Виды исков при спорах о выкупе земельных участков

В соответствии с действующим земельным и арбитражным процессуальным законодательством, а также разъяснениями, данными в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность либо аренду для исполнительных органов власти и местного самоуправления является обязательным.

Если эта обязанность уполномоченным органом не выполняется, то землепользователь по своему выбору вправе:

Предметом доказывания в рамках данных требований является установление несоответствия отказа уполномоченного органа в выкупе участка исходя из доводов, которые изложены в отказе, а также доводов об ограничении или изъятия участка из оборота, которые рассматриваются судом независимо от прочих доводов уполномоченного органа, а также установление факта бездействия государственного органа и его несоответствие закону.

Арбитражно-процессуальный кодекс предусматривает, что одновременно с признанием незаконным действия либо бездействия государственного органа, суд вправе возложить на него обязанность по совершению действий, направленных на восстановление прав заявителя.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 в случае признания действий (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора купли-продажи и направить его в определенный срок собственнику объектов недвижимости.

Применительно к Москве, при формулировании предмета требований, необходимо учесть, что Постановлением Правительства г. Москвы № 431-ПП от 27.06.2006 «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» установлена следующая последовательность распорядительно-властных действий при подаче заявления о выкупе земельного участка и приложенных к нему документов:

• Департамент земельных ресурсов (ДЗР) рассматривает представленные документы и при отсутствии оснований для отказа в выкупе направляет в Префектуру соответствующего округа (при площади участка до 3 000 кв.м.) либо в Правительство Москвы проект Решения о предоставлении участка в собственность;
• Префектура соответствующего округа или Правительство Москвы принимает решение о предоставлении участка в собственность;
• на основании указанного решения ДЗР направляет землепользователям и арендаторам договор купли-продажи земельного участка.

То есть, по результатам рассмотрения заявления о выкупе, ДЗР обязан либо отказать в выкупе, либо, если оснований для отказа не имеется, направить проект решения о предоставлении участка в собственность в Правительство г. Москвы или Префектуру.

Поскольку при формировании требований в рамках административного спора учитываются те полномочия, которыми наделен орган, чьи действия оспариваются, применительно к положениям московского законодательства в «просительной» части заявления целесообразно указывать на обязание ДЗР направить в Правительство г. Москвы либо Префектуру проект решения о предоставлении земельного участка в собственность.

Как показывает практика юристов Правового центра «Два М», государственные органы неукоснительно соблюдают вступившие в законную силу решения судов. Вместе с тем, «слабой» стороной при подаче подобного рода исков является то, что само по себе обязание ДЗР направить проект решения о предоставлении участка в собственность никак не гарантирует абсолютно, что это решение будет принято и что ДЗР после принятия решения не станет уклоняться от подписания договора.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ, п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 рассмотрение заявления собственника недвижимого имущества о выкупе земельного участка, на котором оно расположено, и (при представлении надлежащего комплекта документов и отсутствии оснований для отказа в выкупе) заключение соответствующего договора купли-продажи является обязательным.

Из п. 6 ст. 36 ЗК РФ следует, что уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления в месячный срок со дня поступления заявления о выкупе, готовит и направляет заявителю проект договора купли-продажи.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в упомянутом выше Постановлении при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.

Как показывает практика, для обращения в суд с иском о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, необходимо:

1. обратиться в уполномоченный орган с заявлением о выкупе и приложить к нему все необходимые документы;
2. по истечении срока на рассмотрение заявления направить в уполномоченный орган проект договора купли-продажи. Для Москвы типовая форма договора купли-продажи утверждена Постановлением Правительства г. Москвы от 27.06.2006 №431-ПП. Принципиально, чтобы к этому договору был приложен кадастровый паспорт земельного участка, акт приемки-передачи земельного участка (по форме, утвержденной тем же приложением), а также расчет стоимости земельного участка.
3. в случае если уполномоченный орган не подпишет договор купли-продажи в течение 30 дней с момента его получения, лицо, направившее проект договора, вправе обратиться в суд с иском о понуждении к его заключению.

Поскольку в соответствии со ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса суд, вынося решение о понуждении заключить договор, определяет условия его заключения, уполномоченные органы не смогут изменить данных условий, установленных судом, при заключении договора (в том числе, условие о цене).

Открытое акционерное общество обратилось в ТОРЗ одного из округов г. Москвы с заявлением о выкупе земельного участка. ТОРЗ в выкупе земельного участка отказало, сославшись на то, что участок находится в охранной зоне памятников архитектуры и искусства.

Общество обратилось в суд с иском к ТОРЗу о признании отказа недействительным и обязании подговить проект решения о предоставлении участка в собственность Обществу. Исковые требования Общества были удовлетворены в полном объеме.

После вступления решения в законную силу Общество представило в ТОРЗ оригинал решения и копию исполнительного листа суда. Договор купли-продажи был заключен и направлен Обществу в течение трех недель.

Закрытое акционерное общество обратилось в ТОРЗ одного из округов г. Москвы с заявлением о выкупе земельного участка. Заявление Общества было оставлено без реагирования. По истечение 37 рабочих дней с момента подачи заявления, Общество направило в ТОРЗ подписанный договор купли-продажи, основанный на типовой форме договора, утвержденной Постановлением Правительства Москвы № 431-ПП.

По истечении месячного срока Общество обратилось в суд с иском о понуждении заключить договор купли-продажи. ТОРЗ против иска возражал, ссылаясь на отсутствие кадастрового плана квартала, на котором расположен участок, а также на непредставление полного комплекта документов, необходимого для оформления участка в собственность.

Суд требования Общества удовлетворил, обязав ТОРЗ заключить договор купли-продажи спорного участка на условиях, предложенных Истцом.

После вступления решения в законную силу договор был подписан в течение двух недель.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам:

www.2m.ru

АФК «Система» ответила на претензии в рамках иска «Роснефти»

Обоснованные требования «Система» оценила в 0 рублей

Москва. 18 мая. INTERFAX.RU — АФК «Система» опубликовала подробные разъяснения по всем пунктам требований «Роснефти» и «Башнефти» в рамках иска на 106,6 млрд рублей. Итоги подсчетов «Системы»: обоснованные требования оценены в 0 рублей, кроме того, по мнению АФК, истцы допустили многочисленные нарушения норм процессуального права.

«Система» опубликовала на своем сайте ответы по всем тезисам иска. По первому пункту АФК отмечает, что «Башнефть» даже опосредованно не являлась мажоритарным акционером «Башкирэнерго» и «Уфаоргсинтеза» , т.е. не контролировала эти активы и не имела возможности ими управлять. «Выделение непрофильных активов является нормальной и широко применяемой практикой для целей подготовки компании к размещению акций на биржевых площадках», — пишет «Система». По ее оценке, выделение непрофильных активов не только не причинило ущерб «Башнефти», но и существенно повысило ее стоимость, что подтверждается ростом котировок акций компании по завершении реорганизации.

«Кроме того, истцами проигнорирован тот факт, что пакет акций ОАО «Уфаоргсинтез» еще в 2016 году был передан группой АФК «Система» в АНК «Башнефть» по стоимости, соразмерной с его оценкой для целей разделения активов при реорганизации», — пишет АФК.

По второму пункту «Система» отмечает, что в соответствии с разделительным балансом все активы и пассивы реорганизуемых компаний, включая обязательства АО «Система-Инвест» перед «Башнефтью» и АФК, «были пропорционально разделены между АНК «Башнефть» и АФК «Система» в полном и строгом соответствии с их долями в реорганизуемых обществах».

«Следует отметить, что общий размер пассивов (обязательств реорганизуемого общества перед акционерами) составлял на дату завершения реорганизации 153,9 млрд рублей, которые были разделены между акционерами пропорционально разделяемым активам: к группе АФК «Система» — 73,3 млрд рублей, к АНК «Башнефть» — 80,6 млрд рублей. Таким образом, сумма займа, о которой говорит истец, является лишь частью обязательств реорганизуемого общества перед акционерами, распределенных между всеми акционерами», — сказано в документе.

Акции «Башнефти» были переданы компании в соответствии с разделительным балансом по их рыночной стоимости «в полном соответствии с удельным весом всех активов, причитающихся на долю АНК «Башнефть» в соответствии с разделительным балансом», отмечает «Система». А выкуп акций «Башнефти» у миноритарев компанию обязывал провести закон об АО, говорится в документе.

Наконец, пишет АФК, погашение акций не противоречит интересам самой компании, которая уменьшает дивидендные выплаты на погашаемые акции, сохраняя право на повторный выпуск акций. Это стандартная практика и в России, и за рубежом, говорится в документе.

Что касается процессуальных моментов, то, по оценке «Системы», «Роснефть» не является надлежащим истцом, «поскольку она владеет тем же самым пакетом акций, которым владели ответчики — АФК «Система» и «Система-Инвест», голосовавшие за принятие решений о реорганизации». «По сути, «Роснефть» выступает правопреемником ответчиков и, следовательно, не вправе заявлять иск к ответчикам (к самому себе) о взыскании убытков, причиненных принятыми ее правопредшественниками корпоративными решениями», — сказано в документе.

Также «Система» пишет, что истцы пропустили трехлетний срок исковой давности, предусмотренный Гражданским кодексом РФ, «что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска».

«Роснефть» vs «Система»

«Система» управляла «Башнефтью» и рядом других предприятий башкирского ТЭК до их национализации в 2014 году. В конце 2016 года 50% «Башнефти» были куплены «Роснефтью». В мае «Роснефть» и «Башнефть» подали к «Системе» иск сначала в московский, затем в башкирский арбитраж. Размер требований определен суммированием ряда убытков, причиненных, по мнению истцов, «Башнефти» в результате действий мажоритарного акционера — группы АФК «Система» по реорганизации НК в 2014 году.

В 57,2 млрд рублей оценивается лишение «Башнефти» акций «Системы-Инвест» и, как следствие, лишение косвенного владения акциями нескольких ключевых предприятий, включая энергетические активы. В качестве оплаты «Башнефть» получила собственные акции, которые были погашены. 36,9 млрд рублей — это передача «Башнефти» в качестве пассива долга «Система-Инвест» перед самой НК, 12,5 млрд рублей — расходы, понесенные на обязательный выкуп акций у миноритарных акционеров, несогласных с условиями реорганизации компании.

Накануне глава «Роснефти» Игорь Сечин, отвечая на вопрос о возможности изменения суммы требований к АФК «Система», заявил, что окончательное решение будет принимать суд. «106 млрд — это оценка потерь на дату подачи иска. Если вы посчитаете в ценах, когда эти действия совершались, то это 180 млрд. Посмотрим, это суд будет принимать решение», — сказал он журналистам.

Как сообщалось, предварительное заседание суда по иску «Роснефти» и «Башнефти» к АФК «Система» назначено на 6 июня в Арбитражном суде Башкирии.

www.interfax.ru

Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья

Иногда единственной помехой тому, чтобы стать полноправным собственником квартиры, становится какой-нибудь дальний родственник, получивший в дар или по завещанию незначительную долю жилья. Чаще всего на то, чтобы поселиться на спорной жилплощади, такие совладельцы не претендуют, и даже готовы продать свою часть квартиры, обычно по завышенной стоимости. Возможно ли в принудительном порядке выкупить такую долю, объяснил ВС.

Как делить жилье?

Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует ст. 252 ГК (раздел имущества, находящегося в долевой собственности), рассказывает Анастасия Рагулина, директор юридической группы «Яковлев и Партнеры» (доцент МГЮУ им. О. Е. Кутафина, кандидат юридических наук). Из смысла этой нормы следует, что участники долевой собственности могут поделить ее двумя путями: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества (выделе доли одного из них) или, если такое соглашение не достигнуто, «делиться» через суд.

Если выделение доли одного из собственников в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, он имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности или получение иной компенсации. При этом такая выплата допускается лишь с согласия владельца, лишающегося своей собственности, за редкими исключениями.

Так, п. 4 ст. 252 ГК дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, с выплатой ее стоимости или иной компенсации. По словам Рагулиной, законодатель, формулируя это правило, исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников. Например, когда доля жилплощади незначительна, не может быть реально выделена, и владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без его согласия обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию.

Именно эту норму и применил Верховный суд в двух случаях, когда собственники не смогли договориться о разделе имущества самостоятельно, а суды нижестоящих инстанций в этом тоже не помогли.

Выкупить нельзя, оставить

Главе семьи Корниловых* из Чебоксар принадлежали 4/9 доли в «трешке», его жена владела 1/3 квартиры, а дочь – 1/9 частью жилплощади. Оставшаяся доля (1/9) по наследству от матери досталась родственнице Корниловых – Екатерине Ромашкиной*. В спорной квартире та никогда не жила, въехать туда не пыталась, за коммунальные услуги не платила и даже предложила родственникам выкупить ее долю за 373 500 руб., предупредив, что в случае отказа будет вынуждена требовать того же в судебном порядке.

Корниловы же оценили рыночную стоимость 1/9 квартиры в 187 000 руб., а когда Ромашкина отказалась продавать свою часть жилья за эту сумму, сами обратились в Ленинский районный суд (дело № 2-2651/2015). Семья требовала взыскать с них в пользу родственницы те самые 187 000 руб., прекратить ее право собственности на долю жилплощади и признать каждого из них владельцем 1/27 квартиры. Мотивировали они это тем, что выделить долю Ромашкиной в натуре – невозможно, ни одна из комнат в «трешке» не совпадает по площади с принадлежащими ей квадратными метрами, а получать компенсацию та отказывается.

Судья Татьяна Ермолаева отказала в иске, опираясь как раз на то, что ответчик возражает против выплаты истцами стоимости ее части квартиры в заявленном размере (187 000 руб.). По мнению суда, оснований для признания доли Ромашкиной незначительной не имелось, а утверждение Корниловых о невозможности проживания всех совладельцев в спорной квартире «носит формальный характер и направлено на реализацию доли ответчика вопреки ее воле, что недопустимо законом». Апелляция согласилась с этой позицией (дело № 33-3505/2015).

Не смогли поделить однокомнатную квартиру и двое сочинцев. Михаил Шафутдинов*, которому в «однушке» принадлежало 4/12 доли, обратился в Центральный райсуд Сочи, чтобы принудительно выкупить у Дарьи Коломенцевой* 1/12 жилья, которую та получила по договору дарения от него же (дело № 2-4061/2015). Как рассказывал истец, чтобы зарегистрировать в своей квартире семью брата, ему пришлось подарить родственнику, его жене и внучке по 1/12 доли от принадлежавшей ему трети квартиры. Предполагалось, что позже те вернут подаренное, но не тут-то было. На то, чтобы убедить брата и его жену вернуть 2/12 доли, ушло четыре года, а внучатая племянница за свою часть квартиры потребовала 100 000 руб.

Остальные совладельцы от своего права на выкуп этой доли отказались, а Шафутдинов не был готов заплатить больше 40 000 руб., которые он и требовал взыскать с него в пользу родственницы. Суд в иске отказал, поскольку стороны не достигли соглашения о размере компенсации, а принудительное прекращение права долевой собственности, даже если доля собственника незначительна, противоречит п. 2 ст. 252 ГК. Апелляция засилила это решение (дело № 33-29214/2015).

Принудительный выкуп возможен, считает ВС

Верховный суд направил оба дела на повторное рассмотрение в апелляцию, посчитав, что в указанных случаях возможно применение п. 4 ст. 252 ГК. По иску Корниловых (№ 31-КГ16-3) апелляция не исследовала несколько принципиально важных вопросов. А именно: может ли Ромашкина жить в квартире, не нарушая прав собственников, имеющих большую долю жилья; есть ли возможность предоставить ей изолированную комнату и есть ли у ответчика интерес в использовании этого имущества. Кроме того, ВС Чувашии не выяснил, сколько на самом деле стоит 1/9 доля спорной квартиры и справедливы ли возражения ответчика относительно предложенной ей истцами суммы компенсации. Не решен был также вопрос о том, могут ли Корниловы заплатить родственнице те самые 187 000 руб., для чего нужно было предложить истцам внести эти средства на депозитный счет, в качестве обеспечения своих исковых требований и подтверждения намерения выполнить обязательство о выкупе доли.

По делу Шафутдинова (дело № 18-КГ16-65) ВС не принял во внимание ссылку судов нижестоящих инстанций на отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли, «поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом». Кроме того, апелляция не исследовала отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, подготовленный специалистами БТИ Краснодарского края.

Что говорят эксперты

Мнения экспертов, опрошенных «Право.ru», относительно позиции ВС по данному вопросу, разошлись.

Анастасия Рагулина из «Яковлев и Партнеры» считает, что принял законное и обоснованное решение. Она обращает внимание на то, что суды должны выяснить, могут ли в квартире проживать все собственники, без нарушения их прав, возможно ли каждому предоставить отдельное помещение в пределах их доли и нужно ли им это. «От выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение судом спора по заявленным требованиям, – говорит Рагулина, указывая и на другие важные обстоятельства. – Если у ответчика есть возражения относительно рыночной стоимости его доли в квартире и несогласие со стоимостью, предлагаемой истцами, то это должно становиться предметом судебной проверки, также должен исследоваться судом вопрос о возможности реальной выплаты истцами ответчику денежных средств».

«Вопрос, затронутый ВС в указанных делах, неоднозначно решается в судебной практике», – рассказывает Яна Чернобель, адвокат Коллегии адвокатов г. Москвы «Барщевский и Партнеры». Так, все суды едины во мнении, что, если сособственник с незначительной долей требует от других сособственников ее выкупить, то такое требование подлежит удовлетворению. Более интересным юристу представляется другой вопрос, затронутый в указанных выше определениях ВС: может ли быть осуществлен принудительный выкуп доли сособственника, когда она незначительна. По ее словам, КС РФ неоднократно указывал, что закон не предусматривает возможности заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна, поскольку это нарушает положения Конституции о неприкосновенности собственности. «Однако ВС указанные разъяснения КС РФ игнорирует и придерживается позиции, что сособственники вправе требовать выкупа незначительной доли другого сособственника, даже если у него нет намерения отчуждать свою долю. Следует отметить, что большинство судов общей юрисдикции, а возможно, даже и все, исходят из позиции Верховного суда», – констатирует Чернобель.

pravo.ru

Жилплощадь согласия

В последнее время проблема множества долей в одной недвижимости обострилась до невозможности. Но особой напряженности она достигла в крупных городах. Граждане покупают в прямом смысле один-два метра в квартире и в лучшем случае получают вожделенную прописку, в худшем, вселяются и выживают тех, у кого доля больше. На продаже долей в квартирах теперь специализируются сотни весьма специфических риелторских агентств, количество которых растет как грибы после дождя.

До недавнего времени, что делать с этой ситуацией не знал никто. Правоохранительные органы в лучшем случае не вмешивались, кивая на Конституцию, которая защищает интересы собственника недвижимости, пусть даже одного квадратного метра. Суды также принимали решения, которые лишь усугубляли ситуацию. Вокруг мелких долей в общей недвижимости криминал, интересы риелторов и собственников долей сплелись в тугой и опасный узел. На этом фоне решение Верховного суда приобретает особую ценность, так как объясняет нижестоящим судам, как применять закон в похожих исках.

В нашем случае «квартирно-долевая» ситуация сложилась следующим образом. Москвичка обратилась в суд с иском к бывшему мужу. В свое время она купила трехкомнатную квартиру и прописала в ней мужа. Когда брак распался, райсуд признал за женщиной 13/14 доли в «трешке». Бывшему мужу суд определил 1/14, что в переводе на квадратные метры соответствует двум с половиной квадратным метрам.

После суда бывший супруг больше в квартире не появился, так как жил по другому адресу. Но прошел год и с долей в два квадратных метра начались удивительные подвижки. Сначала мужчина заключил со своим сыном от другого брака договор пожизненного содержания.

Молодой человек стал собственником отцовской доли, чем не преминул воспользоваться, быстро прописавшись в квартире, где жили бывшая жена и двое детей. Следом новый собственник прописывал на два метра свою дочь. Позже отец разрывает договор пожизненного содержания с сыном и подписывает такой же договор с невесткой. Теперь уже она становится собственницей 1/14 доли в трехкомнатной квартире. Правда, никто из вновь прописавшихся собственников в нее так и не вселился.

Зато измученная бывшая жена пошла в суд и попросила прекратить право собственности новых жильцов на два метра, выплатить им компенсацию за долю и выписать всех, включая несовершеннолетнего ребенка, которого сын бывшего мужа сделал собственником.

Обиженные новые собственники написали встречный иск, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру и жить. И еще они попросили выделить им одну комнату в квартире.

Дело рассматривал Тушинский районный суд. Он решил согласиться с иском женщины к сыну мужа и признал его прекратившим право пользования и постановил выписать. Встречный иск бывшего мужа о вселении на два метра суд тоже удовлетворил. Во всех остальных просьбах с обеих сторон, суд отказал. Городской суд это решение оставил без изменения.

Женщина с таким вердиктом не согласилась, так как ситуация запуталась окончательно. Она дошла до Верховного суда, который дело пересмотрел и поддержал истицу.

Верховный суд заявил, что обе судебные инстанции — и районный и городской суды «существенно нарушили нормы материального права».

Вот как рассуждали судьи Верховного суда. Спорная «трешка» состоит из одной изолированной комнаты в 11,4 квадратных метра и двух проходных в 8 и 16 метров. На 1/14 доли приходится ровно 2,5 метра жилой площади и такого помещения в квартире — нет. Отказывая женщине в ее просьбе о прекращении прав собственности всех, вновь прописавшихся и выплате им компенсации, райсуд привел статью 252 Гражданского кодекса, где сказано, что компенсация за незначительную долю не может быть принудительна. А собственник выделить ему долю не просил. Ребенка суд оставил, так как где ему жить решают родители, а они стали собственниками «своих» двух метров. Бывшего мужа суд оставил, так как он был вселен к собственнице — жене во время брака, а после развода он по Жилищному кодексу (ст. 31) «не утратил право пользования квартирой по месту регистрации».

Но Верховный суд на ту же ситуацию посмотрел по-другому. По Гражданскому кодексу общее имущество можно делить. По согласованию между собственниками. Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник может получить долю деньгами. С его согласия. Но суд вправе, если доля незначительна и ее нельзя выделить, и без согласия собственника заменить ее деньгами. Об этом говорит та же 252-я статья, но другой ее пункт — 4-й. Правда, без согласия граждан такое решение о компенсации выносит только суд. Для собственника, решение о компенсации автоматом прекращает его право собственности.

Верховный суд специально подчеркнул, что разрешая это, законодатель исходил из исключительности таких ситуаций. И такие решения можно выносить не всегда, а только в конкретных обстоятельствах.

Вот аргументы Верховного суда. Выделить комнату новым собственникам при размере их доли нельзя. Выделить новым хозяевам «часть общего имущества, соразмерное их доле», как записано в 247-й статье ГК, также невозможно. Невестка бывшего мужа и ее ребенок никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они — посторонние люди. Невестка, заключая договор пожизненного содержания со свекром, знала о сложившейся вокруг квартиры ситуации. Бывший муж после развода этой квартирой не пользовался. Невестка до предъявления иска бывшей женой в квартиру не просилась и нигде не оспаривала ситуацию.

Воспользоваться долей в 2 квадратных метра невозможно, как не получается и ее выделить в натуре. По статье 288 ГК — жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить. Но ситуация уникальна тем, что трешка при таком споре перестанет быть жильем. Ни новые жильцы на своих двух метрах жить не смогут, ни старые не будут жить нормальной жизнью, если к ним вселят чужих. Поэтому Верховный суд оценил мизерную долю в деньгах и решил, что она стоит 400 000 рублей, которые предложил истице выплатить.

Верховный суд отменил все старые решения судов и сам вынес новое, что бывает исключительно редко. Главный суд решил выплатить хозяевам маленькой доли принудительную компенсацию. И прекратить право собственности всем новым жильцам. По поводу ребенка новых собственников суд сказал, что местом жительства несовершеннолетних является жилье их родителей, а они в спорной «трешке» никогда не жили (ст. 20 ГК). А соответственно право пользования квартирой не приобрели.

Определение Судебной коллегии по Гражданским делам Верховного суда РФ от 3 апреля 2012 года № 5-В11-134.

В прошлом году много шума наделала информация, что в России могут установить минимальную долю собственности в квартирах. Сегодня такой цифры не существует.

Весной 2011 года в СМИ появились сообщения, что председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников предлагает законодательно определить размер минимальной доли собственности в квартирах.

Вопрос о необходимости регулирования размера доли в квартире обсуждался еще во время принятия нового Жилищного кодекса, вступившего в силу в 2004 году, но приняты эти изменения так и не были

У законопроекта было много противников, которые заявляли, что государство пытается управлять частной собственностью, а такого быть не должно. Но этот нужный законопроект пока так и не стал законом.

rg.ru

Дело о принудительном выкупе доли квартиры в праве общей долевой собственности, об исключении из числа собственников, об обязании освободить квартиру

К адвокату Поляк М.И. обратилась гражданка «А» с просьбой оказать юридическую помощь в жилищном вопросе. Клиент пояснила, что является собственницей 5/8 доли в общей долевой собственности на однокомнатную квартиру, дядя – гражданин «К» – собственником 3/8 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

Наша коллегия специализируется в разрешении жилищных споров.

Наши адвокаты помогут в решении вопросов, связанных с недвижимостью! Обращайтесь.

Обстоятельства дела

В спорной квартире зарегистрированы гражданка «А» и её дочь, тогда как дядя гражданки «А» в квартире зарегистрирован никогда не был, свою долю получил на основании завещания после смерти своей матери – бабушки гражданки «А». После регистрации права собственности на свою долю, гражданин «К» самовольно занял всю квартиру, сменил замки на входной двери, перекрыв гражданке «А» доступ в квартиру, требования о представлении ключей игнорировал, всячески избегал встреч с гражданкой «А». Более того, гражданин «К», проживая в спорной квартире, не оплачивал коммунальные платежи, все бремя расходов по оплате коммунальных платежей единолично несет гражданка «А».

Подготовка искового заявления

Адвокат Поляк М.И., проанализировав ситуацию, посоветовала клиенту обратиться в суд с исковым заявлением о принудительном выкупе доли квартиры в праве общей долевой собственности, об исключении из числа собственников, обязании освободить квартиру. Адвокат пояснила, что с учетом того, что у гражданина «К» есть постоянное место жительства, доля в однокомнатной квартире является незначительной, суд сможет удовлетворить такое исковое заявление. Клиент попросила адвокат подготовить исковое заявление и защищать ее интересы в суде. Адвокат подготовила и подала иск в Пресненский районный суд г. Москвы.

В исковом заявлении адвокат указала, что согласно п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей долевой собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. При этом, согласно п.4 ст. 252 ГК РФ, в исключительных случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсации.

Адвокат Поляк М.И. в исковом заявлении разъяснила, что ответчик имеет иное жильё, предоставленное ему на основании договора социального найма, тогда как для истицы и её дочери спорная квартира является единственным местом проживания. В исковом заявлении адвокат Поляк М.И. также указала размер компенсации, который гражданка «А» должна выплатить ответчику за выкуп доли в праве собственности на квартиру. Размер компенсации был определен на основании проведенной экспертизы по определению рыночной стоимости 3/8 доли в праве собственности на однокомнатную квартиру. На основании вышеизложенного адвокат в исковом заявлении просила суд признать гражданина «К» утратившим право на долю в общем имуществе, обязав истицу выплатить денежную компенсацию за выкуп 3/8 доли в общей долевой собственности в квартире.

Рассмотрение дела в суде. Исполнение решения суда

В Пресненском районном суде г. Москвы адвокат Поляк М.И. поддержала заявленные исковые требования. Адвокат представила суду материалы, подтверждающие наличие у ответчика иного жилья, а также предоставила результаты экспертизы об определении рыночной стоимости доли ответчика в праве собственности на спорную квартиру. Также адвокат предоставила суду доказательства наличия у гражданки «А» денежных средств в размере 2 420 000 рублей для единовременной выплаты ответчику денежной компенсации за долю в праве собственности.

В ходе судебного заседания ответчик подтвердил, что у него есть иное жилье, но указывал, что в спорной квартире ему проживать удобнее, т.к. она находится ближе к поликлинике, где он состоит на учете, как инвалид. Также он указал, что готов проживать в однокомнатной квартире вместе с гражданкой «А» и ее малолетней дочерью.

Выслушав мнение адвоката Поляк М.И., исследовав письменные материалы дела, представленные доказательства суд пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме. Суд признал ответчика утратившим право на долю в общем имуществе – квартире, взыскал в пользу ответчика с истца денежную компенсацию за выкуп 3/8 доли в праве общей долевой собственности в квартире, обязал ответчика освободить спорную квартиру.

Однако в резолютивной части решения Пресненского районного суда г. Москвы, не было указано, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности гражданки «А» на 3/8 доли квартиры, в связи с чем Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве не увидело оснований для регистрации права собственности на недвижимое имущество на имя гражданки «А», поскольку согласно п.1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты, тогда как решение Пресненского районного суда г. Москвы сведений о наличии оснований для государственной регистрации права собственности гражданки «А» на 3/8 долей в праве собственности на однокомнатную квартиру не содержало.

Адвокат Поляк М.И. подготовила заявление о разъяснении судебного решения мотивированное тем, что суд, удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, не указал, что данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности гражданки «А» на 3/8 доли в праве собственности на квартиру. Пресненский районный суд г. Москвы, заявление о разъяснении решения суда удовлетворил, указав, что данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности гражданки «А» на 3/8 доли квартиры, поскольку гражданка «А» осуществила принудительный выкуп доли в квартире.

gribakov.com