Решение суда о пре­кращении права общей долевой собственности на жилой дом, выдел доли домовладения в натуре, демонтаж самовольно возведенной постройки и взыскание судебных расходов

Прекращение права общей долевой собственности на жилой дом в связи с выделом доли домовладения в натуре, практически всех устроивший вариант по делу, так как истец при таких обстоятельствах получит отдельный вход. А вот демонтаж самовольно возведенной постройки и взыскании судебных расходов. – эти требования явно были не желательны для нашего клиента. Адвокат Ушакова Н.М. в этом гражданском деле выступала на стороне ответчика Д. Практически все права и интересы Д. были защищены, истцу даже было отказано во взыскании судебных расходов.

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Солнечногорск 11 октября 20хх года

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Красноженова Ю.В. при секретаре Шишковой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С к Д и К о пре­кращении права общей долевой собственности на жилой дом, выделе доли домовладения в натуре, демонтаже самовольно возведенной постройки и взыскании судебных расходов,

С. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ей на праве собственности принадлежит 21/100 доли домовладения по адресу: Московская область, Солнечногорский район, пос.Алабушево, ул.Кирова, д.хх; остальные 35/100 долей принадлежат Д. и 44/100 долей — К. Доли каждого из сособственников фак­тически представляют собой изолированные квартиры, имеющие отдельные входы, кроме того, стороны имеют в пользовании хозяйственный постройки на территории участка.

При реконструкции домовладения ответчик Д. произвела самовольные постройки, возведя без соответствующих разрешений на реконструкцию балкон и мансарду, которые при этом нарушают Правила пожарной безопасности, строительные нормы и прави­ла, затеняют С. окно, создают угрозу жизни и здоровью истицы. Также истица указывает, что возведенный балкон заходит на её участок.

В связи с этим, С. с учетом уточненных исковых требований просит выде­лить ей в натуре часть жилого дома (квартира № 3) и сарай, прекратив за ней право общей долевой собственности на домовладение; обязать Д. перенести каркасную стену мансарды, демонтировать балкон и взыскать с ответчика 15 000 рублей за экспертизу.

В судебном заседании С. и её представитель по доверенности Цирюльникова Н.Э. уточненные исковые требования поддержали, дав пояснения по существу.

Ответчица Д. и её представитель по ордеру адвокат Москвы Ушакова Н.М. в судебном заседании исковые требования не признали и пояснили, что домовладение фактически разде­лено между сособственниками в соответствии с их долями. Спорные помещения — мансарда с балконом — были возведены вместе с домом в 1956 году, что отражено в материалах техни­ческой инвентаризации. Более того, мансарда с балконом были узаконены и решением Ис­полкома Алабушевского поселкового совета Солнечногорского района от 1991 года. Указан­ные спорные помещения не нарушают Правила пожарной безопасности и СНиП, не создают угрозу жизни и здоровью, на участок С. балкон не заходит.

Ответчица К. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмот­рения дела уведомлена. Представитель К. по доверенности Фатуева Л.Г. в су­дебном заседании против удовлетворения иска С. не возражала.

Третье лицо — ГУП МО «МО БТИ» — в судебное заседание не явилось, о времени и мес­те рассмотрения дела уведомлены. Ранее в судебном заседании ГУП МО «МО БТИ» в лице своего представителя по доверенности Бычковой Л.В. разрешение исковых требований оста­вило на усмотрение суда.

Допрошенная в судебном заседании по ходатайству истца эксперт Попова Н.П. заключе­ние строительно-технической экспертизы поддержала, пояснив, что мансардное помещение было возведено вместе с домом, нарушений требований строительных норм и правил, правил пожарной безопасности не выявлено, балкон мансарды не влияет на обеспечение инсоляции, однако отсутствует организованный ливнесток с крыши.

Свидетель Морозова Е.В. в судебном заседании показала, что она является Главным государственным инспектором Центрального управления Ростехнадзора, которое осуществляет контроль за объектами промышленного строительства, однако в связи с обращением Соколо­вой СП. она выезжала по адресу: Московская область, Солнечногорский район, пос. Атабу-шево, ул.Кирова, д.хх с целью осмотра жилого дома и, в том числе, проходящего под балконом газопровода. Часть данного газопровода находится на расстоянии от балкона, а частично прилегает к нему. Визуально газопровод имеет прогиб, однако определить, когда и из-за чего произошел прогиб, не представилось возможным.

Свидетель Биткин Ю.А. в судебном заседании подтвердил обстоятельства, указанные в своих пояснениях ответчицей Д. и её представителем, указав, что жилой дом вместе с мансардой и балконом был возведен в 1956-1957 г.г.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения сторон, показания эксперта и свиде­телей, исследовав доказательства в объеме, представленном сторонами, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что сторонам на праве долевой собственности при­надлежит домовладение по адресу: Московская область, Солнечногорский район, пос. Ала-бушево, ул.Кирова, д.хх; С. принадлежит на праве собственности 21/100 доли домовладения, 35/100 долей — Д. и 44/100 долей — К. Доли ка­ждого из сособственников фактически представляют собой изолированные квартиры, имеющие отдельные входы, кроме того, стороны имеют в пользовании хозяйственный по­стройки на территории участка.

Согласно ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собствен­ности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При не достижении участ­никами долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Поскольку соглашения о разделе домовладения между сторонами фактически не дос­тигнуто, суд считает возможньм удовлетворить требования С. о выделе ей в натуре доли домовладения и прекратить за ней право долевой собственности.

На основании материалов технической инвентаризации судом установлено и не оспа­ривается сторонами, что в фактическом пользовании С. находится квартира № 3 общей площадью 28,5 м2, состоящая из: жилой комнаты площадью 12,2 м2 (лит.А) и кухни площадью 16.3 м2 (лит.А1), а также расположенный на участке истицы сарай дощатый пло­щадью 10,2 м2 (лит.Г7).

В связи с этим, за С. надлежит признать право собственности на указан­ную квартиру и хозяйственную постройку, прекратив её право общей долевой собственности на домовладение по адресу: Московская область, Солнечногорский район, пос. Алабушево, ул.Кирова, д.хх.

На основании ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нару­шением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подле­жит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В судебном заседании установлено, жилой дом по адресу: Московская область, Солнечногорский район, пос. Алабушево, ул.Кирова, д.24 построен в 1956 году, вместе с домом возведены и спорные помещения — мансарда (как чердачное помещение под крышей на по­следнем этаже дома) с балконом. При этом ответчица Д. приобрела права на долю домовладения только в 1993 году на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию от 12 ноября 1993 года.

Тот факт, что спорные мансарда с балконом были возведены не Д. по­сле 1993 года, а изначально при строительстве дома в 1956 году, подтверждается материала­ми технической инвентаризации, в частности — карточкой на домовладение, составленной 23 января-1957 года, где в составе домовладения уже отражены мансарда и балкон. Указания на них имеются и в последующих технических паспортах и инвентаризационных картах БТИ.

Это же подтверждает и заключение строительно-технической экспертизы по делу, не доверять которой суд оснований не находит, и эксперт Попова Н.П. в своих показаниях. Доказательств возведения мансарды с балконом Д. после вступления в права наследования 1993 года суду не приведено.

Более того, мансарда и балкон над комнатой Б. (наследодателя и право-предшественника Д.) узаконены на основании Решения Исполнительного комитета Алабушевского поселкового Совета народных депутатов Солнечногорского района Московской области от 23 июля 1991 года. В этом же решении указано, что существующие мансарда и балкон над комнатой Б. «достались ей в наследство от брата», что также подтверждает возведение указанных строений вместе с домом в 1956 году.

Доводы истицы о том, что мансарда и балкон нарушают Правила пожарной безопасно­сти, строительные нормы и правила, затеняют С. окно, создают угрозу жизни и здоровью истицы, являются необоснованными, ничем объективно не подтверждаются, а на­против — опровергаются материалами дела.

Так, согласно заключению строительно-технической экспертизы по делу, при обследо­вании помещения мансарды «не выявлено нарушения норм СНиП и пожарной безопасно­сти», «расположение и размеры балкона не влияют на обеспечение нормативной инсоляции жилых помещений дома». Для обеспечения конструктивной безопасности здания при даль­нейшей эксплуатации балкона необходимо проведение работ по устройству колонн или рас­косов, установленных в углах балкона. Также необходимо устройство организованного во­достока и отмостки.

Таким образом, при проведении экспертизы доводы С. не нашли своего подтверждения, а требования об обязании провести работы по устройству колонн или раско­сов, а также об устройстве организованного водостока, сторонами не заявлялись и не явля­ются предметом рассмотрения по настоящему делу.

Доводы истицы о том, что балкон провис и создает угрозу проходящему под ним газо­проводу, надлежащими доказательствами не подтверждены и опровергаются заключением строительно-технической экспертизы, согласно п.2 которой «дефектов, свидетельствующих о снижении несущей способности балок, на дату обследования не выявлено».

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для признания спорных ман­сарды и балкона самовольными постройками, для обязания Д. перенести кар­касную стену мансарды и демонтировать балкон.

Также С. просит «взыскать с ответчика за экспертизу 15 000 рублей», одна­ко доказательств несения истицей указанных расходов суду не приведено, в связи с чем в удовлетворении иска в этой части также надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Исковые требования С — удовлетворить частично.

Выделить С. в натуре часть жилого дома (квартира № 3) по адресу: Московская область, Солнечногорский район, пос.Алабушево, ул.Кирова, д.хх, об­щей площадью 28,5 м2, состоящую из: жилой комнаты площадью 12,2 м (лит.А) и кухни площадью 16,3 м2 (лит.А1), а также сарай дощатый площадью 10,2 м2 (лит.Г7), прекратив за С. право общей долевой собственности на указанное домовладение.

В удовлетворении исковых требований об обязании перенести каркасную стену ман­сарды, о демонтаже самовольно возведенной постройки и взыскании судебных расходов -отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в течение 10 дней.

Судья Ю.В. Красножёнов

Спор по выделу в натуре доли жилого дома или квартиры – это как правило решение которое возможно производить только при условии технической возможности. Такой ответ на вопрос могут дать эксперты по строительно-технической экспертизе. Если Вы попали в аналогичный спор по выделу доли в натуре, то обращайтесь к нам по т. 8(495)5451212

www.5451212.ru

Дело о прекращении права общей долевой собственности, выделе доли жилого дома в натуре

К адвокату Поляк М.И. обратился Я. с просьбой о выделе доли жилого дома в натуре и прекращении права общей долевой собственности на жилой дом.

Обстоятельства дела

Я. пояснил, что он обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с целью зарегистрировать свое ранее возникшее право собственности на 21/100 долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом.

Я. имел намерение зарегистрировать вышеуказанное право собственности на оснвоании договора купли – продажи, заключенного 28.12.1994, между ним и К.

Однако Управление Росреестра по г. Москве отказало в регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.

Подготовка искового заявления. Рассмотрение дела в суде первой инстанции

Адвокат Поляк М.И., проанализировав ситуацию, посоветовала Я. обратиться в суд с иском о выделе доли жилого дома в натуре, прекращении права общей долевой собственности на жилой дом.

Я. обратился к адвокату с просьбой подготовить такой иск и представлять его интересы в суде.

Адвокат Поляк М.И., изучив материалы дела, выяснила, что согласно техническому паспорту жилой дом состоит из нескольких автономных квартир, а именно квартир № 1,2,5, а квартиры № 3,4 разрушены.

При подготовке иска о выделе доли дома в натуре адвокат опиралась на ч.2 ст.252 ГК РФ, из которой следует, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При этом, выдел доли из общего имущества может быть осуществлен двумя способами: выделением части имущества в натуре соразмерно идеальной доли в праве общей долевой собственности либо выплатой денежной компенсации (стоимости) доли.

Адвокат указала, что истец Я. с ответчиками А., Е., Ф. в родственных отношениях не состоят, не являются друг другу свойственниками. Я. с момента приобретения доли в праве собственности на жилой дом занимает квартиру № 1, которая представляет собой изолированную комнату и кухню, с отдельным выходом на земельный участок.

В процессе судебного рассмотрения дела по ходатайству истца было проведено исследование части жилого дома, по итогам которого было составлено экспертное заключение. Согласно заключению выдел изолированной части Я. в соответствии с величиной принадлежащей ему идеальной доли 21/100 в праве собственности по техническому состоянию, а так же по соотношению величины полезной площади, возможен в виде квартиры № 1.

Головинский районный суд г. Москвы, рассмотрев дело по существу в открытом судебном заседании, выслушав доводы представителя истца, удовлетворил исковые требования Я. в полном объеме.

Апелляционная жалоба. Рассмотрение дело в суде апелляционной инстанции.

Один из ответчиков, не согласившись с решением Головинского районного суда г. Москвы, подал апелляционную жалобу, в которой ссылался на ст.252 ГК РФ, и указывал, что суд при выделе доли в натуре не учел инженерные системы и коммуникации дома и не произвел их раздел.

Адвокат Поляк М.И. составила возражение на апелляционную жалобу, в котором указала, что суд при вынесении решения, исследовал указанный вопрос и изучил соответствующие доказательства. Так, в материалах дела имеются технический паспорт от 02.04.2008, а так же технический паспорт от 19.06.2013 г., в которых зафиксировано, что спорный жилой дом имеет печное отопление и подключен к системе энергоснабжения, каждая квартира имеет жилую площадь, а так же кухню с отдельной печью, счетчики электричества и самостоятельный лицевой счет.

Кроме того, возможность выдела доли Я. с технической стороны с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил и нормативов установлена заключением эксперта №5596/ц. Таким образом, суд разделил жилой дом с учетом имеющихся в доме инженерных систем и коммуникаций без нарушения ст. 252 ГК РФ.

Рассмотрев апелляционную жалобу, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила решение Головинского районного суда г. Москвы без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

gribakov.com

Выдел доли в натуре

Если вам принадлежит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок и (или) дом (здание), то вам необходимо учитывать, что пользование, владение и распоряжение такими объектами недвижимости осуществляется только с согласия сособственников этого объекта. В случае если вы решили построить на «общедолевом» участке дом, пристройку к дому, сарай, гараж и т.д., то, в первую очередь, вы обязаны согласовать строительство со всеми долевыми сособственниками, а уже потом заказывать проект, собирать разрешительную документацию и покупать стройматериалы. Более того, следует учитывать, что такое строение автоматически станет объектом общей долевой собственности и право на него вы сможете зарегистрировать только при условии одновременного обращения в регистрирующий орган всех собственников. В большинстве случаев размер доли в праве на новую постройку, так же как и на любое улучшение участка, созданное вами, будет соответствовать размеру доли в праве на земельный участок, если соглашением не установить иные правила. Гражданским кодексом предусмотрена возможность изменения долей в зависимости от вклада каждого из долевых собственников в образование и приращение общего имущества. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения этого имущества с согласия соседей, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел (ст. 245 ГК РФ).

Прекращение права общей долевой собственности

Также законом предусмотрена возможность прекращения права общей долевой собственности и выдел доли в натуре, то есть раздел и документальное распределение участка с находящимися на нем строениями между соседями. Недвижимое имущество при таком разделе распределяется в соответствии с фактическим пользованием с учетом размера долей. Но доля в праве на участок или дом (здание) не всегда соответствует площади, находящейся в фактическом пользовании собственника. В таких случаях перед выделом доли в натуре необходимо перераспределить доли между долевыми собственниками. Если между соседями согласованы все условия прекращения права общей долевой собственности, то можно начинать процесс раздела. Для этого сначала необходимо разделить объекты технически, то есть на основании геодезической съемки установить характерные точки координат участка и дома при разделе, затем осуществить постановку вновь образованных объектов на кадастровый учет и только после этого составлять и подписывать соглашение. Соглашение должно содержать информацию об индивидуально-определенных объектах, права на которые возникнут у сторон в результате его заключения.

Нередки случаи, когда между соседями невозможно заключить соглашение о прекращении права общей долевой собственности. Такие ситуации возникают по разным причинам: существует спор относительно имущества; кто-то из собственников отсутствует; кто-то не возражает, но и не соглашается и т.д. При таких обстоятельствах раздел возможно осуществить только в судебном порядке. Споры по искам о прекращении права общей долевой собственности и о выделе доли в натуре относятся к сложной категории гражданских дел. По таким делам как правило судом назначается строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, которая устанавливает наличие либо отсутствие технической возможности раздела дома и земельного участка, определяет соответствие фактически используемой площади размеру доли в праве. Суд выносит решение по представленным доказательствам с учетом выводов и рекомендаций, сделанных экспертом. После вступления решения суда в законную силу право общей долевой собственности прекращается и каждый из собственников, независимо друг от друга, может обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на вновь образованный объект — земельный участок, дом, здание, помещение.

Обратите внимание! Если ваши соседи обратились в суд с иском о прекращении права общей долевой собственности, и привлекли вас в качестве ответчиков, то вам необходимо заявить встречное требование о выделе ВАШЕЙ доли в натуре. В противном случае решением суда о прекращении права общей долевой собственности ваши интересы учтены не будут и в ЕГРП запись о вашем праве долевой собственности на недвижимое имущество на основании такого решения будет погашено, а новое право само собой не возникнет. Для того, чтобы его восстановить вам придется обращаться в суд и признавать право собственности на это имущество.

Прекратив право общей долевой собственности и выделив свою долю в натуре, то есть став собственником целого объекта недвижимости, вы получите массу преимуществ по сравнению с собственностью на долю в праве, а именно: независимость от соседей при продаже такого имущества, ведь долевой сособственник обязан в первую очередь предложить право покупки своей доли соседям и только после того, как они откажутся может продавать недвижимость; если сособственник — несовершеннолетний, то вопрос реализации его преимущественного права покупки будут решать органы опеки и попечительства, что существенно отодвинет срок совершения сделки; если вам необходимо зарегистрировать по месту жительства кого-нибудь из родственников, то к заявлению в УФМС необходимо будет приложить нотариальное согласие всех соседей. Стоит ли говорить, что если кто-то из соседей — собственников умер, то до оформления прав наследниками, вы не сможете распоряжаться своей недвижимостью.

Более того, даже если ваш дом фактически представляет собой отдельное здание, но документально является объектом долевых прав, то вы не сможете осуществить его реконструкцию или капитальный ремонт без согласия других собственников. Безусловно, стоимость целого объекта недвижимости, не важно дом это или участок, гораздо выше стоимости доли на объект. Учитывая, что в настоящее время 90% сделок с недвижимостью заключается с привлечением заемных средств и сертификатов (ипотека, военный сертификат, материнский капитал и т.п.), которые не применимы для покупки доли в праве, то напрашивается вывод о нецелесообразности существования общей долевой собственности на объекты, которые технически и фактически возможно разделить и зарегистрировать как единицу.

До 31.12.2018 года законодательство позволяет при регистрации прав на самовольные постройки и реконструкцию зданий ИЖС применять «Дачную амнистию», то есть регистрировать права в упрощённом порядке. Это дает дополнительную возможность гражданам, желающим прекратить право общей долевой собственности, оформить права на вновь образуемые объекты недвижимости после раздела, не обращаясь в муниципальные органы за разрешениями на строительство и реконструкцию.

Определение порядка пользования

В случаях, когда земельный участок или домовладение фактически и технически разделить невозможно, возникает вопрос об определении порядка пользования домовладением, зданием и (или) земельным участком.

Определение порядка пользования нужно отличать от изменения правового режима собственности. Заключив соглашение об определении порядка пользования земельным участком или домом (зданием), вы по сути оформляете документально фактическое пользование домом, зданием и (или) участком. Право собственности при этом остается долевым и прекращения этого права не происходит, соответственно никаких изменений в правоустанавливающие документы вносить не нужно.

Соглашение об определении порядка пользования недвижимостью заключается в письменной форме и оформляется одним документом, подписанным всеми участниками долевой собственности. В таком соглашении должны быть указаны границы (с характерными точками координат) и точные площади фактически используемых помещений дома, здания и частей земельных участков. Также к соглашению должен быть приложен ситуационный план земельного участка и дома, здания, на котором указаны помещения, части участка и т.п. и перечислены собственники с указанием принадлежащих им долей в праве и занимаемых фактически площадей.

Несмотря на то, что соглашение об определении порядка пользования недвижимым имуществом не требует ни государственной регистрации в ЕГРП, ни удостоверения нотариусом, оно имеет юридическую силу и может быть представлено в суде как доказательство, при возникновении спора.

Споры об определении порядка пользования недвижимостью часто связаны и вытекают из судебных процессов о прекращении права собственности и выделе доли в натуре. Если в результате проведения судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы было выявлено, что дом, здание и (или) земельный участок являются неделимым объектом, то истец может изменить исковое требование и потребовать определения порядка пользования объектами. В своих решениях суд как правило опирается на результаты экспертизы и выбирает один из предложенных экспертом вариантов. К слову сказать, при определении порядка пользования во внимание принимаются только узаконенные постройки и площади, что зачастую приводит к предъявлению новых исков о сносе самовольных построек и пристроек.

Остается только пожелать «счастливым» обладателям долей в праве общей долевой собственности по возможности избавиться от такого правового режима и спокойно владеть, пользоваться и распоряжаться своим личным имуществом.

По всем вопросам, возникающим в связи с изменением режима собственности, прекращением права долевой собственности и определением порядка пользования недвижимым имуществом, а также по вопросам регистрации права на самовольные постройки, пристройки и т.п., возникающим при фактическом разделе участка и домовладения, обращайтесь к нам. У нас очень большой опыт работы с разрешением подобных споров как во вне судебном, так и в судебном порядке.

www.lexgeoescort.ru

Прекращение права общей долевой собственности Текст научной статьи по специальности «Государство и право. Юридические науки»

Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы — Тарарышкина Ирина Сергеевна

В работе рассматриваются вопросы прекращения права общей долевой собственности на основе действующего законодательства, судебной и арбитражной практики с учетом достижений науки гражданского права в данной области.

Похожие темы научных работ по государству и праву, юридическим наукам , автор научной работы — Тарарышкина Ирина Сергеевна,

The article deals with the questions of common participatory share ownership right termination on the basis of the prevailing legislation, court and arbitration practice taniny info account the achievements of civil law in this field

Текст научной работы на тему «Прекращение права общей долевой собственности»

ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

право собственности, право общей долевой собственности, прекращение права общей долевой собственности.

Право общей собственности возникает, когда имущество находится в собственности двух или более лиц. Особенностью общей собственности является наличие двух групп отношений, которые подлежат законодательному урегулированию. К первой группе относятся отношения между участниками общей собственности (сособственниками) по поводу принадлежащего им имущества, а ко второй — отношения между сособственниками и всеми третьими лицами.

Общая собственность может быть долевой и совместной. Общая долевая собственность имеет место в тех случаях, когда доли каждого из сособственни-ков в праве общей собственности определены. В праве общей совместной собственности доли участников не определены. Они устанавливаются при разделе имущества, находящегося в общей собственности, между участниками совместной собственности и выдела из него доли.

Закон устанавливает презумпцию общей долевой собственности. Согласно пункту 3 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

По общему правилу доли сособственников в праве общей собственности считаются равными, если законом или договором не установлено иное. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Владение и пользование общим долевым имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников, а при недостижении согласия между ними спор разрешается судом.

Участник общей долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сто-

рон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования 217.

Распоряжение общей долевой собственностью осуществляется также по соглашению всех ее участников. При этом каждый участник общей долевой собственности имеет право по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, соблюдая в определенных законом случаях установленные им требования.

Правомочие распоряжения может быть реализовано участником общей долевой собственности путем отчуждения принадлежащей ему доли. При этом следует различать возмездное и безвозмездное отчуждение. При безвозмездном отчуждении доли участник общей собственности не связан какими-либо ограничениями со стороны закона. При возмездном отчуждении сособственник обязан соблюдать право преимущественной покупки, установленное в интересах остальных сособственников.

Так, согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли постороннему лицу другие участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Данное право направлено на обеспечение приоритетного интереса других сособственников в недопущении расширения субъектного состава правоотношения. Поэтому, если доля отчуждается кому-либо из сособственников, у остальных преимущественное право покупки доли не возникает.

При отчуждении доли посредством договора купли-продажи, согласно принципу свободы договора, собственник вправе самостоятельно определять условия такого договора, включая и условие о цене. Ограничения принципа свободы договора в данном случае проявляются в необходимости продавцом доли письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу с указанием цены и других условий продажи. Сособственники, которым адресовано предложение о заключении договора, вправе от него отказаться. Если участники долевой собственности откажутся от покупки доли или не приобретут ее в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Если продажа доли осуществлена с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности, любой участник такой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Важно выяснить, каким является данный трехмесячный срок, поскольку правовые последствия действий сособственников, находятся в зависимости от

217 О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 // Бюллетень Верховного суда РФ. 1996. № 9 ; 1997. № 5 ; Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9.

разновидности срока. Анализ судебной практики и литературных источников позволяет утверждать, что единообразие в понимании указанного срока отсутствует. Так, Ю.К. Толстой отмечает, что указанный трехмесячный срок в отличие от сроков, предусмотренных пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса. На него распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (пункт 2 статьи 197 Гражданского кодекса) 218. Это мнение поддерживают и некоторые другие авторы 219.

Аналогичная позиция выражена и в Постановлении Федерального Арбитражного суда Центрального округа, где отмечено, что, поскольку установленный в пункте 3 статьи 250 Гражданского кодекса срок является сокращенным сроком исковой давности, его исчисление следует производить по правилам пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса, то есть со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права 220.

Однако в Постановлении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации названный срок считается пресекательным, поэтому иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу. В связи с этим требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению, а предъявленный иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению 221. Практика окружных судов, за исключением отдельных случаев, не расходится с рекомендациями Пленума.

Мы полагаем, что в целях защиты прав и законных интересов сособственников трехмесячный срок, установленный законодателем для перевода прав, необходимо рассматривать как сокращенный срок исковой давности. Толкование этого срока как пресекательного в значительной степени снижает уверенность сособственников в возможности реализации их законных прав при ненадлежащем поведении лица, отчуждающего долю.

Обращает на себя внимание тот факт, что правила о преимущественной покупке применяются также при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 259 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несмотря на прямое указание законодателя, данные правила можно применить не ко всем договорам мены. Так, условием реализации сособственником преимущественного права покупки является его готовность приобрести долю на тех же условиях, на которых выбывающий из правоотношения общей долевой собственности субъект намеревает-

218 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / отв. ред. О.Н. Садиков. М. : КОНТРАКТ : ИНФРА-М, 1999. С. 484.

219 Пиляева В.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). Часть первая. М. : Велби, 2о0з. С. 518.

220 Постановление Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 16 февраля 2007 г. № А09-2126/06-6 // СПС «Гарант».

221 О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 1998. № 10.

ся ее уступить. Это может быть легко осуществимо при уступке доли за денежный эквивалент, то есть по договору купли-продажи, а также по договору мены на распространенное имущество, определенное родовыми признаками.

Определенные трудности могут возникнуть в тех случаях, когда в качестве встречного предоставления по договору мены уступающий свою долю субъект должен получить хотя и родовое, но не распространенное на рынке имущество (например, редкие лекарственные препараты), а также имущество, ограниченное в обороте. Когда же взамен за долю уступающий ее субъект рассчитывает получить индивидуально-определенное имущество, реализация преимущественного права на приобретение доли другим сособственником, у которого такого же имущества не может быть по определению, становится невозможной 222. Представляется, что одним из выходов из подобного рода ситуаций может служить денежная оценка предмета мены и выплата соответствующего денежного эквивалента.

Таким образом, преимущественное право покупки касается только случаев купли-продажи, а также мены доли, поскольку к договору мены согласно пункту 2 статьи 567 Гражданского кодекса применяются правила о договоре купли-продажи. В связи с этим некоторые авторы отмечают, что продажа и мена доли в праве не соответствует классическим понятиям о договорах купли-продажи и мены — сделках, переносящих право собственности на вещь. Доля в праве не является вещью, не может быть объектом права собственности, а значит не способна быть предметом ни купли, ни мены 223.

Допуская возможность перевода прав покупателя по договору купли-продажи только в течение трех месяцев с момента совершения сделки, законодатель оставляет открытым вопрос о том, каким образом будет осуществляться перевод прав и обязанностей покупателя на третье лицо в тех случаях, когда договор купли-продажи, совершенный сторонами с нарушением преимущественного права, уже исполнен. Судебная практика по данной проблеме отсутствует, с теоретических же позиций такое вряд ли возможно, поскольку к моменту заявления иска о переводе прав договор уже исполнен, то есть продавец передал принадлежащую ему долю покупателю, а последний заплатил обусловленную договором сумму. Перевод прав возможно осуществить только при условии еще неисполненного договора. Исполненный договор прекращает свое существование, а следовательно, прекращаются все права и обязанности им порождаемые. Признать договор, совершенный с нарушением преимущественного права покупки, недействительным также нельзя, поскольку закон предусматривает специальный способ защиты нарушенного права путем перевода прав в судебном порядке на лицо, имеющее преимущественное право покупки.

В литературе отмечается, что заявленные требования о переводе прав при нарушении преимущественной покупки должны подлежать удовлетворению только в тех случаях, когда судом установлен факт неисполнения договора купли-продажи доли. В остальных случаях в иске о переводе прав следует отказать

222 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / отв. ред. Н.Д. Егоров, А.П. Сергеев. М. : Велби, 2006. С. 448.

223 Белов В.А. Гражданское право. Общая и Особенная части : учеб. М., 2003. С. 518.

по причине прекращения прав и обязанностей, подлежащих переводу ввиду надлежащего их исполнения 224 Таким образом, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки срок существования гражданских прав других участников долевой собственности может оказаться и менее трех месяцев. На наш взгляд, данная ситуация требует разъяснений со стороны законодателя.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Кроме этого, любой из участников долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Отношения, возникающие при выделе доли, имеют много общих черт с отношениями, возникающими при разделе имущества. Так, их объединяет одна и та же цель — стремление кого-либо из сособственников индивидуализироваться и общие способы выдела и раздела 225. Однако, несмотря на отмеченное сходство, имеются и определенные различия. Как правило, последствия выдела и раздела неодинаковы. При разделе общая долевая собственность прекращается для всех ее участников, тогда как при выделе — только для того участника, чья доля выделяется из общей долевой собственности. Однако, если требование о выделе заявляется одним из двух сособственников, фактически наступают последствия раздела, поскольку другой участник становится единоличным собственником.

Право на выдел является элементом правомочия распоряжения долей, поэтому сособственник вправе в любой момент заявить о своем требовании. В соответствии с действующим законодательством данное правомочие нельзя ограничить соглашением сособственников. Но такое положение существовало не всегда. Так, согласно статье 65 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года сособственник вправе был требовать выдела доли, поскольку это не противоречило закону или договору 226.

Выдел доли или раздел имущества, находящегося в долевой собственности, возможен в натуре или в форме выплаты денежной суммы или иной компенсации. «Выдел доли в натуре — это прямой и потому наиболее удобный для выделяющегося участника способ к возникновению индивидуальной собствен-

ности на выделенную часть вещи» .

При этом выдел доли в натуре возможен, если таковой допускается законом и не повлечет несоразмерного повреждения имущества (п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса). Согласно Постановлению Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким

224 Практика применения Гражданского кодекса РФ части первой / под общ. ред. В.А. Белова. М. : Юрайт-Издат, 2009. С. 487.

225 Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. Томск : Изд-во ТГУ, 1977. С. 195.

226 Хрестоматия по истории отечественного государства и права. 1917-1991 гг. / под ред. О.И. Чистякова. М. : Зерцало, 1997.

227 Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. С. 180.

ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. 228

Если выдел доли в натуре не допускается, то речь может идти об иных способах, например, таких, как продажа всего имущества с распределением вырученной суммы по долям или выплата выделяющемуся сособственнику стоимости его доли.

Возможность использования выплаты денежной компенсации обусловлена свойствами денег как объекта гражданских прав. Так, Л.А. Новоселова отмечает, что деньги относятся к категории делимых вещей. При этом особенность денег выражается в том, что денежная сумма всегда может быть разделена без ущерба для возможности хозяйственного назначения выделенной части. В связи с этим денежный раздел и выдел денежной доли широко используется в гражданском праве как способ раздела имущества при невозможности его раздела в натуре 229.

Выплата компенсации как способ прекращения права общей собственности предполагает наличие права у выделяющегося сособственника получить соответствующую компенсацию и обязанность остальных участников долевой собственности ее произвести. В таких случаях выделяющийся сособственник вправе претендовать на денежную компенсацию, размер которой определяется исходя из действительной стоимости имущества.

Поскольку при получении компенсации у лица происходит прекращение права собственности, выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В данной норме проявляется такой принцип гражданского законодательства, как неприкосновенность собственности.

Вместе с тем согласно пункту 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таким образом, выплата денежной компенсации без согласия собственника возможна при наличии трех условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Из указанных условий лишь второе характеризуется объективностью и может быть установлено без особого труда. Незначительность доли и незаинтересованность ее субъекта в реальном использовании общего имущества подлежат установлению судом в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела 230.

228 О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

229 Новоселова Л.А. Проценты по денежным обязательствам. М. : Статут, 2000. С. 18.

230 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / отв. ред. Н.Д. Егоров, А.П. Сергеев. С. 456.

Наличие существенного интереса необходимо определять на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и т.д.

До недавнего времени было неясно, допустимо ли присуждение компенсации лишь тогда, когда сам сособственник может предъявить требование о выделе доли в натуре или когда остальные сособственники также могут предъявить к нему иск о выплате компенсации, что повлечет утрату ответчиком права на долю в общем имуществе. Судебная практика положительно решала вопрос о такой возможности со стороны других сособственников.

В связи с этим норма Гражданского кодекса Российской Федерации о выкупе доли собственника в общем имуществе (п. 4 ст. 252) стала поводом для рассмотрения дела в Конституционном суде РФ. Так, данная норма была применена судом при рассмотрении иска собственника 1/3 доли в однокомнатной квартире, потребовавшего прекращения прав собственности собственников, которым принадлежало по 1/6 доли в праве собственности. Суд удовлетворил требования истца. В результате ответчики поставили перед конституционными судьями вопрос о соответствии Конституции Российской Федерации норме, на основании которой было вынесено решение.

Конституционный суд не нашел никаких противоречий между положениями пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса и основного закона, но, тем не менее, указал в своем определении, что данную норму Кодекса нельзя толковать как позволяющую лишить лицо права собственности на том основании, что оно не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Возможность в принудительном порядке выплатить компенсацию существует только при условии, если истец потребовал выделения своей доли в общем имуществе 231.

Выдел доли из общей собственности может происходить и по требованию кредиторов в тех случаях, когда у должника — участника права общей долевой собственности — отсутствует другое имущество. Статья 255 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает специальный порядок обращения взыскания при невозможности выделить долю в натуре либо если против этого возражают остальные участники права общей долевой собственности. В таком случае кредитор вправе потребовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной ее рыночной стоимости, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. Если остальные участники права общей собственности от приобретения доли должника откажутся, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на нее путем продажи этой доли с публичных торгов.

С практической точки зрения интерес представляет вопрос о том, является ли право кредитора требовать от должника продажи своей доли остальным уча-

231 Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации : Определение Конституционного суда РФ от 07.02.2008 г. № 242-О-О // СПС «КонсультантПлюс».

стникам права общей долевой собственности одновременно обязанностью. Если продаже доли с публичных торгов должны предшествовать действия должника по продаже своей доли остальным сособственникам, то «права и законные интересы кредитора могут оказаться без надлежащей защиты в случаях невозможности выдела доли в натуре и отказа должника в явной или неявной форме от продажи своей доли остальным сособственникам» 232.

На наш взгляд, по смыслу статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор в случае уклонения должника от обращения с предложением о купле-продаже доли к сособственникам вправе сделать это самостоятельно. В случае отказа участников права общей долевой собственности от приобретения доли должника-сособственника у кредитора возникает право обратиться в суд с требованием об обращении взыскания путем продажи доли с публичных торгов.

Таким образом, правовые нормы, регулирующие прекращение права общей долевой собственности, требуют дальнейшего анализа и осмысления. Необходимо обеспечить должную защиту прав участников общей собственности, в том числе и путем законодательного совершенствования в данной области.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ И НОРМАТИВНЫХ ДОКУМЕНТОВ

1. Белов, В.А. Гражданское право. Общая и Особенная части [Текст] : учеб. / В.А. Белов. — М., 2003.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (с изм. и доп. от 18 июля 2009 г.) [Текст]. — Ч. 1-4. — М. : Эксмо, 2009.

3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] / отв. ред. О.Н. Садиков. — М. : КОНТРАКТ : ИНФРА-М, 1999.

4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) [Текст] / отв. ред. Н.Д. Егоров, А.П. Сергеев. — М. : Велби, 2006.

5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) [Текст] / отв. ред. Н.Д. Егоров, А.П. Сергеев. — М. : Велби, 2006.

6. Мананкова, Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству [Текст] / Р.П. Мананкова. — Томск : Изд-во ТГУ, 1977.

7. Новоселова, Л.А. Проценты по денежным обязательствам [Текст] / Л.А. Новоселова. — М. : Статут, 2000.

8. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав [Текст] : Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. — 1998. — № 10.

9. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст] : Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 // Бюллетень Верховного суда РФ. -1996. — № 9 ; 1997. — № 5 ; Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. — 1996. — № 9.

10. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации

232 Осокина Г.Л., Хаскельберг Б.Л. Обращение принудительного взыскания на долю в общем имуществе // Российская юстиция. 1995. № 10. С. 15.

[Текст] : Определение Конституционного суда РФ от 07.02.2008 г. № 242-О-О // СПС «КонсультантПлюс».

11. Осокина, Г.Л. Обращение принудительного взыскания на долю в общем имуществе [Текст] / Г.Л. Осокина, Б.Л. Хаскельберг // Российская юстиция. — 1995. — № 10.

12. Пиляева, В.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) [Текст]. — Ч. 1. — М. : Велби, 2003.

13. Постановление Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 16 февраля 2007 г. № А09-2126/06-6 [Текст] // СПС «Гарант».

14. Практика применения Гражданского кодекса РФ части первой [Текст] / под общ. ред. В.А. Белова. — М. : Юрайт-Издат, 2009.

15. Хрестоматия по истории отечественного государства и права. 1917-1991 гг. [Текст] / под ред. О. И. Чистякова. — М. : Зерцало, 1997.

cyberleninka.ru