Налог с продажи коммерческой недвижимости ип

Налог при продаже коммерческой недвижимости для физического лица (ИП)?

Какое налогообложение при продаже недвижимости ип? Собираюсь продать коммерческую недвижимость (здания и ЗУ), бывшую в собственности более 3-х лет. В предпринимательской деятельности имущество не использовалось. Подлежит ли доход от продажи имущества налогообложению (13%). Или имеет смысл зарегистрировать ИП, указав соответствующий вид деятельности, выбрать УСНО, и в последствии с дохода от продажи заплатить 6%?

Ответы юристов (6)

Здравствуйте!

Согласно п. 17.1 ст. 217
НК РФ не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые
физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за
соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат,
включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных
участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности
налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества,
находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст.
217 НК положения указанного пункта не распространяются на доходы,
получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно
используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской
деятельности.

Таким образом,
доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно не использовалось
в предпринимательской деятельности, не подлежат включению в налоговую базу по
налогу на доходы физических лиц. Поэтому ничего оформлять не надо и платить
налог вообще не придется.

Есть вопрос к юристу?

Светлана, добрый день.

Официальный ответ на ваш вопрос содержится в Письме Минфина России от 23.04.2013 N 03-04-05/14057.

Если кратко говорить, то примерно получается следующее.

1 Если вы являлись ИП и использовали данное имущество для предпринимательских целей, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

2. Если вы просто будете являться ИП, но не будете использовать данные участки в предпринимательской деятельности, то налог придется заплатить в размере 13% от стоимости реализуемого имущества.

Добрый день, Светлана!

По общему правилу доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности более трех лет, не облагаются НДФЛ и декларировать их не нужно (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 4 ст. 229 НК РФ, Письма Минфина России от 26.08.2013 N 03-04-05/34878 (п.2), ФНС России от 06.04.2012 N ЕД-3-3/1166@).

Важно уточнить, что от НДФЛ освобождены доходы от продажи находившегося в собственности три года и более имущества, виды которого перечислены в п. 17.1 ст. 217 НК РФ. К такому имуществу относятся жилые дома, квартиры, комнаты; дачи, садовые домики или земельные участки; доли в указанном выше имуществе;- иное имущество. К иному имуществу можно отнести, в частности, нежилые помещения, автомобили, мебель — в общем, все виды имущества.

Таким образом, если имущество находилось в вашей собственности более 3-х лет и не использовалось вами в предпринимательской деятельности, доходы от продажи имущества не подлежат налогообложению. И регистрировать ИП в целях уменьшения суммы налогов вам не нужно.

В подтверждение, к примеру,
позиция Минфина РФ в письме от 26.12.2011 N 03-04-05/9-1100): «В соответствии с
п. 17.1 ст. 217
Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы,
получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской
Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир,
комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или
земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности
налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества,
находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

При этом положения
указанного пункта
не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи
имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в
предпринимательской деятельности.

В целях
налогообложения нежилые помещения подпадают под понятие «иное
имущество».

Если нежилое
помещение находилось в собственности налогоплательщика более трех лет и не
использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от продажи этого
нежилого помещения не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц».

добрый день, Светлана!

согласно п 17.1 ст 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения указанного пункта не распространяются на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности.

т.о. налог от продажи недвижимого имущесмтва вам платить не нужно.

Уточню, свой ответ — потерялась его часть в отношении срока ко второму пункту. Налог платиться если имущество в собственности менее 3-х лет (у вас собственность больше 3-хлет) соответственно налог платить необходимости нет.

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?

Многие граждане РФ совершают сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости. Каким образом они должны исчислять и уплачивать налог по доходам, возникшим вследствие продажи того или иного объекта данного типа — например, офиса?

Уплата налогов на имущество: общие нормы права

Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2016 года. В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2016 года.

Если то или иное недвижимое имущество было оформлено гражданином во владение до 2016 года, то:

  • При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет — после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
  • При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.

    • Если недвижимость была оформлена гражданином в собственность в 2016 году и позднее, то:

  1. При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет — при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
  2. При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

    Особые правила установлены для:

  3. имущества, которое приобретено гражданином в собственность в порядке наследования;
  4. объектов, которые приобретены налогоплательщиком в ходе приватизации;
  5. имущества, приобретенного гражданином по договору пожизненного содержания.

    Полученные с продажи данных объектов доходы не облагаются налогом, если человек владеет ими 3 года и более.

    При этом, величина выручки с реализации объектов может устанавливаться с учетом их стоимости по государственному кадастру. Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость. Если же выручка по договору — выше кадастровой стоимости, которая умножена на 0,7 (показатель закреплен в НК РФ), то именно он и принимается в качестве налогооблагаемой базы.

    Указанное правило задействуется, только если цена по кадастру установлена компетентными государственными органами. Если нет — база в любом случае считается равной выручке, что получена гражданином по факту продажи объекта.

    Примечательно, что органы власти субъектов РФ вправе уменьшать до нуля:

  6. период, в течение которого гражданин должен владеть недвижимостью для того, чтобы не платить НДФЛ после ее реализации;
  7. размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.

    Таким образом, при реализации коммерческих объектов гражданину в любом случае следует ознакомиться с положениями региональных нормативных актов — быть может, в них установлены подобные льготы.

    law03.ru

    Может ли предприниматель не платить налоги при продаже бизнес-недвижимости старше 3 лет

    Известно, что по доходам от продажи имущества, находившегося в собственности не менее 3 лет, физические лица освобождены от уплаты НДФЛ. Но это освобождение не распространяется на продажу имущества, которое предприниматели использовали для бизнес а п. 17.1 ст. 217 НК РФ : выручка от его реализации считается доходом от предпринимательской деятельност и Письмо Минфина России от 16.03.2011 № 03-11-11/55; Письмо УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 № 20-14/013870@ .

    Однако зачастую при продаже нежилой недвижимости (склада, магазина), использовавшейся в коммерции, предприниматели игнорируют это положение. Ведь вырученные суммы, как правило, немаленькие, а соблазн ничего не платить государству — велик. Мы хотим рассказать, во что может вылиться сокрытие дохода в такой ситуации.

    Сразу скажем, прознав, что предприниматель продал свою бизнес-недвижимость и ничего при этом в бюджет не заплатил, налоговики точно не упустят возможности доначислить ему налоги, пени и штраф. По их логике, раз недвижимость нежилая и реализована она лицом, имеющим статус «индивидуальный предприниматель», значит, доход однозначно получен в рамках предпринимательской деятельности.

    Откуда налоговики узнают о продаже нежилой недвижимости

    На всю сумму дохода, полученного до 2009 г. от продажи личного имущества старше 3 лет, включая и недвижимость, граждане могли заявить имущественный выче т подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (ред. от 17.12.2009) . Для этого нужно было доход отразить в декларации 3-НДФЛ, которую предприниматели подают «за себя » п. 1 ст. 229 НК РФ , и приложить к ней документы, подтверждающие срок нахождения недвижимости в собственности. Таким образом, то, что имущество продано, налоговики видели из декларации.

    Некоторые предприниматели в суде утверждали, что подобное производственное имущество (например, водонапорную башню) до продажи они использовали исключительно для удовлетворения своих личных потребностей

    Сейчас вычет заявлять не нужно, так как доход от продажи «трехлетней» недвижимости просто не облагается НДФ Л п. 17.1 ст. 217 НК РФ; п. 4 ст. 5 Федерального закона от 27.12.2009 № 368-ФЗ . Но инспекция и без декларации узнает о том, что предприниматель продал бизнес-недвижимость. Ведь сделку придется регистрировать в территориальном органе Росреестр а п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; п. 5.1.1 Положения. утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 , который, в свою очередь, в течение 10 рабочих дней со дня регистрации должен сообщить о сделке в ИФН С п. 4 ст. 85, п. 6 ст. 6.1 НК РФ . Правда, на деле этот срок может составить не 10 дней, а несколько месяцев. Тем не менее не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором была сделк а п. 4 ст. 85 НК РФ , у инспекции будут сведени я приложение № 1 к Приказу ФНС России от 13.01.2011 № ММВ-7-11/11@ :

  8. о продавце (то есть самом ИП), включая ф. и. о., место регистрации, паспортные данные, дату регистрации права;
  9. проданной недвижимости, в частности ее виде (здание, помещение, сооружение и т. д.) и назначении (нежилое);
  10. цене сделки.

    Статус продавца в сведениях не фигурирует. Но тот факт, что отчуждена нежилая недвижимость, наверняка подвигнет налоговиков на то, чтобы проверить в ЕГРИП, является ли продавец предпринимателем. И если да, является, их действия, скорее всего, будут следующими.

    Они дождутся представления годовой декларации и будут особо пристально ее «камералить». Увидев, что в ней не отражены доходы от продажи недвижимости либо из декларации не ясно, включена ли вырученная сумма в доходы, потребуют представить в течение 5 рабочих дней исправленную (уточненную) декларацию или письменные пояснени я п. 3 ст. 88, подп. 4 п. 1 ст. 31, п. 6 ст. 6.1 НК РФ .

    Заметим, что если в представленной декларации налоговики не выявили ошибок или противоречий, то они не вправе требовать у налогоплательщика пояснений, не говоря уже об истребовании каких-либо документо в п. 7 ст. 88 НК РФ; Постановление Президиума ВАС РФ от 11.11.2008 № 7307/08 ; Постановление № КА-А40/8165-10 . Но это же по закону, а на деле все, конечно, сложнее.

    Также налоговики могут, не мудрствуя лукаво, посмотреть в Книге учета доходов и расходов, фигурирует ли там искомая сумма. Напомним, что и общережимники, и упрощенцы, ведущие Книгу учета доходов и расходов в электронном виде, должны представлять ее для заверения в ИФНС одновременно с годовой декларацие й п. 1.5 Порядка заполнения Книги учета доходов и расходов; приложение № 2 к Приказу Минфина России от 31.12.2008 № 154н; п. 8 Порядка. утв. Приказом Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430 от 13.08.2002 . На практике в некоторых ИФНС ее заверяют не сразу же, а оставляют у инспектора на несколько дней. За это время он сможет спокойно сверить все цифры в декларации с Книгой.

    Если же налоговикам не удастся выяснить, что называется, не сходя с места, учел ли предприниматель при исчислении налога сумму, полученную от продажи недвижимости, тогда они могут прийти к нему с выездной проверкой.

    Что указывает на использование недвижимости в коммерческих целях

    Налоговики однозначно квалифицируют доход от продажи нежилой недвижимости как предпринимательский, если обнаружат, что ИП использовал ее в своей коммерческой деятельности. На это могут указывать, в частности, следующие документы:

    • данные карточки регистрации ККТ и отчеты ее фискальной памяти, журнал кассира-операционист а Постановления № А42-1336/2010, № А57-8912/2009, № А11-14538/2009, № Ф09-6338/10-С3 ;
    • договоры аренды, Книга учета доходов и расходов, где отражался полученный от аренды доход, договоры о возмещении коммунальных затрат и эксплуатационных услуг, агентские договоры о поиске арендаторо в Постановления № Ф03-6336/2010, № А05-12013/2010, № Ф09-2696/10-С3, № А81-1298/2010, № А65-35273/2009 ;
    • копии товарно-транспортных накладных, счетов-фактур, грузополучателем (или грузоотправителем) в которых указан ИП, а адресом грузополучателя (грузоотправителя) — то самое нежилое помещение; реестр материальных расходов, в который включены коммунальные расходы по этому помещению; договор на оказание услуг по его охран е Постановление № А49-4439/2009 .

      • Почему на суд надежды мало

      В начале прошлого года ВАС РФ встал на сторону налоговиков, которые доначислили предпринимателю НДФЛ по доходу, полученному им от продажи нежилого помещения, использовавшегося в коммерческой деятельност и Постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09 .

      Мнение читателя

      “ Мой ИП-упрощенец продал в 2009 г. подвальное помещение, которым владел без малого 10 лет. Мы подали 3-НДФЛ, заявив вычет на всю сумму продажи (почти 10 млн руб.). ИФНС, «прокамералив», в вычете отказала: мол, реализация была в рамках предпринимательства, так как в 2006— 2007 гг. подвал сдавался в аренду. С УСНО нас погнали (выручка превышает пределы), начислили все по полной программе. Мы выиграли суд первой инстанции, по апелляции налоговики пропустили сроки, и мы уже почти вздохнули свободно. Но тут они подали кассацию, и случилось ужасное: дело передали на новое рассмотрение в первую инстанцию с указанием «. обратить внимание на правовую позицию Президиума ВАС РФ. № 14009/09». Боюсь, теперь нам точно крышка ” .

      Лариса Сергеевна,
      бухгалтер, г. Сочи

      До того момента некоторые суды считали, что предприниматель все же может получить имущественный вычет как физическое лиц о Постановления № Ф09-5369/09-С2, № Ф04-6196/2008(13272-А70-19) . Но после того, как свою позицию высказал Президиум ВАС РФ, судебная практика сильно посуровела. Суды, как и налоговики, делают упор на факт использования бизнес-недвижимости до ее продажи в предпринимательской деятельности. При этом их не трогают доводы предпринимателей о том, что:

      • проданная недвижимость приобретена физлицом до регистрации его в качестве индивидуального предпринимател я Постановления № А44-6147/2009, № Ф09-2465/10-С3 ;
      • сделка по продаже недвижимости носила разовый характер и не была направлена на систематическое получение прибыл и Постановления № А28-4665/2010, № Ф09-2696/10-С3, № Ф09-866/11-С3, № А49-4439/2009, № А62-3102/2010 ;
      • продажа помещений не относится к видам деятельности, внесенным в ЕГРИП, от которых предприниматель получает дохо д Постановления № А11-14538/2009, № А42-1336/2010 ;
      • стоимость недвижимости не включена в расходы, связанные с предпринимательской деятельность ю Постановление № А57-20330/2009 (проданное имущество не являлось основным средством предпринимател я Постановление № А49-4439/2009 );
      • до продажи недвижимость была выведена из состава основных средст в Постановление № А81-1298/2010 ;
      • на момент продажи недвижимости в ней уже какое-то время (от нескольких месяцев до года) не велась предпринимательская деятельност ь Постановления № А42-1336/2010, № А11-14538/2009, № 18АП-3171/2010 ;
      • предприниматель продавал недвижимость как физическое лицо и деньги за нее получены им не на предпринимательский расчетный счет, а на банковский счет физического лиц а Постановления № Ф09-2465/10-С3, № Ф09-6338/10-С3 .

      О том, может ли предприниматель учесть в расходах имущество, купленное до его регистрации в качестве ИП, мы писали: 2010, № 19, с. 61

      Кроме того, суды обращают особое внимание на целевое назначение проданной недвижимости. И если она по своей сути не могла приобретаться и использоваться иначе, как в коммерческих целях, то естественно, это лишний весомый довод в пользу налоговиков.

      Действительно, сложно представить себе, как можно использовать для личных нужд, к примеру:

    • здание деп о Постановление № А33-17805/2009 ;
    • главный производственный корпус, глинозапасник, теплую стоянку для тракторов, административно-бытовой корпус с проходной, водонапорную башню, здание котельной, дымовую труб у Постановление № 17АП-11254/2010-АК ;
    • трансформаторную подстанци ю Постановление № А42-10944/2009 ;
    • встроенное помещение магазин а Постановление № А44-6147/2009 .

      • После выхода Постановления ВАС над предпринимателями, не желающими платить НДФЛ при продаже бизнес-недвижимости, окончательно сгустились тучи. Отстаивать право на освобождение от НДФЛ стало практически бессмысленно

      Совсем бесполезно пытаться склонить суд на свою сторону в следующих случаях:

    • предприниматель-спецрежимник подавал в инспекцию заявление об освобождении его от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с тем, что помещение используется в предпринимательской деятельност и п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ; статьи 1, 2 Закона РФ от 09.12.91 № 2003-1 . Как правило, к такому заявлению ИП должен приложить документы, подтверждающие использование недвижимости в бизнес е Письмо Минфина России от 01.02.2010 № 03-05-04-01/06; п. 3 Письма ФНС России от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@ . Тут уже предпринимателю по меньшей мере наивно надеяться на освобождение от НДФЛ, прикидываясь, что продаваемое нежилое строение использовалось только в личных целя х Постановления № А05-12013/2010, № А65-35273/2009, № А57-20330/2009, № Ф09-2696/10-С3, № Ф09-2465/10-С3 ;
    • предприниматель вел «вмененную» деятельность и из декларации по ЕНВД видно, что по проданному объекту недвижимости исчислялся налог с использованием физического показателя «площадь торгового зала » Постановления № А42-1336/2010, № А57-8912/2009, № А11-14538/2009, № Ф09-6338/10-С3 .

      • Однако среди дел, рассмотренных уже «в новой эре», то есть после решения ВАС РФ, нам все-таки удалось найти в Уральском округе пару судебных решений в пользу ИП. И в них суд, наоборот, не проигнорировал, а принял во внимание большинство из приведенных выше доводо в Постановления № Ф09-2787/10-С2, № Ф09-6826/10-С2 . Встав на сторону предпринимателей, суд также учел, что:

    • в договорах на покупку и на продажу спорной недвижимости ИП фигурировал как физическое лицо;
    • помещение сдавалось в аренду непродолжительное время (в ином налоговом периоде), при этом инспекция не смогла установить фактическое получение дохода от сдачи объекта в аренду;
    • сумма, вырученная от продажи недвижимости, потрачена на личные нужды и в коммерческой деятельности не участвовала.

      • Что делать, если освобождение от НДФЛ не дали

      Отказывая предпринимателям в освобождении от НДФЛ дохода от проданной бизнес-недвижимости, суды нередко указываю т Постановления № А11-14538/2009, № А19-14852/10, № А57-20330/2009, № А44-6147/2009 : предприниматели вправе получить профессиональные налоговые вычеты по НДФЛ на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходо в п. 1 ст. 221, п. 1 ст. 227 НК РФ .

      При этом состав расходов, принимаемых к вычету, определяется в том же порядке, что и для целей налогообложения прибыли. То есть сумму, вырученную от продажи нежилого помещения, предприниматели могут уменьшить на его остаточную стоимость (несамортизированную часть ) подп. 1 п. 1 ст. 268, п. 1 ст. 257 НК РФ; п. 14 Порядка. утв. Приказом Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430 от 13.08.2002 . Если же предприниматель не может документально подтвердить свои расходы, тогда он заявляет профессиональный вычет в размере 20% общей суммы доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

      Действительно, это так, но таким порядком исчисления налога могут воспользоваться только предприниматели на общем режиме налогообложения (в том числе совмещающие его с ЕНВ Д Письмо Минфина России от 16.07.2007 № 03-11-05/158 ).

      С упрощенцами все сложнее. С предпринимательских доходов (в число которых будет входить и доход от продажи помещения) они должны заплатить налог при УСН О п. 3 ст. 346.11, ст. 346.15 НК РФ . При этом упрощенцы с объектом «доходы минус расходы» могут уменьшить доход на остаточную стоимость помещения, правда, не исключены претензии налоговиков по этому повод у Письмо Минфина России от 28.01.2009 № 03-11-06/2/9 . Но некоторым предпринимателям удавалось выиграть в суде такие спор ы Постановления № А74-2378/08-Ф02-1138/09, № А14-19808/2009/695/28, № А14-481/2010/20/33 .

      Кстати, предпринимателям-общережимникам, помимо НДФЛ, грозят еще и доначисления по НД С п. 1 ст. 143, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ . Ведь продавая нежилую бизнес-недвижимость якобы как свое личное имущество, они безусловно не выделяли в договоре сумму НДС. И поскольку после совершения сделки покупатель вряд ли согласится что-то по ней доплачивать, придется предпринимателю платить НДС из собственного кармана либо пытаться взыскать налог с покупателя через суд. А ни то ни другое приятным делом не назовешь.

      Итак, тем предпринимателям, которым уж очень не хочется платить НДФЛ от продажи коммерческой недвижимости, можно посоветовать следующее: сняться с регистрации в качестве ИП, продать имущество, а затем снова зарегистрироваться как предприниматель.

      Если же у вас большой бизнес и вы не можете позволить себе хотя бы на время лишиться предпринимательского статуса, тогда мы рекомендуем вам не рисковать, продавая бизнес-недвижимость как личное имущество. Рано или поздно общения с налоговиками по этому поводу не избежать. И доначисленная сумма налогов и налоговых санкций может быть весьма существенна.

      glavkniga.ru

      Минимизировать налоги при продаже коммерческой недвижимости ИП

      Необходимо продать земельный участок и коммерческое нежилое помещение в собственности и то и другое более 5 лет, подтвержденных расходов на строительство и покупку нет. На сегодняшний день являюсь ИП ЕНВД, но буду закрывать ИП вместе с продажей имущества.

      Подскажите, пожалуйста, к каким налоговым последствиям это приведет? Как минимизировать возможное налоговое бремя НДФЛ, НДС?

      А если сначала закрыть ИП, а потом продать имущество как ФЛ, такой вариант имеет право на жизнь, без налогов?

      Сколько времени необходимо между этими 2-мя событиями?

      Ответы юристов (3)

      Добрый день, Евгения!

      При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию, где фигурирует только ФИО продавца. Но, конечно, налоговая может проверить, фигурировал ли вы в последние 3 года как ИП (или юрлицо) и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по данному адресу. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ снимается.

      Но, предположим, у налоговой сложилось чёткое ощущение, что что-то тут нечисто и налоги явно недоплачены, Или, скажем, всплывает такой факт, что ещё 2 месяца назад вы были зарегистрированы в качестве ИП, сдавал отчётность, а потом вдруг раз – и закрылись. И продали помещение от физлица, владевшего этой недвижимостью больше 3х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, физлицо, платить не должно. Если налоговый орган в столь скорую трансформацию ИП не верит, обычно по адресу проданной недвижимости начинают искать следующее:
      данные о регистрации и отчёты фискальной памяти контрольно-кассовой техники;
      договоры аренды помещения, заключённые от имени ИП, книгу учета доходов и расходов, договоры на оказание коммунальных затрат и эксплуатационных услуг;
      копии бухгалтерских документов, накладных, счетов-фактур, где в качестве грузоотправителя или грузополучателя значится искомый ИП, а его адресом — то самое нежилое помещение; договоры на оказание услуг по охране помещения, банковские документы и т.п.
      Если ничего этого за временными пределами сданной самим ИП отчетности не нашлось, то возразить на закрытие ИП и продажу недвижимости физическим лицом налоговикам будет, скорее всего, нечего. Ещё очень помогает доказать свой чисто физический статус наличие у бывшего ИП новой работы на момент продажи недвижимости.

      Уточнение клиента

      Я правильно поняла, что не должно быть ничего документально компроментирующего закрытое ИП после факта закрытия до продажи недвижимости ( договоров и т.п.)?

      «»Если ничего этого за временными пределами сданной самим ИП отчетности не нашлось»»

      Это единственное условие?

      Срок между закрытием и продажей может быть любым?

      Подскажите, пожалуйста, документы ( письма, решения. ) могут быть помощью в решение этого вопроса в таком варианте. У вас есть практические примеры таких случаев?

      Возможно, я неточно написала, я сейчас ИП и использую это помещение для целей ИП последние несколько лет. Это легко проверить налоговой службе. Планирую закрыть и сразу продать. Не станет ли это поводом для претензий налоговой?

      14 Февраля 2016, 22:15

      Налог платить придется в любом случае! Имущественный налоговый вычет на коммерческую недвижимость применить нельзя. Если будете продавать после закрытия ИП — будете платить 13% налог, не зависимо от того сколько лет в собственности. Если же к моменту продажи вы будете предпринимателем — есть вариант оплатить налог по вашей системе налогообложения, но только в том случае, если это помещение использовалось для осуществления предпринимательской деятельности по заявленному вами виду деятельности в соответствии с ОКВЭД.

      Спасибо за ответ.

      Я запуталась, поэтому и хочу быть точно уверена в ситуации.

      Кушнарев Сергей выше пишет, что можно закрыть ИП и продать как ФЛ без налогов. Я правильно поняла?

      А Наталья следом пишет, что платить по-любому придется.

      Как поступить? я хотела бы услышать еще мнения, если не сложно с ссылкой на документ, пожалуйста.

      А есть реальные примеры решения аналогичной ситуации?

      PS Наталья, а если в выписке данный вид деятельности по ОКВЭД не проставлен? а налоги будут уплачены УСН 6%. Что предъявит налоговая?

      15 Февраля 2016, 16:34

      Евгения, на практике была ситуация такая у клиента: вытянули на УСН. — 6%. завтра буду на работе посмотрю практику. если найду скину

      Наталья, извините подняла вопрос, т.к. еще актуален.

      Вы обещали практику по этому вопросу.

      03 Мая 2017, 12:32

      Ищете ответ?
      Спросить юриста проще!

      m.pravoved.ru