Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Чтобы продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Придите к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Соглашение участников может быть заключено устно. В этом случае договор купли-продажи должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.

В качестве варианта возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от лица всех собственников.

Шаг 2. Определите рыночную стоимость квартиры

Самостоятельно: путем проведения сравнительного анализа цен на аналогичные квартиры в вашем районе.

С помощью независимого оценщика: заключите договор с оценщиком для подготовки экспертного заключения. Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местоположения, класса квартиры (стандартная, бизнес-класс) и т.д. Отчет оценщика также понадобится, если ваша квартира будет приобретаться покупателем по ипотеке и будет выдаваться закладная.

Шаг 3. Найдите покупателя квартиры

Самостоятельно: разместите объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах.

Путем обращения в агентство недвижимости:

• обговорите с риелтором примерные сроки продажи квартиры, ее стоимость, точную схему будущей сделки, процедуру получения вами денежных средств, а также размер вознаграждения риелтора;
• заключите с агентством договор на поиск будущего покупателя.

Следует иметь в виду, что договоры с риелторами, как правило, являются эксклюзивными, то есть вы не будете иметь право заключить аналогичный договор с другими агентствами или даже искать покупателя самостоятельно в течение периода действия договора.

Шаг 4. Подготовьте документы для продажи квартиры

Это можно делать одновременно с шагом 3 самостоятельно или с помощью агентства недвижимости путем выдачи нотариальной доверенности.

Для сделки продавцам понадобятся следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. ст. 18, 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

1) правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, по которому вы приобрели доли в праве собственности ранее, договоры мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность, если вы квартиру приватизировали, или свидетельство о праве на наследство;

2) правоподтверждающие документы: с 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется только выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП). До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ);

3) документы БТИ (готовятся примерно две — три недели): экспликация, поэтажный план;

4) выписка из домовой книги (предоставляется ЕИРЦ бесплатно в день обращения);

5) нотариальное согласие супруга сособственника на продажу доли. Необходимо в том случае, если доля приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга не требуется (ст. ст. 33, 34 СК РФ);

6) иные необходимые документы.

Шаг 5. Закажите и получите выписку из ЕГРН

Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе. Срок предоставления сведений — не более трех рабочих дней со дня получения Росреестром запроса, если иной срок не установлен законом.

Кроме того, сведения из ЕГРН могут быть получены по запросу нотариуса на бумажном носителе в течение трех дней со дня направления запроса и в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 6, 9, 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 6 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968).

Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавцов и никаких ее обременений не зарегистрировано.

Шаг 6. Заключите договор купли-продажи и удостоверьте сделку нотариально

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Особенностью договора купли-продажи квартиры является то обстоятельство, что в нем должны быть указаны лица, имеющие право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированные в ней) (ст. 550, п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Исключением являются, в частности, сделки по договорам о переходе прав, заключенным в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 7. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Срок государственной регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных документов не должен превышать трех рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае подачи документов через МФЦ — пяти рабочих дней. Если документы направляются в электронной форме, регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

О ходе оказания услуги (например, поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Подтверждением перехода права собственности будет выписка из ЕГРН о том, что право собственности зарегистрировано за покупателем (ч. 1 ст. 28 Закона 218-ФЗ).

Шаг 8. Получите оплату за квартиру

Как правило, оплата производится после регистрации перехода права собственности. Конкретный срок устанавливается в договоре.

Преимущественными способами расчетов являются расчеты по аккредитиву или с использованием банковской ячейки. По соглашению всех сособственников в расчетах может участвовать один из них. Подтверждение перехода права собственности понадобится для осуществления расчетов.

Доходы от продажи квартиры будут распределяться пропорционально долям в общей собственности, если иное не предусмотрено соглашением бывших сособственников — продавцов (ст. 248 ГК РФ).

После продажи квартиры все бывшие ее сособственники перестают быть плательщиками налога на имущество физических лиц ( ст. ст. 400 , 401 НК РФ).

При этом каждый из долевых сособственников имеет право на применение имущественного налогового вычета по НДФЛ. При реализации имущества как единого объекта недвижимости размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Если же собственники продают свои доли, выделенные в натуре (в том числе по одному договору), вычет предоставляется каждому из них в полном объеме ( пп. 1 п. 1 , пп. 1 , 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П).

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Какие существуют способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры? >>>

zakonius.ru

Доверенность на продажу совместной собственности

Довольно часто, совершая сделку с недвижимостью, человек вынужден оформлять такой документ, как доверенность. С одной стороны, выбрав доверенное лицо и поручив ему заниматься квартирным вопросом, человек освобождает себя от многих проблем, связанных со сбором документов, стоянием в очередях и т.д. С другой стороны, следует со всей ответственностью отнестись к выбору доверенного лица, чтобы не попасть в руки мошенников. Для этого в доверенности должно быть четко указано, какие действия доверенное лицо может совершать и какими правами и полномочиями обладает.

Как правило, человек поручает другому лицу подготовку и сбор документов, необходимых для купли-продажи недвижимости. Иное дело – генеральная доверенность. По ней доверенное лицо имеет полное право не только собирать документы, но и совершать любое действие с недвижимостью: продавать, покупать и т.д.

Доверенность на продажу недвижимости заверяют в нотариальной конторе. Доверитель предоставляет документы, удостоверяющие собственную личность и личность доверенного лица; доверенность с указанием срока действия документа и тех полномочий, которые возлагаются на доверенное лицо.

Доверенное лицо имеет право передоверить свои полномочия третьему лицу, но только в том случае, если доверитель упомянул об этом в самом документе. При этом доверенное лицо в обязательном порядке обязано предупредить об этом доверителя.

Доверенность на продажу недвижимости содержит следующее:

• фамилия, имя, отчество, дата, месяц, год рождения, паспортные данные и адрес проживания доверителя;
• фамилия, имя, отчество, дата, месяц, год рождения, паспортные данные и адрес проживания доверенного лица;
• дата и место подписания доверенности;
• срок действия доверенности;
• адрес квартиры (дома), с которой будут совершать сделку;
• подпись доверителя;
• подпись и печать нотариуса.

В случае изменения каких-либо условий доверитель имеет полное право отозвать доверенность, не дождавшись окончания срока действия документа.

www.grazkodeks.ru

Продажа квартиры в совместной собственности вызывает сейчас много вопросов. И происходит это в связи с внесением поправок в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». А именно — обязательной нотариальной форме сделки при продаже или другом отчуждении недвижимости, находящейся в общей долевой собственности.

Содержание статьи подробное:

Продажа квартиры в совместной собственности

Существует три формы собственности на недвижимость:

• Единоличная, то есть законным владельцем собственности является одно лицо -физическое или юридическое. Право собственности подтверждается государственной регистрацией и внесением об этом записи в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости

Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН образован 02.01.2017 года.
С 31.01.1998 года и до этой даты функционировал ЕГРП — Единый государственный реестр прав, еще ранее — реестр прав велся в БТИ.

• Общая долевая собственность, то есть законными владельцами долей в праве собственности являются несколько физических или юридических лиц.
• Общая совместная собственность, то есть законными владельцами собственности являются несколько физических лиц. На основании Семейного кодекса общая совместная собственность регистрируется супругам. Но в первые годы приватизации жилья такой вид права регистрировался на всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении.

Внимание! Часто совместно нажитое в браке имущество обыватели считают за общую совместную собственность. Совместно нажитое имущество может быть зарегистрировано как в единоличную, так и общую долевую или общую совместную собственность.

Продажа квартиры в совместной собственности супругов

02.06.2016 года в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены поправки. Теперь отчуждение(продажа, дарение, мена) недвижимости, находящейся в долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

В связи с эти у владельцев совместной собственности возникают необоснованные опасения о больших расходах на удостоверение их сделки отчуждения у нотариуса.

Ваша сделка не нуждается в удостоверении нотариусом. НО, если вы обратитесь за этой услугой — вам не откажут, порой даже предложат ее.

Определение долей в общей совместной собственности супругов( деление на доли) — признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению нотариусом.

• Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности у супругов, оформляется договором купли-продажи в простой письменной форме и Актом приема-передачи.
• Переход прав к покупателю оформляется заявлением об этом, которое подается вместе с договором в Росреестр
• Заявление подписывается обоими супругами, в присутствии специалиста приема документов. То есть оба супруга должны присутствовать.
• Заявление можно подать непосредственно в Росреестр или через МФЦ. Читайте статью: Росреестр или МФЦ?
• Госпошлина за регистрацию перехода права не оплачивается
• Если произошла смена фамилии собственника, сначала об этом внесут изменения в ЕГРН. Госпошлина 350 рублей (лучше еще раз уточнить сумму, могут произойти изменения)
• Документы в Регистрационную палату — Росреестр

Этот же порядок применяется при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности не супругов

Продажа доли квартиры в совместной собственности супругов

Иногда возникает необходимость продать( выделить долю детям) долю в квартире, находящейся в общей совместной собственности супругов.

Тогда вам предстоит двух этапная сделка.

• Первое — это выделение долей из общей совместной собственности. Такая сделка признается разделом имущества супругов и подлежит удостоверению нотариусом
• Второе продажа доли в праве собственности (или части доли). Такая сделка подлежит удостоверению нотариусом
• Две эти сделки можно оформить сложным соглашение(нотариальная форма)

Продажа доли квартиры в совместной собственности не супругов

Общая совместная собственность лиц, не связанных супружеством, редкость. Тем не менее встречается.

Ваша сделка так же двухэтапна.

• Первое — выделение долей всем участникам совместной собственности, оформляется Соглашением о выделении долей в простой письменной форме
• Второе — регистрируется общая долевая собственность
• Третье — договором купли-продажи доли оформляется сделка. Договор подлежит удостоверению у нотариуса

exspertrieltor.ru

Общая собственность супругов на квартиру

При отсутствии брачного контракта между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью (Откроется в новой вкладке.»>ст. 34 СК РФ и Откроется в новой вкладке.»>ст. 256 ГК РФ).

Термин «нажитое» трактуется как купленное, заработанное, приобретенное на совместные средства обоих супругов. То есть если квартира была куплена в браке, то она находится в общей собственности супругов, независимо от того, на кого зарегистрирована собственность или на кого было оформлено Откроется в новой вкладке.»>Свидетельство о собственности (Титул).

А полученное безвозмездно имущество одним из супругов (подарок, наследство, приватизация) не считается «нажитым», а значит, НЕ относится к общей собственности супругов. Правда, насчет приватизации есть один нюанс – см. ниже:

В совместной собственности супругов каждый из них имеет равные права на квартиру, если иное не установлено брачным контрактом. При продаже такой квартиры оба супруга должны совместно принимать решение о сделке (подробнее об этом – ниже).

Если брачный контракт существует, то все права супругов в отношении их общего имущества определяются по его условиям.

К совместной собственности супругов применяются правила Откроется в новой вкладке.»>Общей совместной собственности. При выделе долей в общем имуществе – у них возникает Откроется в новой вкладке.»>Общая долевая собственность (подробнее о видах собственности – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

Личная собственность супруга на квартиру


Помимо общей совместной («совместно нажитой») собственности, каждый супруг имеет право на личное имущество (Откроется в новой вкладке.»>ст. 36 СК РФ).

В отношении квартиры – она будет личной собственностью одного супруга, если она получена лично им в дар, в наследство, а также если она была приватизирована им в ситуации, когда другой супруг не имел права на приватизацию этой квартиры (не был там прописан на момент приватизации) – ведь, Откроется в новой вкладке.»>приватизация, по сути, это тоже дар (от государства).

Если квартира принадлежала кому-либо из супругов до вступления в брак, то она, соответственно, тоже является личной собственностью этого супруга.

Также если квартира куплена в период брака, но на средства, вырученные от продажи личного имущества одного из супругов (например, дачи или машины), то эта квартира тоже НЕ считается совместной собственностью, а признается личной собственностью этого супруга.

Исключением является случай, когда личная собственность (квартира) одного из супругов была в период брака сильно преобразована (дорогой ремонт, например) за счет средств обоих супругов (Откроется в новой вкладке.»>ст. 37 СК РФ). Если в результате такого ремонта стоимость квартиры существенно выросла, то эта квартира может быть признана судом совместной собственностью обоих супругов.

Квартира также может быть личной собственностью одного из супругов в соответствии с условиями брачного договора.

Брачный договор/контракт определяет права и обязанности супругов в период брака и на случай развода, в частности, определяет права собственности супругов на имущество, нажитое ими в период брака. Такой контракт имеет приоритет перед обычным (согласно указанной ст. 34 СК РФ) распределением прав супругов на совместно нажитое имущество.

Брачный договор должен быть заверен нотариально.

Режим действия брачного договора регулируется Откроется в новой вкладке.»>ст. 40 – 44, Главы 8 СК РФ.

Продажа квартиры, находящейся в общей собственности супругов


Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, происходит только по обоюдному согласию их обоих, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них (Откроется в новой вкладке.»>ст. 35 СК РФ). В таком случае Договор купли-продажи квартиры подписывает тот супруг, на которого оформлено право собственности, а к комплекту документов для регистрации сделки прилагается письменное нотариально удостоверенное Откроется в новой вкладке.»>Согласие другого супруга на сделку. То же касается и Откроется в новой вкладке.»>дарения квартиры.

Такое письменное Согласие супруга на продажу квартиры нужно также и в том случае, если супруги находятся в разводе, но их общее имущество (квартира) было приобретено в период их брака. Развод не лишает супругов прав собственности на общее совместное имущество, поэтому Покупателю квартиры нужно всегда помнить о правах обоих супругов. Если письменного согласия на продажу квартиры от второго супруга нет, или оно не заверено нотариусом, то сделка может быть признана судом Откроется в новой вкладке.»>недействительной по иску этого супруга (чье согласие не было получено).

Если право собственности на квартиру зарегистрировано на обоих супругов, то отдельное согласие на продажу уже не нужно, право общей собственности здесь очевидно – оба супруга просто ставят свои подписи рядом на Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продаже квартиры.

Раздел квартиры в общем имуществе супругов


Раздел общей совместной собственности супругов (в т.ч. квартиры) может быть как по согласию сторон, путем подписания Соглашение о разделе имущества, так и по решению суда – Решение суда о разделе имущества (Откроется в новой вкладке.»>ст. 38 СК РФ). Любой из этих документов может служить основанием для Откроется в новой вкладке.»>регистрации права собственности каждого из супругов на соответствующую долю квартиры, или на всю квартиру.

После раздела общего имущества супругов, каждый супруг получает свою часть имущества (например, квартиру или долю в ней) в личную собственность, и может распоряжаться ей по своему усмотрению без участия (без согласия) другого супруга.

Раздел общего имущества супругов может происходить как в период брака, так и после развода супругов. И в том и в другом случае на разделенное имущество перестает действовать режим совместной собственности супругов.
Соглашение о разделе общего имущества супругов с 2016 года в обязательном порядке должно быть заверено у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса.

Откроется в новой вкладке.»>Срок исковой давности на требование о разделе имущества супругов после развода – 3 года.

Не следует путать Откроется в новой вкладке.»>право собственности супруги Продавца на квартиру с Откроется в новой вкладке.»>правом пользования супругой той же квартирой. Сохранившиеся после продажи квартиры права пользования могут стать неприятным сюрпризом для Покупателя (подробнее об этом – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

kvartira-bez-agenta.ru

Согласие супруга на продажу квартиры

По закону предполагается, что муж и жена, вступая в сделки с третьими лицами, руководствуются взаимным согласием и действуют сообща. Для мелких бытовых сделок достаточно устного согласия, но для крупных сделок, требующих государственной регистрации (в частности – для сделок с недвижимостью) ситуация немного сложнее. Здесь уже нужно официальное подтверждение.

Согласие супруга на продажу квартиры – это нотариально удостоверенное письмо-заявление, в котором один супруг ясно выражает свою волю, указывая, что не возражает против продажи указанной квартиры другим супругом.

Такое согласие супруга на совершение сделки основано на обоюдном праве мужа и жены распоряжаться их Откроется в новой вкладке.»>совместно нажитым имуществом (подробнее о совместной собственности супругов – см. по ссылке в Глоссарии).

Подписанное и удостоверенное нотариусом, это согласие вместе с Договором купли-продажи квартиры подается на Откроется в новой вкладке.»>регистрацию сделки в Росреестр.

Обязательное условие письменного нотариального согласия супруга на продажу квартиры установлено Откроется в новой вкладке.»>статьей 35 СК РФ. И если согласие мужа или жены на отчуждение недвижимости не было получено, то он или она, соответственно, вправе оспорить совершенную сделку в суде.

Срок действия такого супружеского согласия законом не предусмотрен (т.е. оно бессрочное), если срок прямо не указан в самом заявлении.

Причем, если супруг/-га проживает за границей, то его (ее) согласие может быть удостоверено Откроется в новой вкладке.»>нотариусом той страны, в которой он (она) проживает.

Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры?


При продаже квартиры согласие супруга требуется в том случае, когда в Откроется в новой вкладке.»>Титуле или в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРН указан в качестве собственника только один из супругов, но из других документов следует, что квартира находится в совместной собственности обоих супругов. То есть другой супруг не является титульным собственником, но тем не менее, в силу закона, он – тоже собственник, и его согласие на сделку нужно.

Документами, которые могут указывать на совместную собственность супругов являются, прежде всего, паспорт Продавца (штамп о регистрации брака/развода и его дата), и документ-основание получения права собственности. Например, Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры (ДКП) или Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (ДДУ), из которого видно, что квартира была куплена в период брака Продавца.

Нужно ли согласие бывшего супруга для продажи квартиры?


Важно! Согласие супруга на продажу квартиры необходимо даже в том случае, когда супруг – бывший. Значение имеет наличие зарегистрированного брака у Продавца на момент приобретения квартиры в его собственность. После этого супруги могли развестись, но право совместной собственности от этого не исчезает, поэтому согласие бывшего супруга на продажу все равно нужно, если квартира была куплена в период их брака.

Вообще, если имела место совместная собственность супругов, то для любого отчуждения недвижимости нужно письменное согласие супруга на сделку. Это касается не только продажи квартиры на вторичном рынке (по Договору купли-продажи), но и продажи прав требования на первичном рынке (по Откроется в новой вкладке.»>Договору уступки прав требования).

Такое же согласие супруга нужно и при Откроется в новой вкладке.»>дарении квартиры.

Когда согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется?


Если Продавец приобретал квартиру, находясь в браке, но предъявляет Покупателю Брачный контракт, где права его супруги/-га в отношении данной квартиры ограничены, то приоритетом является именно контракт. Т.е. присутствуют или нет у супруги/-га права на эту квартиру будет определять Брачный контракт, а не Гражданский и Семейный кодексы. И если по условиям контракта супруг не имеет прав на квартиру, то и согласия его при продаже этой квартиры не нужно.

Также об отсутствии прав мужа или жены на квартиру может говорить Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов (после их развода, например). В любом из этих документов должно быть четко определено, что в результате раздела, квартира принадлежит только мужу или только жене.

Такие документы может запросить и Откроется в новой вкладке.»>регистратор в качестве подтверждения отсутствия прав на квартиру у супруги Продавца.

Кроме того, согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется в следующих случаях:

• когда квартира была получена одним из супругов (Продавцом) по Откроется в новой вкладке.»>наследству;
• когда квартира была Откроется в новой вкладке.»>подарена лично Продавцу;
• когда квартира была Откроется в новой вкладке.»>приватизирована только на Продавца, а его супруг писал отказ от приватизации.

В этих случаях квартира НЕ является совместной собственностью супругов, даже если она оказалась в собственности одного из них в период их брака. Если же квартира перешла в собственность одного из супругов ДО или ПОСЛЕ брака, то она тем более НЕ является их совместной собственностью.

Ну и конечно, согласие супруга не нужно, если квартира оформлена на мужа и жену вместе (т.е. они оба – титульные собственники). При продаже квартиры, они оба выступают как Продавцы, и оба подписывают Договор купли-продажи, выражая таким образом свою супружескую солидарность.

Заявление о гражданском состоянии


При покупке квартиры, Покупателю не всегда бывает ясно, является ли квартира общей собственностью супругов или нет. Особенно, когда наличие второго супруга вообще не очевидно.

Если в Титуле (или в Выписке из ЕГРН) представлен только один человек, и из других документов не очень понятно, был ли владелец квартиры женат (например, у Продавца свежий, только что полученный паспорт), то страховки ради следует запросить у Продавца нотариально заверенное Заявление о гражданском состоянии.

В этом заявлении Продавец официально уведомляет Покупателя (нотариус выступает свидетелем), что он (Продавец) не женат, и не был женат на момент приобретения квартиры в свою собственность.

Полезно будет ему напомнить, что если это окажется не так, то его действия будут оцениваться судом по уголовной статье №159 – мошенничество.

О возможной совместной собственности и письменном согласии супруга на продажу квартиры должен помнить, прежде всего, Покупатель (т.к. это именно его риск). Сделку могут зарегистрировать и без этого документа. Тогда в едином реестре прав на недвижимость будут внесены сведения о том, что государственная регистрация совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица. И эти сведения, соответственно, будут присутствовать затем в Выписке ЕГРН в разделе «Дополнительные сведения».

Другими словами, Покупатель вполне может купить квартиру и зарегистрировать свои права на нее и без этой бумаги (без письменного согласия супруги Продавца). Но ему следует помнить, что супруг, чьи права были нарушены при продаже квартиры без его согласия, вправе подать иск в суд о Откроется в новой вкладке.»>признании сделки недействительной.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).