сделки не требуется личного присутствия продавца, сделку от его имени может провести на основании доверенности его представитель – заключить договор купли-продажи, подписать акт приема-передачи квартиры, принять денежные средства, передать указанные выше документы для государственной регистрации сделки и перехода права собственности, получить зарегистрированный договор. Доверенность может быть удостоверена нотариусом любой страны, и, если доверенность выдается не в Российской Федерации, она должна быть апостилированной.

При этом необходимо отметить, что сделки, совершенные представителем, вызывают настороженность покупателя в связи с возможным мошенничеством, связанным с подделкой доверенности, и всегда покупатель предпочтет, чтобы сделку подписывал непосредственно продавец. Возможно, кто-то и рискнет, но свои риски заложит в стоимости сделки и предпримет дополнительные меры по их уменьшению – заключит договор страхования рисков, заключит сам договор купли-продажи у нотариуса и т. п.

Отвечает преподаватель факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Александр Перепелкин:

С дохода, полученного от продажи квартиры на территории России, налоговый нерезидент РФ должен заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), правила расчета и уплаты которого установлены главой 23 Налогового кодекса Российской Федерации.

При этом никаких особых правил налогообложения дохода от продажи квартиры, полученной по наследству, для налоговых нерезидентов закон не устанавливает. А вернее, налогообложение таких доходов происходит независимо от основания приобретения налоговым нерезидентом жилого помещения, по наследству или какому-либо другому.

В соответствии с п. 4 ст. 210 Налогового кодекса Российской Федерации налогооблагаемая по НДФЛ у налогового нерезидента определяется, как денежное выражение таких доходов. В соответствии с п. 3 ст. 224 Налогового кодекса Российской Федерации НДФЛ налоговые нерезиденты РФ уплачивают по ставке 30%.

Права на уменьшение дохода на налоговые вычеты или понесенные расходы при определении налогооблагаемой базы у налогового нерезидента в отличии от резидента нет. Не зависит обязанность уплаты НДФЛ налоговым нерезидентом также от срока владения проданной квартирой на праве собственности. Действие п.п. 17.1 ст. 217 НК РФ, позволяющего налогоплательщику, которому проданное имущество принадлежало на праве собственности три года и более, не платить НДФЛ, на налоговых нерезидентов не распространяется.

Поэтому при продаже квартиры на территории РФ налоговый нерезидент обязан заплатить 30% НДФЛ со всей денежной суммы, полученной от покупателя недвижимости.

Для этого на основании ст.ст. 229, 228 Налогового кодекса Российской Федерации он обязан до 30 апреля года, следующего за отчетным, подать в налоговую службу Российской Федерации по месту регистрации в РФ, а при ее отсутствии – по месту нахождения проданной квартиры, налоговую декларацию, и до 15 июля также в году, следующим за отчетным, перечислить налог в бюджет РФ.

К налоговой декларации нужно приложить копию договора купли-продажи и передаточного акта на проданную квартиру. Приезжать для этого в РФ необходимости нет, так как подать декларацию можно по почте или через представителя по доверенности, а заплатить налог через банк в безналичной форме. Указанные правила применяются с учетом международных соглашений, заключенных Россией с другими странами об избежание двойного налогообложения.

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: content@domofond.ru. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru