Как получить отказ от соседей при продаже доли

Как получить отказ при продаже комнаты от соседей— преимущественного права покупки продаваемой доли.

Как получить отказ соседей, от приемущественного права покупки.

По причине множества звонков и задаваемых вопросов на тему — отказ от соседей при продаже комнаты, доли , я решил написать небольшую статью которая обязательно пригодиться тем , кто решил продать свою долю в квартире или коммуналке.

Как получить отказ и продать долю если сособственники не идут на диалог , не хотят давать отказ соседи от права покупки но, и покупать не собираются!

Если вы решили продать долю , тогда вам необходимо позаботиться об отказах ваших » сособственников»- другими словами соседей. Потому что без них продать просто не получиться — сделка не пройдет регистрацию. Советуем делать это одновременно с поиском клиентов на покупку вашего жилья дабы не терять зря времени. Хорошо если с соседями у вас хорошие отношения, и они согласятся съездить к нотариусу и подписать заявление- отказ от покупки вашей части, тогда вообще все просто.

В противоположном случае когда с соседями не удается договориться и они начинают «вставлять палки в колеса» и по каким либо причинам не хотят или «не могут» пойти вам на встречу есть три выхода из этой ситуации:

Первый самый простой для вас и невыгодный для покупателя:

Предлагаете покупателю провести сделку путем Дарения вашей собственности. Составляете договор Дарения и выходите на сделку. При дарении отказы от права покупки -не нужны . Есть одно НО — покупателю (а в данном случае одаряемому) помимо денег за вашу собственность придется выложить кругленькую сумму в виде 13% налога на прибыль от кадастровой стоимости.

Второй распространенный способ :

Отправить нотариально заверенные письма всем сособственникам об уведомлении в продаже вашей доли. Есть один минус — цена письма от 2500 — 3500р. Дороговато ! Сроки от 1 до 2х месяцев. Если учесть что есть третий не менее эффективный и недорогой способ.

Третий выгодный и эффективный способ :

Отправить письма самому. Разницы при регистрации сделки абсолютно никакой, по срокам тоже самое от 1-2 мес. Но отправка такого письма вам обойдется всего в 150рублей. Что делаем:

1) Составляем текст письма — Вставляем свои и данные уведомляемого.

2) Идем на почту (любую) и покупаем обычный конверт под формат А-4. Заполняем:

Объявляем ценное письмо стоимостью в один рубль (дороже нет смысла)

3) На почте вместе с конвертом возьмите опись, и уведомление о вручении исходя из расчета — на каждого сособственника по две описи и одному «уведомлению о вручении». Форма заполнения :

заполнить необходимо две таких описи (одна вкладывается в конверт вторая остается у Вас)

4) Заполняем уведомление о вручении с двух сторон :

Осталось положить в конверт письмо и одну опись (конверт не заклеиваем работник почты проверит соответствие описи — фактическому вложению и подтвердит подписью и печатью. Чеки за отправку письма сохраняем.

Письма отправили теперь вопрос времени если соседи соизволят подписать уведомления у почтальона и сходить на почту за письмом, тогда оно придет к вам быстрее и спустя ровно месяц с даты вручения уведомления вы спокойно можете идти в регистрационную палату и подавать документы на регистрацию купли-продажи.

В случае полного игнора , если соседи не хотят давать отказ от права покупки вашей комнаты или доли, спустя месяц на почте вы заберете все письма(ни в коем случае не вскрывать) и приложив к ним вторую опись(которая будет у вас на руках), чеки и не подписанные уведомления сдаем их вместе с остальными необходимыми документами на регистрацию.

Отправив письма с уведомлением о продаже своей доли вы действовали в рамках законодательства и уже не важно получили они их или нет — закон на вашей стороне т.к. вы со своей стороны сделали все возможное . Будьте уверенны сделка пройдет без приостановок.

Четвертый способ продать долю в (коммунальной) квартире

Случается так что сособственников от которых придется получить согласия (отказы) или уведомить о продаже своей части доходит до 30 человек, согласитесь это дорого и проблематично. И покупатель торопит, хочет скорее купить вашу недвижимость.

Покупателю который согласен передать задаток , но не готов долго ждать, и не хочет проводить сделку путем дарения предложите следующее:

1. Дарите «покупателю» часть вашей доли соответствующей сумме внесенного им задатка ( условно 1метр) — налог там будет копеечный. через 5 -7 дней Вы получаете новое свидетельство где метраж на 1 метр меньше, он получает свидетельство на ту дольку которую ему подарили.

2. У вашего покупателя (теперь уже сособственника) по законодательству возникло преимущественное право покупки вашей оставшейся части, смело подготавливайте договор купли продажи и подавайте документы в регистрационную палату. ОТКАЗЫ СОБИРАТЬ НЕ НАДО!

anmelnitsa.ru

Уведомление о продаже комнаты или доли в квартире

При продаже доли в квартире или комнаты в коммунальной квартире обязательным условием сделки является соблюдение преимущественного права покупки.

Что это означает?

При продаже доли или комнаты постороннему лицу (т. е. не сособственнику или соседу по коммуналке) остальные участники долевой собственности или соседи имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли или комнаты по цене, за которую она предлагается постороннему покупателю. Продавец обязан известить остальных участников долевой собственности или соседей по коммунальной квартире о своем намерении продать долю или комнату. Делается это обязательно в письменной форме, с указанием цены и других условий продажи. Уведомление или извещение о продаже может быть оформлено в простой письменной форме, в форме нотариально заверенного заявления, в виде телеграммы.

Важно чтобы были указаны условия продажи доли в квартире и цена, за которую продается доля или комната.

Какие действия могут совершить другие сособственники квартиры, когда получат уведомление о продаже доли:

• Купить долю в квартире у продавца по той цене и на тех условиях, которые указаны в уведомлении.
• Отказаться от покупки доли. Для этого необходимо, чтобы сособственники сделали заявление об отказе покупки доли у любого нотариуса. Также сособственники могут сделать свой отказ в Регистрационной палате, подав заявление.
• Не покупать долю и не писать отказ.

При составлении уведомления о продаже доли или комнаты в простой письменной форме Вы можете воспользоваться следующим образцом:

ИЗВЕЩЕНИЕ О НАМЕРЕНИИ ПРОДАТЬ ДОЛЮ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ

Иванову Ивану Ивановичу
г. Москва, ул. Ивановского, дом 2, кв.22.

Настоящим извещаю Вас в том, что я, Петров Петр Петрович, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Петровского, дом 3, корп. 3, кв. 333, паспорт серии 00 00 000000, выдан Паспортным столом ОВД Нагатинский затон 00 января 2000 г., продаю принадлежащую мне долю в размере 1/2, в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Ивановского, дом 2, кв. 2, за 1 000 000 (один миллион рублей).

Отчуждаемая доля принадлежит мне на основании договора дарения доли в квартире. заключенного в простой письменной форме 00 февраля 2000 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, бланк АР-77 999999, выданным 00.00 2000г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, о чем в ЕГРП 00.00.2000 г. сделана запись регистрации № 77-77-00/000/0000-000, кадастровый номер: 77:00:0000000:0000.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Заранее сообщаю Вам о том, что я не соглашусь снизить цену, предоставить отсрочку или рассрочку платежа.

xn—-otbbcmnafledw3a9b2e.xn--p1ai

Уведомление соседей о продаже комнаты

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как правильно составить письмо-уведомление о продаже комнаты в общежитии и как долго эти уведомления действительны, т.к. я еще не нашла покупателя, а уведомления хочу сделать заранее.

Ответы юристов (1)



Здравствуйте Татьяна. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Уведомление собственника о намерении продать принадлежащую ему долю в квартире оформляется в простой письменной форме (нотариус не обязателен).

Примерный образец: «Сообщаю Вам о своем намерении продать принадлежащую мне (размер доли) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (полный адрес квартиры), за цену (сумма цифрами и прописью) на день подписания договора купли-продажи. В соответствии со статьей 250 ГК РФ Вы имеете преимущественное право покупки, принадлежащей мне доли квартиры, по указанному выше адресу, за указанную выше цену. В связи с вышеизложенным, прошу Вас в течение одного месяца со дня получения этого заявления купить у меня (размер доли) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (полный адрес квартиры), за предложенную выше цену. В случае если Вы не купите у меня указанную выше долю квартиры, по истечении указанного срока принадлежащая мне доля квартиры будет отчуждена другим лицам». Нужно это уведомление передать каждому собственнику доли в этой квартире (вручить под расписку на втором экземпляре, или направить почтой заказным письмом с уведомлением о вручении)

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При этом, цена продажи должна в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников. Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях отправленных другим собственникам квартиры, или если продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку).

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится НЕЗАВИСИМО ОТ СРОКА, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если условия продажи меняются — то необходимо новое уведомление.

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Мой брат получил заявление с уведомлением о продаже комнаты от совладелицы по коммунальной квартире, заверенное нотариусом, но посланное обычным письмом. В заявлении не указаны правоустанавливающие документы на владение комнатой, а в сопроводительном письме от нотариуса, вообще кроме слов о направлении заявления нет никаких упоминаний о сути заявления и о способах сообщения ответа заявительнице. Похоже, что это письмо писалось к какому-то другому заявлению. В соответствии со ст.86 «Основ законодательства о нотариате» и Методическими рекомендациями (ПРОТОКОЛ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НОТАРИАЛЬНОЙ ПАЛАТЫ РФ от 25 июня 2008 г. N 09/08), заявление может быть передано нотариусом адресату одним из трех способов: лично, заказным письмом с уведомлением и техническими электронными средствами. В нарушение ст.86 письмо было передано обычным письмом, по этой причине невозможно юридически установить момент уведомление и дату отсчета 30-ти дневного срока преимущественного права покупки. Я тоже являюсь совладелицей комнаты в той же квартире, но мне соседка вообще ничего не прислала, хотя сказала, что выслала мне уведомление, но за сумму, которая в нем указана, она мне комнату все равно не продаст. 1.Что бы это все означало? 2. Почему нотариус сам не отправил заявление заказным письмом с уведомлением? 3. Почему письмо направлено только одному из 2-х совладельцев комнат в коммунальной квартире? Собственно говоря, мне не с чем обратиться ни к юристам, ни к соседке продающей комнату, т.к. у меня нет никаких свидетельств о цене продажи и о самом факте продажи. Соседка склонна к аферам и вообще не очень здоровый человек. Возможно, это какой-то новый способ обойти преимущественное право покупки или просто шантаж? Пожалуйста, ответьте на мои три вопроса, может, что-то посоветуете

Спасибо за оперативный ответ, мне вполне понятны перспективы перевода права собственности через суд, при нарушении нотариусом способа передачи уведомления моему брату и неуведомлению меня. Я хочу избежать суда. 1. Как я понимаю, уведомление о продаже комнаты — это не безотзывная оферта на продажу комнаты, которая при моем согласии с ее условиями превращается в договор? 2. Возможно, мне стоит предпринять какие-то предупреждающие действия? Направить соседке заказное письмо с уведомлением и вложением о том, что я не получала обещанное ей в телефонном разговоре уведомление, обратиться в УФСГР по Москве с соответствующим заявлением или просто ожидать, чем дело кончится? Спасибо за внимание к моей проблеме.

13 Февраля 2014, 11:48

Ответы юристов (3)

Александра, нотариус, конечно, должна была направить уведомление заказным письмом с уведомлением (для подтверждения факта получения совладельцем письма). Поэтому те обстоятельства, что Ваш брат получил уведомление обычным письмом, а Вы не получали его вовсе, могут служить основанием для предъявления иска (в случае, если соседка все-таки продаст комнату) о переводе прав и обязанностей покупателя на Вас с братом.

С уважением, Наталья.

Есть вопрос к юристу?

Александра, в силу норм гражданского законодательства, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или
не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое
имущество в течение месяца продавец вправе
продать свою долю любому лицу. Поэтому при получении уведомления Вы вправе либо согласиться на указанные там условия покупки и приобрести в течение 1 месяца, либо отказаться.

Не совсем понятно, какие цели Вы преследуете? Хотите выкупать комнату, но соседка завысила цену? Но это ее право устанавливать цену, правда тогда именно эта цена должна фигурировать в договоре купли-продажи с новым покупателем. В противном случае Вы опять же можете оспаривать сделку.

Направление каких-либо писем и уведомлений имеет смысл, если Вы все-таки настроились судиться с соседкой, т.к. нотариус может все равно выдать ей документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки.

Уточнение клиента

Наталья, спасибо за внимание к моей проблеме! Я хочу купить комнату по цене, которая указана, в посланном моему брату уведомлении, хотя она и завышена. Но у меня нет уведомления о продаже, да и полученное братом послано простым письмом и тоже по закону не является уведомлением, нельзя определить срок покупки. Я опасаюсь, что соседка нашла иезуитский путь, когда с одной стороны заявление, зарегистрировано у нотариуса и есть срок заявления, с другой стороны ни брат, ни, тем более, я не можем начать процесс покупки,- уведомления нет. Я могу предположить, что заявление с уведомлением меня о продаже тоже зарегистрировано нотариусом, но не послано мне вообще. Время идет, по истечении срока с момента регистрации уведомления, возможно, недобросовестный нотариус все же выдаст ей свидетельство о передаче уведомления, хотя у нотариуса и не будет доказательств о вручении адресату. И после получения свидетельства соседка будет иметь право продать комнату уже по ЛЮБОЙ ЦЕНЕ или же она просто предъявит в Росреестре зарегистрированные нотариусом уведомления и Росреестр зарегистрирует такую сделку с любой ценой. Поэтому я и хочу предпринять какие-то действия, но боюсь своими действиями только усугубить ситуацию. Да, я буду судиться, но это дополнительные временные и материальные затраты и их хочется избежать.

14 Февраля 2014, 08:34



Александра, в таком случае Вам надо направить нотариусу согласие на покупку квартиры, несмотря на то, что Вам уведомление не приходило, а брату пришло простым письмом (информация ведь дошла и до него, и до Вас). Укажите в письме нотариусу, что Вы и брат намерены воспользоваться своим преимущественным правом покупки и готовы приобрести комнату на условиях, предложенных соседкой, также просите в письме нотариуса не выдавать ей документ, подтверждающий соблюдение права преимущественной покупки. Направьте это письмо заказным с уведомлением и с описью, в которой укажите, о чем Ваше письмо. Также имеет смысл с этим письмом сходить к нотариусу, попробовать передать ей письмо лично под штамп о принятии, чтобы не ждать, когда дойдет письмо.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

m.pravoved.ru

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире



Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2018 году – один из наиболее непростых вопросов, касающихся недвижимости.

При проведении этой сделки придется столкнуться с такими проблемами, как сложность отчуждения и оформления документации.

Важно выяснить статус объекта недвижимости и соблюсти преимущественное право, установленное действующим законодательством.

Одним из главных условий продажи комнаты в коммунальной квартире является право собственности на недвижимость.

Другим выступает необходимость соблюдения преимущественного права покупки, которым обладают другие жильцы в квартире.

Преимущественное право покупки

Продажа комнаты в коммунальной квартире на внешнем рынке усложняется наличием преимущественного права, которым обладают другие жильцы.

Суть этого права заключается в том, что прежде, чем отчуждать собственность третьему лицу, необходимо сделать предложение о её покупке своим соседям. Важно, что условия продажи должны быть аналогичными.

Предложение осуществляется в письменной форме, рекомендуется отправлять его по почте с оформлением описи вложения.

Соседи после получения предложения должны:

• дать отказ в письменном виде;
• принять решение о приобретении объекта недвижимости;
• не давать ответа в течение месяца.

В случае если ответа не поступит, то это позволит провести сделку с покупателями по внешнему рынку.

Можно ли обойти?

Обойти преимущественное право покупки недвижимости можно.

Для этого может использоваться две схемы:

• Дарение части комнаты покупателю, после этого оформление договора продажи.
• Дарение всей комнаты покупателю, без указания передачи средств (они будут получены по согласию).

Второй способ значительно легче, но первый безопаснее.

Оформив дарственную, бывший владелец комнаты уже не будет считаться её собственником, а покупатель может его обмануть – не передать денежные средства.

Первая схема позволяет просто обойти преимущественное право, так как владелец комнаты даст согласие на её покупку.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Коммунальная квартира, как полноценный объект недвижимости, отличается такими чертами:

• в ней проживает сразу несколько семей, по отдельности вносящие средства в качестве уплаты коммунальных платежей;
• одной семьей или жильцу принадлежит личная комната (в собственности или по договору социального найма), присутствуют места общего пользования – кухня, ванная, туалет, прихожая и коридор;
• каждая семья или жилец приобретает комнату по основанию, независящему от остальных людей, проживающих в квартире (соглашение аренды, покупки, мены и т.д.).

Продажа комнаты в такой квартире требует знания действующего законодательства, соблюдения преимущественного права и направления соответствующих уведомлений соседям.

Нужно ли согласие соседей?

Согласие соседей на продажу недвижимости не требуется. Они должны лишь оформить отказ (соглашение) от приобретения комнаты, либо не давать ответа в течение месяца.

Важно учитывать, что преимущественным правом обладают только те соседи, у которых имеется свидетельство собственности на недвижимость.

Оно не выдается тем, кто снимает квартиру на основе договора ипотеки или аренды.

Уведомление

Уведомление о продаже комнаты составляется в письменном виде.

В нем указываются следующие сведения:

• ФИО соседа, которому направляется извещение;
• условия сделки – содержание преимущественного права;
• стоимость комнаты;
• дата составления уведомления и подпись продавца.

Что делать, если препятствуют?

Отчуждение комнаты в коммуналке может затянуться на долгое время по причинам, непосредственно связанным с соседями:

• они специально не получают уведомление о том, что недвижимость реализуется;
• получили уведомление, но продолжают хранить молчание по поводу отказа или соглашения;
• неизвестно, где находится владелец одной или нескольких комнат.

Все перечисленные проблемы могут быть решены с опорой на действующее законодательство.

Если соседи отказываются от получения письма, то оно будет возвращено обратно. «Почта России» на конверте проставит штемпель о том, что адресат его не принял.

Этот конверт необходимо предоставить в органы Росреестра при осуществлении сделки. Это позволит подтвердить, что уведомление было отправлено, то остальные жильцы его не приняли.

Если соседи получили уведомление, но не отвечают на его содержание, то необходимо обратиться в нотариат. Нотариус повторно отправит уведомление, предварительно заверив его собственной подписью.

Если сосед снова будет молчать, то нотариус составит бумагу, в соответствии с которой будет подтверждено, что извещение отправлено и получено, но ответа нет. Это свидетельство необходимо предоставить при сдаче договора отчуждения недвижимости в Росреестр.

Если место пребывания соседа не удается установить, то можно попытаться установить его через судебную инстанцию без вести пропавшим.

Для этого потребуется отсутствие информации о гражданине в продолжение года. При написании заявления о безвестно отсутствующем человеке важно указать, что основанием обращения в суд служит необходимость соблюдения преимущественного права приобретения комнаты.

Доказательством послужит выписка, оформленная из домовой книги, решения адресных бюро и т.д.

Суд предпримет попытки розыска гражданина – отправит уведомления о поиске по местам, где он может находиться.

Если место нахождения не удастся установить, то судом будет назначен человек для управления его имуществом, и извещение о продаже комнаты будет направляться ему.

Можно ли произвести оформление купли-продажи квартиры у нотариуса? Узнайте тут.

Порядок действий

Отчуждение комнаты в квартире коммунального типа осуществляется поэтапно:

1. Определение условий продажи недвижимости.
2. Соблюдение преимущественного права – направление уведомлений о продаже соседям.
3. Получение отказа, согласия или молчание в течение месяца свидетельствует о выполнении одного из главных условий.
4. Поиск покупателя со стороны.
5. Составление договора продажи.
6. Регистрация права собственности.
7. Передача средств и ключей от недвижимости.
8. Необходимые документы.

Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можно скачать здесь.

Для продажи комнаты потребуется собрать следующие документы:

паспорта обеих сторон правоотношений;

кадастровая и техническая документация;

справка об отсутствии коммунальной задолженности;

извещение, направленное соседям для реализации их преимущественного права;

отказ от преимущественного права от соседей, заверенный в нотариате;

справка из БТИ;

правоустанавливающие бумаги на комнату;

если одним из собственников комнаты является ребенок, то на продажу потребуется согласие органов попечительства.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры? Читайте здесь.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры, полученной по наследству? Подробная информация в этой статье.

Подводные камни

При продаже комнаты главным подводным камнем является возможность признания сделки недействительной, если не будет соблюден порядок предоставления преимущественного права.

Не рекомендуется пытаться обходить его путем оформления дарственных – это может обернуться неблагоприятными последствиями для продавца.

На видео о нюансах продажи комнаты в общей недвижимости

77metrov.ru