Закон о аренде территории

Искусство в аренду

В России, по данным Главного информационно-вычислительного центра Минкультуры России, насчитывается более 25 тыс. объектов культурного наследия федерального значения. При этом значительная их часть находится в неудовлетворительном состоянии. Очевидно, именно по этой причине были разработаны и уже начали действовать некоторые меры, призванные привести национальное достояние России в надлежащее состояние. Так, с 22 января 2015 года запрещен снос вновь выявленных памятников культуры, введено определение «территории объекта культурного наследия», установлено ограничение прав на объект культурного наследия требованиями по сохранению данного объекта, по его содержанию и использованию, а также по обеспечению доступа к нему (Федеральный закон от 22 октября 2014 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Но, пожалуй, наиболее существенной новеллой стала возможность брать в аренду по льготной цене объекты культурного наследия, находящиеся в плохом состоянии (ст. 14.1 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»; далее – Закон № 73-ФЗ). Речь идет, например, об усадьбах, особняках, архитектурных ансамблях и др. Брать такие объекты в аренду могут как физические, так и юридические лица, однако срок аренды в любом случае не может превышать 49 лет.

Главная цель нововведений – посредством льгот привлечь дополнительные финансы на восстановление культурных ценностей.

Объекты культурного наследия – это объекты недвижимости и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами культуры, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии и социальной культуры (абз. 1 ст. 3 Закона № 73-ФЗ).

Территория объекта культурного наследия – это территория, непосредственно занятая данным объектом и (или) связанная с ним исторически и функционально (земельные участки, леса, водоемы и т. д.), границы которой могут не совпадать с границами существующих земельных участков. Более того, в них могут быть включены земли, в отношении которых не проведен государственный кадастровый учет (ст. 3.1 Закона № 73-ФЗ).

Льготная аренда: основания и условия

Законодатель установил ряд условий, при наличии которых объект культурного наследия можно взять в аренду по льготной цене (ст. 14.1 Закона № 73-ФЗ). Это возможно, если такой объект:

  • не используется;
  • включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия, который ведет Минкультуры России – в общем доступе этот реестр не размещен, однако ознакомиться с примерным перечнем объектов культурного наследия можно на сайте ведомства;
  • принадлежит к федеральной собственности;
  • находится в неудовлетворительном состоянии.
  • Однако даже при наличии всех указанных выше условий окончательное решение о возможности передачи объекта культурного наследия в аренду принимает Минкультуры России.

    Договор аренды объекта культурного наследия заключается по результатам соответствующего конкурса. Узнать о его проведении можно, например, на сайте Агентства по управлению и использованию памятников архитектуры и искусства при Минкультуры России. Помимо этого, необходимую информацию можно получить на официальном сайте для размещения информации о проведении госзакупок.

    Существенным условием договора является обязанность арендатора провести работы по сохранению объекта культурного наследия в срок, не превышающий семи лет со дня передачи ему в аренду указанного объекта (п. 4 ст. 14.1 Закона № 73-ФЗ). В этот период также включается срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия (не более двух лет со дня передачи такого объекта в аренду). Если арендатор не выполнит указанное условие, то есть не восстановит имущество в указанный срок, договор с ним расторгнут. Закон не определяет, как и в каких документах должны быть определены условия о реставрации объекта культурного наследия, ее сроках и содержании, однако логично предположить, что эти положения будут включены в проект контракта при проведении конкурса.

    Льготная арендная плата устанавливается со дня заключения договора аренды по результатам аукциона (п. 2 ст. 14.1 Закона № 73-ФЗ).

    Александр Раецкий, адвокат, член Московской коллегии адвокатов «МОВЕ»:

    «Положение закона о льготной арендной плате, устанавливаемой с момента заключения договора аренды, а не со дня сдачи ремонтно-реставрационных работ, видится спорным. С одной стороны, новая редакция закона будет способствовать привлечению большего количества инвесторов-арендаторов. С другой стороны, это может повлечь за собой увеличение количества злоупотреблений со стороны недобросовестных арендаторов, заключивших договор без намерения восстановить объект культурного наследия. Так, вполне возможна ситуация, когда, получив право аренды на льготных условиях, арендатор просто-напросто не будет осуществлять его реставрацию либо проведет ее только «на бумаге». И хотя невыполнение обязательства по восстановлению объекта культурного наследия является основанием для расторжения договора аренды, возможно, даже со штрафными санкциями, результативность реставрации объектов остается под сомнением».

    Одним из способов, который позволит избежать злоупотреблений со стороны арендаторов, может стать внедрение процедуры общественного контроля за осуществлением восстановительных работ переданного в аренду объекта культурного наследия.

    Вместе с тем законодатель запрещает арендаторам:

  • сдавать такой объект культурного наследия в субаренду;
  • передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу;
  • предоставлять объект культурного наследия в безвозмездное пользование;
  • закладывать свои арендные права и вносить их в качестве имущественного вклада в некоммерческие организации или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 6 ст. 14.1 Закона № 73-ФЗ).
  • При этом в статье ничего не сказано о возможности вносить арендные права на объект в качестве имущественного взноса в коммерческие фирмы. По правилам гражданского оборота стороны договора вправе действовать по правилу «разрешено все, что не запрещено», а это значит, что теоретически подобные имущественные взносы в коммерческие организации возможны. Является ли это пробелом рассматриваемой новеллы или сознательным допущением законодателя, станет ясно позже, когда появится первая правоприменительная практика.

    Что касается объектов культурного наследия в плохом состоянии, которые относятся к собственности субъектов РФ или к муниципальной собственности, то в их отношении льготная арендная плата устанавливается в соответствии с региональными законами и иными нормативными правовыми актами (п. 7 ст. 14.1 Закона № 73-ФЗ). Узнать о проведении торгов, а также ознакомиться с перечнем внесенных в реестр объектов культурного наследия регионального и местного значения можно на сайтах органов власти субъектов РФ и муниципалитетов (как правило, размещают ее администрация публично-правового образования или подразделение по делам культуры в ее составе, если у него есть свой сайт).

    Не все так безоблачно?

    Льготная аренда объектов культурного наследия может быть интересна как бизнесменам (например, предпринимателям, желающим разместить свой офис в историческом здании и при этом сэкономить на арендной плате), так и меценатам. Но вместе с тем, у новеллы есть и недостатки.

    Так, законодатель обязал арендатора обеспечивать доступ граждан, иностранных лиц и лиц без гражданства к объекту культурного наследия (ст. 47.4 Закона № 73-ФЗ). Данная статья призвана сделать объекты культурного наследия более доступными, а также, по задумке законодателя, способствовать активному использованию таких объектов в научной, культурно-просветительной, образовательной, туристской, экскурсионной и (или) религиозной деятельности. При этом доступ к объекту культурного наследия устанавливается с учетом требований к сохранению указанного объекта, его содержанию, а также с учетом его физического состояния и характера его современного использования (абз. 2 п. 2 ст. 47.4 Закона № 73-ФЗ).

    Наличие этих оговорок вызывает у экспертов опасения. «Если с «физическим состоянием» все более менее понятно, то с «характером современного использования» не так все просто. Так, в новой редакции закона указано, что доступ к объекту культурного наследия не должен препятствовать современному использованию владельцем объекта культурного наследия. На практике возможно противоречие интересов «доступа» к объекту культурного наследия и его «современного использования» [например, арендатор открыл в здании особняка офис, а желающие посмотреть на этот памятник создают шум, толпятся, паркуют свои машины, обращаются с вопросами к сотрудникам офиса или даже регулярно возлагают у здания постепенно увядающие цветы в дань памяти прежним владельцам особняка. – Ред.]. И, как видно, приоритет отдается именно использованию, что в какой-то степени противоречит ст. 44 Конституции РФ, устанавливающей право каждого на доступ к культурным ценностям», – поделился с порталом ГАРАНТ.РУ адвокат, член Московской коллегии адвокатов «МОВЕ» Александр Раецкий. Поэтому судить о том, насколько положительной окажется данная норма на практике, пока рано.

    Есть в данной статье еще одно спорное положение. Если интерьер объекта культурного наследия не относится к предмету охраны, во внутренние помещения такого объекта арендатор может желающих не пускать (п. 6 ст. 47.4 Закона № 73-ФЗ). Но поскольку на данный момент открытых источников с информацией такого рода нет, понять, должен ли быть обеспечен доступ к внутренним помещениям объекта, можно только с помощью запроса, направленного в уполномоченный орган (например, в Минкультуры России).

    Что касается возможных вариантов использования объекта культурного наследия, то закон предусматривает возможность ведения на его территории любой хозяйственной деятельности при условии, что она не противоречит требованиям обеспечения сохранности этого объекта и позволяет обеспечить его функционирование (под. 3 п. 1 ст. 5.1 Закона № 73-ФЗ). На практике это означает, что арендатор может, например, организовать в здании свой офис, если подобное целевое использование объекта разрешено уполномоченным органом и при этом не страдает само сооружение.

    Если рассматривать указанные новеллы в целом, можно отметить, что они носят положительный характер и призваны обеспечить охрану объектов культурного наследия. А со временем станет очевидно и практическое значение данных нововведений.

    www.garant.ru

    ст 22 Земельный кодекс ( ЗК РФ 2018 )

    Статья 22. Аренда земельных участков

    1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

    2. Земельные участки, за исключением указанных в «пункте 4 статьи 27» настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским «законодательством» и настоящим Кодексом.

    3 — 3.2. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный «закон» от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

    3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

    3.1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

    3.2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

    4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

    5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его «уведомления», если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

    5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным «законом» от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным «законом» от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

    6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

    7 — 8. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный «закон» от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

    7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

    8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

    9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными «законами», в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в «пунктах 5» и «6» настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

    9.1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

    9.2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

    10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

    11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

    12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

    www.assessor.ru

    Договор аренды

    По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.

    По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.

    Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.

    Виды договоров аренды

    Виды договоров аренды:

    договор аренды квартиры;

    договор аренды нежилого помещения;

    договор аренды автомобиля;

    договор аренды транспортного средства;

    договор аренды жилого помещения;

    договор аренды оборудования;

    договор аренды земельного участка;

    договор аренды гаража;

    договор финансовой аренды (лизинг);

    договор аренды предприятия;

    договор аренды имущества;

    договор аренды с правом выкупа.

    Договоры аренды и действующее законодательство

    Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

    Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

    Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

    транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

    Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

    Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

    Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

    ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

    Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

    Предмет договора аренды

    Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

    Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

    Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

    Стороны договора аренды

    Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

    В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

    • физические и юридические лица,
    • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.
    • Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

      Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

      Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

      Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

      Условия договора аренды

      В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

      При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

      При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

      Объект аренды

      В аренду могут быть переданы:

      земельные участки и другие обособленные природные объекты;

      предприятия и другие имущественные комплексы;

      здания, сооружения, оборудование;

      другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

      В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

      При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

      Форма договора аренды

      Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

      При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

      Государственная регистрация договора аренды

      Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

      В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

      1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

      2. Если срок договора аренды не превышает один год;

      3. Если в аренду сдается движимое имущество.

      Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

      Срок договора аренды

      Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

      В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

      Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

      Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

      На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

      Предоставление арендованного имущества

      Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

      Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

      Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

      1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

      2. Расторгнуть договор аренды;

      3. Возместить причиненные ему убытки.

      Арендная плата

      Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

      Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

      определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

      установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

      предоставления арендатором определенных услуг;

      передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

      возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

      Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

      Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

      Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

      Содержание арендуемого имущества

      Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

      Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

      1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

      2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

      3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

      Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

      Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.

      Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

      Досрочное расторжение договора аренды

      Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

      пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

      существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

      не вносит арендную плату более двух раз подряд;

      не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

      Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

      арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

      создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

      арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

      арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

      имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

      Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

      Преимущественное право аренды

      Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

      Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

      Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

      Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

      Возврат арендуемого имущества

      Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

      Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

      Прекращение договора аренды

      Основания прекращения договора аренды:

      соглашение сторон о расторжении договора;

      ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

      исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

      Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

      www.audit-it.ru