Могу ли я оформить договор дарения на обремененную квартиру?

Добрый день! Могу ли я оформить договор дарения на обремененную квартиру (в залоге у банка), и должен ли будет одаряемый платить с нее налог?

Ответы юристов (3)

Учитывая то обстоятельство, что квартира находится в залоге у банка, то для регистрации договора дарения вам необходимо получить согласие банка, в противном случае вам откажет регистрирующий орган в регистрации перехода права собственности либо в дальнейшем банк может оспорить данную сделку или потребовать досрочного погашения кредита. Следовательно, вам необходимо полностью оплатить предоставленный банком кредит и снять обременение с квартиры. Что касается налога, то он не оплачивается, если сделка дарения заключена между близкими родственниками.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Светлана. В Федеральном Законе «Об ипотеке» определяется право на дарение квартиры в ипотеке только в том случае, если разрешение на осуществление сделки было получено заемщиком от банка-кредитора. Данное право заемщика фиксируется при составлении ипотечного договора. Поэтому лицу, заинтересованному в дарении квартиры в ипотеке, необходимо заранее побеспокоиться о том, чтобы соответствующий пункт был обязательно включен при составлении документа.Хотя следует обратить внимание, что для банка внесение пункта о дарении квартиры в ипотеке является дополнительным риском, поэтому многие кредиторы отказываются предоставлять заемщику такое право. Связано это с тем, что квартира выступает залоговым обеспечением. При переходе в собственность к третьему лицу при дарении банк-кредитор утрачивает часть прав на данную недвижимость и квартира в полной мере не может обеспечивать банку гарантию погашении задолженности. Именно этот факт является неприемлемым для банка и служит причиной отказа в предоставлении данного права заемщикам.В том случае, если заемщик попытается совершить сделку дарения квартиры в ипотеке в обход банка, тайком, то за кредитором остается право потребовать аннулирования сделки и признания ее недействительной. Также банк может потребовать выполнение обязательств по погашению задолженности, причем взыскивать часть долга банк может с любого собственника, в том числе и с лица, которому квартира была подарена.

на практике банки не идут на такое, поскольку в данном случае происходит утрата залога и банк либо потребует от вас предоставления в залог другого имущества либо потребует досрочно погасить предоставленный кредит. можете, конечно, обратиться в банк по этому поводу с заявлением о согласии на совершение сделки с объектом обременения, но в таком случае банк будет исходить из размера остатка вашего кредита, кредитной истории (были просрочки или нет), а также наличие у вас других кредитных обязательств, уровня заработной платы на данный момент

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Скажите пожалуйста, можно ли оформить дарственную на квартиру, находящуюся в залоге банка по кредитному договору?

3 ответa на вопрос от юристов 9111.ru

Нет, нельзя — квартира находится под обременением.

Данное не возможно, т.к. Вы не являтесь собственником квартиры. С Уважением

Уважаемая Надежда! Квартира,аходящаяся в залоге у банка не является собственностью банка, она собственность кредитора или поручителя по кредитному договору, пока не обращено взыскание на предмет залога в связи с нарушением платежей по кредитному договору.В настоящее время многие банки предлагают программы, которые позволяют распоряжаться жильем, приобретенным по ипотеке, невзирая на то, рассчитались вы по кредиту или нет.

Согласия банка не требуется на следующие операции с заложенным жильем:

— собственник квартиры вправе оформить в ней регистрацию по месту жительства (прописку) себе и любым другим лицам. Выше уже упоминалось, что ограничений по числу жильцов при регистрации для собственника нет, т.е. размер жилплощади роли не играет.

— квартиру можно свободно сдать внаем или в безвозмездное пользование. Срок не ограничивается.

На операции с заложенным жильем требуется согласие банка в случае заключения сделок по отчуждению: продажа, мена или дарение квартиры.

Порядок такого согласования определяется внутренними правилами банка, предоставившего ипотечный кредит. Обычно проверяется платежеспособность лица, которое хочет стать новым хозяином квартиры и готов стать поручителем, чтобы банк сохранил гарантии выплаты кредита.

Если покупатель, которому приглянулось заложенное жилье или сам заёмщик, сразу выплатит всю сумму кредита, то обременение с квартиры снимается и согласование с банком не потребуется.

Таким образом если жилье является заложенным по договору ипотеки, то согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ и ст. 37 ФЗ от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указанное распоряжение возможно только с согласия банка, являющегося залогодержателем, если договором ипотеки не предусмотрено иное.

Согласно п. 22 Инструкции, утвержденной Приказом Минюста России от 15.06.2006 N 213, при проведении государственной регистрации сделки об отчуждении объекта недвижимости, заложенного по договору об ипотеке, и (или) переходе права на этот объект регистратору необходимо истребовать от залогодателя согласие залогодержателя в случае, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

www.9111.ru

Можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке?

Выплата ипотечного кредита обычно происходит не один и не два года. За этот период у заемщика может возникнуть необходимость подарить квартиру. Без разрешения банка это сделать невозможно. В каких ситуациях банк может пойти на уступки и одобрить подписание договора дарения и можно ли вообще подарить квартиру в ипотеке, об этом поговорим в сегодняшней статье.

Дарение квартиры

​Все процедуры, связанные с дарением недвижимого имущества, регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации 32 статьей. Под этим понятием подразумевается переход личного имущества от одного собственника к другому на безвозмездной и безвозвратной основе. Лицо, которое осуществляет передачу имущества, называется дарителем. Сделка должна осуществляться по его личной воле и без принуждения. Лицо, которое принимает в дар имущество, – это одариваемый. Договор дарения – это письменное подтверждение факта перехода прав собственности на имущество на этих условиях.

В отличие от купли-продажи, при дарении доли квартиры, согласие других собственников на это не требуется. Если в сделке участвует несовершеннолетний, договор от его имени подписывает законный представитель.

Только с согласия банка

Согласно закону «Об ипотеке» собственник может осуществить дарение недвижимости, которая находится в залоге в банке, но только с официального разрешения кредитора. Эта норма носит рекомендательный характер и реализуется на усмотрение сторон. Таким образом, если заемщик планирует кому-либо подарить квартиру, то, прежде всего, необходимо обратиться в банк с соответствующим письменным заявлением.

Банки соглашаются на такую операцию очень неохотно. Так как смена собственника несет для кредитора дополнительные риски. Запрет дарения может быть внесен отдельным пунктом в договор ипотеки. Если этого нет, вопрос банк будет решать в индивидуальном порядке.

Чтобы банк пошел на уступки и разрешил оформить дарственную, необходимо доказать целесообразность проведения операции. Это может быть, к примеру, резкое ухудшение здоровья дарителя, или его преклонный возраст.

Банк не даст разрешение на дарственную, если переход права собственности увеличит риски банка. То есть, подарить недвижимость человеку преклонного возраста вряд ли удастся. Также банк не разрешит оформить дарственную в пользу несовершеннолетнего лица. Это связано с тем, что в случае невыполнения обязательств заемщиком, банку будет крайне сложно осуществить принудительную продажу залога. Кредитор может согласовать оформление дарственной на недвижимость, только если это не уменьшает возможность реализации всех прав кредитора по взысканию задолженности путем принудительной продажи залога.

• Москва и область: +7-499-938-54-25
• Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
• Федеральный: +7-800-350-84-02

Для получения разрешения потенциальному дарителю вместе с заявлением необходимо предоставить в банк такие документы:

• Документы, удостоверяющие личность одариваемого.
• Документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость.
• Проект договора дарения.

Оформление договора дарения ипотечной квартиры

Если разрешение банка получено, то можно оформлять дарение ипотечной квартиры. Для договора необходимы такие документы:

• Гражданский паспорт собственника недвижимости.
• Гражданский паспорт одариваемого.
• Правоустанавливающий документ на недвижимость.
• Технический или кадастровый паспорт на квартиру.
• Выписка из реестра прав собственности.
• Согласие второго супруга, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
• Выписка из домовой книги.
• Разрешение опекунского совета, если сделка затрагивает права несовершеннолетних лиц.
• Разрешение банка.

Если собственниками квартир являются несколько человек, все они в обязательном порядке подписывают договор. Нотариальное заверение договора не является обязательным. Дарение можно оформить в простой письменной форме. Но если сделка нестандартная, то прибегнуть к услугам нотариуса будет не лишним. Это поможет более подробно и грамотно составить договор, с целью избежать возникновения взаимных претензий сторон друг к другу. После чего дарение необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение года. Если это не было сделано, договор считается недействительным.

Также стоит помнить, что в ситуации, когда первоначальный собственник и одариваемый не являются близкими родственниками, необходимо будет оплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости. Кроме этого за регистрацию стороны обязаны оплатить 1000 рублей в виде государственной пошлины. Поэтому такие операции не всегда финансово выгодны.

Договор дарения недвижимости, которая находится в ипотеке, должен содержать следующую информацию:

• Реквизиты сторон: дарителя, одариваемого и ипотекодержателя.
• Ссылку на документы, на основании которых даритель владеет недвижимостью.
• Технические характеристики объекта.
• Должно быть указано, что квартира передается безвозмездно.
• Перечень прав и обязанностей всех сторон.
• Порядок передачи права собственности, где должно быть указано, что одариваемому известно, что квартира находится в ипотеке, и он принимает на себя как права, так и обязанности ипотекодателя.
• Подписи сторон.

Если вам требуется образец или помощь в составлении юридически грамотного договора дарения ипотечной квартиры, то напишите об этом нашему дежурному юристу онлайн.

В результате оформления дарения одариваемое лицо получает свидетельство о собственности на недвижимость с обременением в виде ипотеки.

После перехода права собственности необходимо внести изменения в договор страхования недвижимости, где необходимо указать нового владельца.

Проведение сделки без согласия ипотекодержателя

Оформить дарственную в обход банка не получится. Чтобы дарение считалось состоявшимся, необходимо произвести регистрацию перехода права собственности в Росреестре. В реестре находится вся информация о недвижимости, в том числе все обременения. Если квартира в ипотеке, для проведения регистрации необходимы документы от банка. Без них регистратор откажет в регистрации перехода права собственности.

Если собственник будет пытаться совершить мошенническую операцию, то согласно законодательству, банк имеет право применить к нему следующие санкции:

• Подать иск в суд с целью признания сделки недействительной.
• Требовать досрочного погашения задолженности и штрафных санкций, которые были наложены вследствие нарушения договора.
• Принудительно реализовать залог.

Если заемщик подаст иск в суд с целью признания неправомочными действия банка, то его шансы получить решение в свою пользу равны практически нулю. Так как он совершил действие, которое противоречит договорам между ним и кредитором.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Нюансы при дарении ипотечной квартиры

Принимая в дар квартиру с обременением, одариваемый автоматически соглашается на все особенности владения недвижимостью в ипотеке.

Главная особенность получения квартиры в дар с обременением, это наличие права провести взыскание залога кредитором в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Банк может принудительно выселить собственника из жилья и реализовать квартиру через аукцион.

Если на момент оформления дарения или регистрации дарения у заемщика имеется просроченная задолженность или не оплаченные штрафные санкции, даритель обязан уведомить об этом одариваемого.

Кроме того новый владелец недвижимости не сможет распоряжаться квартирой в полной мере до полного погашения задолженности.

Если согласие банка не получено

В ситуации, когда кредитор не дает согласие на оформление дарственной, единственный способ подарить квартиру – это снять обременение. Для этого необходимо полностью рассчитаться с кредитором. Если нет возможности сделать это за счет собственных средств, и остаток по кредиту небольшой, то можно оформить в этом же банке потребительский беззалоговый кредит. Банк перечислит денежные средства с одного ссудного счета на другой и предоставит заемщику документы, необходимые для снятия обременения в Росреетре. Но в этой ситуации заемщику необходимо быть готовым к увеличению ежемесячного платежа, так как проценты по безналоговому кредиту выше, а срок предоставления меньше.

Если собственник квартиры, еще до покупки недвижимости и оформления кредитного и ипотечного договоров, планирует через определенное время подарить квартиру третьему лицу, то об этом стоит позаботиться заранее. Необходимо предоставить веские доводы своего намерения, чтобы банк включил соответствующий пункт в договор ипотеки. Иначе разрешения банка можно так и не получить, а без него сделка будет недействительной.

Если вы не разобрались, как подарить квартиру в ипотеке, или вам требуется помощь в оформлении необходимых документов, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно ответить на все ваши вопросы совершенно бесплатно.

law03.ru

Вопрос про оформление

Вопрос про доли. Покупаем квартиру в ипотеку, половину стоимости квартиры (первоначальный взнос) оплачивает мать одного заемщика. Муж основной заемщик, я созаёмщик. Можно ли в договоре одну долю оформить на мать, которая первоначальный взнос оплачивает своими деньгами? Для нас этот момент важен, без него покупка квартиры не состоится. Благодарю!

Только на заемщика и созаемщика.
Можно оформить от матери целевое дарение денег на того, кто является ее ребенком. Тогда, в случае раздела имущества, в суде можно будет доказать, что этому супругу полагается бОльшая доля квартиры.
Брачный договор и оформление квартиры в долевую собственность неравными долями надо согласовывать с банком, скорее всего, банк откажет.
Либо надо мать тоже делать созаемщиком.

Проверено ЦИАН

Снежана, квартира будет оформлена на того, кто берёт кредит. Если у Вас официальный брак, то квартира будет в общей совместной собственности.

Лучше этот вопрос задать Вашему ипотечному менеджеру в банке. Мне кажется, можно основного плательщика оформить как Созаемщика, и в этом случае возможно будет включить его в состав собственников.

Здравствуйте, Снежана! Присоединяюсь к Ирине Владимировне насчет целевого дарения денег. Насчет созаемщика в лице мамы надо узнавать у банка, возрастные могут не пройти по ипотечной программе.

Обратите внимание, что при целевом дарении денег необходимо составить договор и подписать акт приема-передачи денежных средств. Средства лучше перевести безналичным платежом со счета мамы на счет дочери. Если этого не сделать, то данные денежные средства будут считаться совместно нажитым имуществом супругов.

Участник программы «‎Работаю честно»

В дополнение к сказанному коллегами.И именно со счета дочери переводить потом денежные средства.Определение долей в покупаемой квартире тоже хорошо сделать.Банку все равно кто и сколько долей будет покупать — у него вся квартира в залоге и ответственность у вас общая.При определении долей банк не откажет.Целевое дарение денег(лучше нотариально заверить) плюс определение долей в дкп. Самое разумное — брачный договор.

www.cian.ru

Переоформление квартиры, находящейся в залоге у банка, по завещанию

Здравствуйте! Мы с супругой приобрели квартиру в ипотеку, данную квартиру мы оформили на двоих. Супруга умерла. По наследству ее часть доли квартиры перешла мне, ее отцу и нашим двоим детям. Ее отец сделал дарственную на детей. Банк не дает согласия на оформление части доли квартиры на детей. Соответственно в перерегистрации мне отказали.

Сейчас, конечно, можно ни чего не делать и ждать, когда я погашу ипотеку и после этого переоформить квартиру. Но я хочу сейчас ее переоформить.

Подскажите, что мне сейчас делать и как действовать.

Ответы юристов (2)



после смерти супруги ее росдтвенник унаследовали все обязательства, в том числе и по ипотечному договору. Наследники — правопреемники умершего по всем обязательствам.

С одной стороны банк обязан был и обязательвта по ипотечному договору переложить не только на Вас, но и на наследников.

Тем более странным выглядит отказ банка в передаче права собственности законным правопреемникам умершей супруги.

Более того, Методические рекомендации по оформлению наследственных прав, которые утверждены решением Правления Федеральной нотариальной палаты (Протокол N 02/07от 27 — 28 февраля 2007 года) в п. 14 и 49 говорят, что «при наличии обременения наследственного имущества нотариус разъясняет наследникам о возникающих в этой связи правоотношениях» и это никоим образом не лишает права получить наследников свидетельство с указанием обремнеения, равно как и зарегситрировать свое право с тем же обременением.

В данной ситуации рекомендую отцу жены написать договор дарения своей доли детям (близким родственникам) и передать такой договор на регистрацию в Росреестр. Нотариального удостоверения договор дарения не требует.

Вместе с договором необходимо передать оригинал свидетельства о праве собственности на квартиру, свидетельства нотариуса о наследстве.

Росреестр не вправе отказать в регистрации права собственности на квартиру, даже с обременением. После регистрации Вы поставите банк в известность, что доля жены теперь в собственности детей. Обязательства по ипотечному договору исполняете Вы лично и в договоре изменеий никаких не происходит.



Банк согласие на такое дарение вряд ли даст. Было ошибкой со стороны отца принимать наследство, нужно было просто отказаться, тогда бы квартира была разделена между Вами и вашими детьми.

Ну а сейчас подарить без согласия банка уже нельзя. Если сделать, как рекомендует коллега, банк в соответствии со ст. 39 ФЗ «Об ипотеке» будет вправе либо потребовать в судебном порядке признания договора дарения недействительным, либо потребовать досрочного исполнения кредитного договора с обращением взыскания на предмет ипотеки.

m.pravoved.ru