Снятие залога и ареста после продажи квартиры судебными приставами

Продается квартира судебными приставами, не банкротство. Квартира в залоге (ипотека) и аресте. Как снять залог с арестом после торгов и какие «сюрпризы» могут быть?

Ответы юристов (2)

согласно статьи 50 ​Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

1. Государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов:
1) при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда — копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов);
2) при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае проведения торгов — нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладная (в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной), содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах торгов, договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов);
3) при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае, если торги не проводятся, — нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладная (в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной), содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и в случае оставления предмета ипотеки за собой без проведения торгов документ, подтверждающий получение указанного заявления залогодателем).
2. При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.
3. Государственная регистрация прав на объект недвижимости осуществляется без заявления собственника (правообладателя) объекта недвижимости при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.

арест если он накладывался приставами то снимается одновременно с регистрацией перехода права по заявлению пристава. Главное на что вам необходимо обратить внимание это на залог т.к. если квартира продается не по иску банка то надо смотреть все документы по реализации имущества и требовать от приставов чтобы они договаривались с банком о снятии ареста. Удачи Вам.

Уточнение клиента

А как я могу получить надлежащим образом заверенную копию решения суда? И подпишет ли залогодержатель совместное заявление? Как его искать, если торги проводит уполномоченная компания по поручению приставов?

23 Января 2018, 11:46

Уважаемый Павел! Вариантов получить информацию много: выписка из ЕГРН или получить информацию у приставов у них должны быть все документы и указанную проблему я тоже считаю что необходимо адресовать им, пусть с банком договариваются т.к. скорее всего часть суммы по торгам поступает именно в банк от приставов. Удачи Вам.

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

есть долг 1мил. по суду его выплачиваю по 10т в месяц. я хочю взять квартиру в ипотеку. могут ли приставы арестовать квартиру в залоге банка за долги

Есть вопрос к юристу?

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.

m.pravoved.ru

Квартира с обременением

Что нужно знать о квартирах с обременением и как себя обезопасить

Если принято решение о покупке квартиры на вторичном рынке, то необходимо быть уверенным, что прежние собственники не продают жилье вместе с «приданым» в виде обременений. Какие бывают обременения и как себя защитить от неприятных сюрпризов в будущем?

Нередкий вид сделок

Как отмечают эксперты рынка недвижимости, продажа квартиры с обременением является нередким видом сделки. Обременения прав ограничивают собственника в совершении различных действий с недвижимостью (заключение сделок, использование). В их число входит ипотека, рента с пожизненным содержанием, арест имущества, аренда, сервитут, опека, принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры, доверительное управление и другие.

При покупке недвижимости, к новому собственнику переходит и обременение, даже если оно не указано в сделке, поэтому нужно быть особенно внимательным до заключения договора купли-продажи и получить полную информацию о приобретаемой квартире. Вообще, запись об обременении должна быть в свидетельстве о собственности квартиры, так как обременения подлежат государственной регистрации. Но также существуют и такие, которые не регистрируются. Нужно помнить, что ограничения пользования квартирой могут возникнуть при заключении договора, либо при вступлении в силу решения суда.

Квартиры с «наследством» продавать можно, кроме двух случаев. Если на нее наложен арест, и если дом, в котором находится квартира, признан аварийным тогда совершение сделок невозможно. Как показывает практика, часто на квартиры с обременением цены снижают примерно на 30−50%, отмечают эксперты.

Самый распространенный случай возникновения обременения — приобретение квартиры в свою собственность с использованием заемных средств (ипотека), предоставленных банком. «До момента погашения кредита квартира будет находиться в залоге у банка. Однако это не может являться обстоятельством, запрещающим собственнику квартиры продать её третьим лицам или использовать иным способом. Это право собственника заложенной квартиры (залогодатель) закреплено ГК РФ, в соответствии с которым он вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него доходы», — рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Для продажи квартиры достаточно получить согласие банка на совершение сделки и включить в договор условия о переходе долга от продавца к покупателю, в соответствии с которым обязанность погасить долг перед банком перейдет к новому владельцу квартиры. Все будет гораздо проще, если покупатель, который решил приобрести заложенное жилье, сразу отдаст всю сумму кредита, тогда обременение с квартиры снимается.

Другой вид обременения — рента. «К примеру, если пожилой человек заключил договор ренты с кем-либо, то при этом возникает обременение — неисполненная рента. Такую квартиру можно продать на условиях, предусмотренных в договоре ренты, в частности, если рентополучатель даст свое согласие. Риски в таком случае нужно рассматривать индивидуально», — рассказал Александр Мурашов, руководитель отдела городской недвижимости отделения «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость».

Еще один вариант обременения — аренда. Собственник (продавец) может сдавать продаваемую квартиру в аренду. По словам Александра Мурашова, если при этом он не предупредил об этом факте покупателя (в том числе, этот факт не указан в договоре купли-продажи), то покупатель рискует как минимум тем, что, став собственником квартиры, ему придется дожидаться истечения срока аренды, чтобы ему физически освободили квартиру. А при досрочном расторжении договора с арендатором новоиспеченному собственнику придется заплатить квартирантам штрафы, предусмотренные договором аренды.

Также в качестве обременения можно рассмотреть ситуацию, при которой в квартире есть лица, не являющиеся собственниками, но имеющие в квартире постоянную регистрацию (прописку). «Покупателю следует до сделки убедиться в том, что такие лица выписались по иному адресу, либо дали какие-либо гарантии того, что они выпишутся из квартиры в определенные сроки. Тот факт, что такие лица в настоящий момент не проживают по данному адресу, ничего не значит. Они могут заявить о себе на следующий день после следки и сказать: „Я здесь живу“. И препятствовать этому по закону будет нельзя», — отметил Александр Мурашов.

Можно ли снять обременения?

Следуя Гражданскому кодексу, обременение снимается таким же образом, как и его наложение на имущество. По словам Александра Лунина, руководителя отделения «Войковская» АН «Азбука Жилья», снятие обременения может проходить в судебном порядке, либо залогодержатель дает залогодателю письменное согласие о его снятии, после чего снятие обременения регистрируется в Росреестре.

«В случае с ипотекой, после исполнения собственником квартиры своих обязательств по погашению кредита в соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ „Об ипотеке“ (залоге недвижимости) регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме», — пояснила Мария Литинецкая. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Можно ли сдать в аренду?

Обременение не несет в себе смысл утраты права распоряжаться имуществом, а только лишь его ограничивает. По словам Александра Лунина, собственник имеет право распоряжаться своим имуществом, но только с письменного согласия государственного органа, наложившего обременение на объект, либо юридического лица, например при залоге объекта. Если же обременение не затрагивает право распоряжения имуществом, то письменного согласия не требуется.

Как отметила Мария Литинецкая, например, собственник заложенного имущества вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им. Однако для этого требуется согласие залогодержателя.

По словам экспертов, случаи, когда квартира имеет несколько видов обременений, не являются редкостью. «В качестве примера можно рассмотреть случаи, когда квартира приобреталась её владельцем с использованием кредитных средств, но собственник квартиры не возвращает банку кредит. Для взыскания задолженности по кредитному договору банк через суд обращает взыскание на квартиру, являющуюся предметом залога, и одновременно в счет обеспечения иска, на основании определения суда накладывает запретительные меры на любые действия, связанные с отчуждением квартиры в пользу третьих лиц», — рассказала Мария Литинецкая. По ее словам, при такой ситуации в отношении квартиры одновременно будут существовать следующие обременения: залог квартиры в пользу банка в счет обеспечения обязательств заемщика по кредитному договору и запрет Управлению Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии регистрировать любые сделки по переходу права собственности на квартиру.

Обременения об объекте недвижимости, если они существуют, содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и находятся в свободном доступе. «Выписку из ЕГРП можно получить самостоятельно в отделении Росреестра, Многофункциональных центрах предоставления государственных услуг (МФЦ) или через Интернет. Для этого необходимо оплатить госпошлину, далее в ближайшем отделении Росреестра или МФЦ подать запрос по установленной форме. Получение выписки через интернет осуществляется на сайтах rosreestr.ru или gosuslugi.ru, для этого так же необходимо оплатить госпошлину и заполнить соответствующие формы», — рассказала Мария Литинецкая.

Получив выписку из ЕГРП, нужно изучить п. 4 выписки, в котором указываются имеющиеся ограничения (обременение) права. При отсутствии обременений в данном разделе выписки будет сделана запись «не зарегистрировано».

По словам Александра Лунина, есть масса сложных ситуаций, к примеру, отказы от приватизации, наличие неучтенных наследников и многое другое. Все это неявные виды обременений. Они не зарегистрированы в реестре, но могут быть прописаны в договоре или в другом правоустанавливающем договоре, либо их может выявить только профильный специалист. «Поэтому будьте бдительны, внимательно изучайте документы и нанимайте профессионалов. Помощь в совершении сделки с объектом недвижимости, на которое наложено обременение, может оказать любая компания, занимающаяся риелторской деятельностью», — подчеркнул он.

svpressa.ru

Здравствуйте! Приставы арест наложить то смогут, ну реализовать его не смогут, но при условии, что это ваше единственное жилье.​

Нет, не смогут. Основание: части 1 и 2 статьи 334 ГК РФ.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

pravoved.ru

Могут ли приставы арестовать квартиру в залоге банка за долги?

Ответы юристов (3)

Если у вас появится квартира в ипотеке и это будет единственное жилье, то приставы смогут наложить лишь арест, но на продажу данное жилое помещение не пойдет. Но арест, это не самое страшное в данной ситуации, т.к. при гашении ипотеки деньги сначала поступают на расчетный счет, открытый на ваше имя, а потом списываются в дату в погашение ипотеки. Приставы арестуют вам этот счет и в результате у вас появится долг по ипотеке, а затем можно и квартиры лишится​

ГК РФ. Статья 334. Понятие залога