БАНК ПОДАЛ НА РАСТОРЖЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО ДОГОВОРА.. ЧТО МОЖНО СДЕЛАТЬ РЕГЛАМЕНТ РАССМРОТРЕНИЯ И ПРОДАЖИ КВАРИТИРЫ

Ответы юристов (8)

БАНК ПОДАЛ НА РАСТОРЖЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО ДОГОВОРА… ЧТО МОЖНО СДЕЛАТЬ РЕГЛАМЕНТ РАССМРОТРЕНИЯ И ПРОДАЖИ КВАРИТИРЫ
МОРОЗОВ

Недостаточно исходных данных… Почему подал? Куда подал — в суд?

Какой ещё регламент?

Есть вопрос к юристу?

Добрый день. Выложите исковое заявление. Куда и что он подал?

Здравствуйте, в связи с чем банк подал на расторжение договора? Просрочка платежа? В банк иск или Вам направил уведомление?

РЕГЛАМЕНТ РАССМРОТРЕНИЯ И ПРОДАЖИ КВАРИТИРЫ
МОРОЗОВ

Если вы не платежеспособны, то квартира будет продана в счет погашения задолжености

Уточните более подробно свой вопрос

Если банк вышел в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенную квартиру (которая в ипотеке), то нужна будет оценка стоимости заложенного имущества на день рассмотрения дела.

Банк предоставит свою оценку, если вы с ней не согласны и считаете, что банк занизил стоимость — нужно ходатайствовать о проведении судебной экспертизы для определения стоимости квартиры.

Также в суде вы вправе просить суд снизить размер взыскиваемой с вас неустойки на основании статьи 333 ГК РФ. Обязательно заявите об этом! Без просьбы ответчика о снижении неустойки суд не вправе этого сделать и удовлетворит требования банка в полном объеме. Вам лучше подать письменные возражения и там отразить этот момент.

Суд сразу определит начальную стоимость квартиры, по которой она будет продана с торгов — это 80% ее стоимости по результатам оценки.

После того, как решение вступит в силу (дается месяц на обжалование), будет выдан исполнительный лист, который уйдет к приставам. Пристав даст срок на добровольное погашение задолженности — 5 дней, естественно, вы задолженность не сможете погасить. Пристав выставит квартиру на торги.

Если на первых торгах никто не купит, цена будет снижена на 10%, проведены вторые торги, если и там никто не купит — цену снизят на 25% от первой стоимости и предложат банку самому выкупить квартиру.

Если квартира будет продана по цене большей, чем задолженность, разницу должны отдать вам.

Здравствуйте. Почему подал и какой регламент?

Если Вы не платили по ипотеке и в связи с этим подал, то квартиру выставят на торги и продадут, из этих средств погасят долг, и остальное Вам отдадут.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 05.10.2015)
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

4. В случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования — обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества

1. Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, или, если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке, организатором торгов, или в случае, если торги не проводятся, нотариусом с соблюдением правил статьи 319, пункта 1 статьи 334, пунктов 3 и 4 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 46 настоящего Федерального закона.
2. Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя.
3. После распределения сумм, вырученных от реализации заложенного имущества, между всеми залогодержателями реализованного заложенного имущества, заявившими свои требования к взысканию, в порядке очередности, установленной на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, распределяются суммы неустойки, иных штрафных санкций, а также убытков, подлежащих уплате залогодержателю в соответствии с условиями обеспеченного ипотекой обязательства.

5. Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю — физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком — физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.

Дополню: в суде вы вправе подать возражение на исковое заявление, попытаться выйти на мировое соглашение с банком и подписать его в суде.

Если не договоритесь, суд выносит решение, банк получает исполнительный лист и далее направляет его суд приставам для исполнения, пристав возбуждает исполнительное производство, а далее назначает торги, если имущество не продается стоимость квартиры будет снижаться на 15 %, далее на 25.

Если квартира будет продана дороже, чем сумма задолженности, то разницу Вам вернут. Так же в суде просите снизить штрафы и пени по кредиту по ст 333 ГК РФ

Статья 87. Реализация имущества должника
[Закон «Об исполнительном производстве»] [Глава 8] [Статья 87]
4.Реализация дебиторской задолженности осуществляется путем проведения торгов в случаях, предусмотренных статьей 76 настоящего Федерального закона.
6. Судебный пристав-исполнитель не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию.
7. Судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи.
8. Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
9. Цена дебиторской задолженности не может быть меньше стоимости дебиторской задолженности, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущественного права, за исключением случая перечисления дебитором денежных средств на депозитный счет подразделения судебных приставов в соответствии со статьей 76 настоящего Федерального закона. Цена дебиторской задолженности уменьшается пропорционально отношению суммы основного долга дебитора перед должником к сумме перечисленных дебитором денежных средств.
10. Если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов.
11. Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой. При наличии нескольких взыскателей одной очереди предложения направляются судебным приставом-исполнителем взыскателям в соответствии с очередностью поступления исполнительных документов в подразделение судебных приставов.
12. Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой.
13. В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику.
14. О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.
15. Копии постановлений, указанных в настоящей статье, не позднее дня, следующего за днем их вынесения, направляются сторонам исполнительного производства.

Вы пишете, что банк подал в суд исковое заявление о расторжении ипотечного договора. Полагаю, что банк не ограничился этим и в своем исковом заявлении потребовал взыскать с вас взыскать задолженность по основному долгу, сумму процентов за пользование денежными средствами, сумму неустойки начисленной за несвоевременную уплату сумм в погашение кредита, сумму неустойки за несвоевременную уплату процентов за пользование денежными средствами.

С учетом положений ст. 333 ГК РФ вы вправе заявить в суде ходатайство об уменьшении суммы неустойки, так как она несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Остальную сумму задолженности (за исключением суммы, на которую суд снизит неустойку) вам придется банку выплатить.

Так как данной суммы у вас нет, суд в счет возмещения вашей задолженности перед банком обратит взыскание на задолженную ипотечную квартиру.

В решении суда будет определен способ реализации задолженного имущества в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены квартиры (пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке. ).

Если между вами и банком имеется спор относительно стоимости ипотечной квартиры, начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества (см. п. 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26). Рыночная цена будет установлена в суде оценщиком.

При реализации залогового имущества излишние денежные средства, оставшиеся после полного погашения задолженности по ипотечному кредиту, будут перечислены банком на ваш счет и вы можете ими пользоваться по собственному усмотрению.

Я так понимаю, что речь идет о судебном взыскании с Вас задолженности по кредитному договору. Из стоимости квартиры, которая будет выручена при ее продаже с торгов, будет погашена Ваша задолженность. Оставшаяся сумма будет передана Вам.

Следует иметь в виду, что продажная стоимость квартиры обычно сильно занижается в целях скорейшей продажи, поэтому я бы рекомендовал попытаться предложить банку мировое соглашение, в котором определить порядок и сроки погашения задолженности. Это может позволить Вам самостоятельно заняться продажей квартиры с указанием реквизитов банка для перечисления суммы за нее.

m.pravoved.ru

ИПОТЕКА: ЗАКЛЮЧЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

Сегодня мы почти каждый день слышим об ипотеке – по телевидению и радио, в журналах и газетах. Для большинства из нас ипотека – это возможность приобретения жилья, мало кто понимает действительную суть ипотеки. Ипотека – это одна из разновидностей залога, которая представляет собой залог любой недвижимости, а не только жилья. Согласно п. 1 статьи 130 Гражданского кодекса (ГК) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Данную статью мы посвятили рассмотрению правовых основ ипотеки, или залога недвижимости.

Федеральным законом, регулирующим вопросы ипотеки, является Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Закон).

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил главы 28 ГК «Заключение договора».
В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 статьи 10 Закона). Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
Согласно п. 2 статьи 19 Закона государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены (п. 1 статьи 20 Закона):
— договор об ипотеке и его копия;
— документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
— документ об уплате государственной пошлины;
— иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии с п. 5 статьи 20 Закона ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

За государственную регистрацию договора об ипотеке и внесение соответствующих записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством РФ о налогах и сборах (статья 24 Закона).

В соответствии с п.. 22 п. 1 статьи 333.33 Налогового кодекса (НК) за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в ЕГРП и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, государственная пошлина устанавливается в следующих размерах:
— физическим лицам — 500 рублей;
— организациям — 2000 рублей;
За соглашение об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП:
— физическим лицам — 100 рублей;
— организациям — 300 рублей.
В случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина взимается в размере, установленном для физических лиц.

Согласно статье 12 Закона при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Изменение и расторжение договора согласно п. 1 статьи 450 ГК возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно п. 1 статьи 44 Закона залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества. Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 статьи 452 ГК).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно п. 5 статьи 453 ГК если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на «Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения» при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

subschet.ru

Расторжение ипотечного договора

Договор с застройщиком расторжений по решению суда, застройщик обязан выплатить стоимость квартиры и неустойку установленную судом, чего до сих пор не сделали, как прекратить ипотечный договор с банкомёта объекта договора уже нет?!

Ответы юристов (3)

Добрый день, Екатерина.

Договор с застройщиком расторжений по решению суда, застройщик обязан выплатить стоимость квартиры и неустойку установленную судом, чего до сих пор не сделали, как прекратить ипотечный договор с банкомёта объекта договора уже нет?!
Екатерина

В данном случае следует отличать Ваши взаимоотношения с банком и с застройщиком.

Расторжение договора с застройщиком не является основанием для расторжения договора с банком, эти договоры прямо между собой не связаны, за исключением цели использования кредита.

То есть порядок такой — получаете деньги от застройщика, а затем уже деньги передаете в банк и закрываете ипотечный договор.

По договору заемщиком являетесь Вы, поэтому и требовать возврата долга банк имеет право с Вас, а не с застройщика.

Возможно, есть смысл написать жалобу на бездействие приставов, если Вы этого еще не сделали.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016)ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Замечательно. А за что я плачу ипотеку если объектом залога является квартира по договору которого больше не существует? Как я могу выплатить долг банку если мне не выплачивает застройщик? То есть я могу перевести право требования долга на банк и умыть руки? Или просмотре платить в следствии того что объекта ипотеки нет, я не отказываюсь оплатить долг банку но мне этот долг так же должен застройщик.

21 Ноября 2016, 08:31

Вы платите за то, что банк по договору выдал Вам деньги, заемщиком являетесь Вы, а не застройщик. То есть по договору застройщик с банком прямо никак не привязаны друг к другу.

То есть я могу перевести право требования долга на банк и умыть руки?
Екатерина

Или просмотре платить в следствии того что объекта ипотеки нет, я не отказываюсь оплатить долг банку но мне этот долг так же должен застройщик.
Екатерина

Я понимаю, но повторюсь, юридически долг перед банком лежит только на Вас, а не на застройщике и все риски, связанные с договором с застройщиком и невыполнением застройщиком условий договора также лежат на Вас.

Другой вопрос, что если у Вас будут просрочки и начислены пени, то потом эти пени можно будет попробовать взыскать с застройщика, так как пени возникли по его вине, но это уже другой вопрос.

Вам есть смысл трясти приставов, чтобы они сделали все возможное, чтобы получить деньги от застройщика.

Уточнение клиента

Подождите банк мне выдавала деньги под ипотеку, не просто кредит наличными, а под конкретную квартиру которая указана в договоре и является предметом договора. Я не отказываюсь выплатить долг банку, но почему я должна платить ипотеку за несуществующее жильё, его нет уже. Я не пользуюсь ипотекой в полном смысле слова, да они по договору перечислили деньги застройщику, но жилья то нет уже договор расторгнут, почему я не могу расторгнуть ипотечный договор или оформить договор цессии переуступки. Я не могу выплатить оставшийся долг потому что мне должен застройщик, но говоря словами застройщики «я же не отказываюсь».т

Заемщиком являюсь я, но я не наличные брала и потратила их, я брала деньги на покупку жилья которое явилось объектом залога по этому договору! Жилья нет, договора с застройщиком тоже, почему я должна платить проценты за пользование тем чем я не пользуюсь?)

21 Ноября 2016, 12:53

Потому что банк выдавал деньги Вам — не важно на руки наличными или для ипотеки застройщику. Все риски, связанные с застройщиком лежат на Вас, банк просто выдал деньги и никаких рисков, связанных с действиями застройщика не несет.

Я не пользуюсь ипотекой в полном смысле слова, да они по договору перечислили деньги застройщику, но жилья то нет уже договор расторгнут, почему я не могу расторгнуть ипотечный договор или оформить договор цессии переуступки. Я не могу выплатить оставшийся долг потому что мне должен застройщик, но говоря словами застройщики «я же не отказываюсь».т
Екатерина

Я Вас прекрасно понимаю, застройщик Вас подставил, однако банк перед Вами все обязательства выполнил — деньги Вам выдал, поэтому банк здесь ни при чем, во всем виноват только застройщик, банк свои обязательства выполнил, поэтому имеет право требовать возврата долга. Если бы банки брали на себя подобные риски, то ставки по ипотечным кредитам на «первичку» были бы намного выше.

Заемщиком являюсь я, но я не наличные брала и потратила их, я брала деньги на покупку жилья которое явилось объектом залога по этому договору! Жилья нет, договора с застройщиком тоже, почему я должна платить проценты за пользование тем чем я не пользуюсь?)
Екатерина

Никакой разницы нет — получили Вы деньги на руки или нет, Вы писали заявление в банк и просили перечислить деньги застройщику — это также распоряжение предоставленными банком средствами как и получение их на руки.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Ипотека в силу закона: плюсы и минусы

Автор: Наталия Пластинина

Автор: Пластинина Наталия Вячеславовна — практикующий юрист с 18-летним опытом работы в юридических отделах различных банков, в том числе в области кадрового производства. В настоящее время занимает должность заместителя начальника службы юридического сопровождения филиала крупного банка.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке») к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

На современном этапе в подавляющем большинстве своем ипотека в силу закона встречается при:

— приобретении земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок

— приобретении жилого помещения либо построенного полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения. Жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ «Об ипотеке» государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).

Все достаточно просто и понятно. Напомним, что существует еще и ипотека в силу договора. Почему же сейчас достаточно много кредиторов и заемщиков выбирают ипотеку в силу закона? В чем ее плюсы? Еще интереснее было бы одновременно выяснить и в чем ее минусы. Так, на всякий случай.

Плюс № 1: составление одного договора

При ипотеке в силу закона составляется один договор — например, договор купли-продажи. Он же предоставляется в ЕГРП вместе с соответствующим заявлением для регистрации права собственности, на его основании регистрируется ипотека в силу закона с внесением соответствующей записи в ЕГРП. Принцип минимализма в документации, конечно, подкупает.

Минус № 1: договор купли-продажи может быть расторгнут, а запись об ипотеке — не погашена

Ситуация и сам риск мало прогнозируем при обычном течении сделки купли-продажи объекта недвижимости. Однако, если объектом выступает жилье в старом доме (да и в нынешних новостройках такое возможно), весьма вероятно, что покупателем (новым собственником) при ремонте выявятся скрытые существенные недостатки помещения, которые в силу закона могут послужить достаточным основанием для отказа покупателя от исполнения сделки купли-продажи недвижимости, в том числе уже после регистрации права собственности покупателя на объект. Таким образом, возможна следующая ситуация:

С помощью кредитных средств покупатель приобретает жилье,

Покупатель отказывается от покупки жилья (в судебном порядке),

Суд выносит решение в пользу покупателя — нового собственника,

На основании решения суда право собственности нового собственника прекращается, регистрируется право собственности продавца — предыдущего собственника,

Однако запись об ипотеке в ЕГРП остается действующей до погашения кредита покупателем.

Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 ГК РФ. Однако признание договора купли-продажи, на основании которого возникла ипотека в силу закона, расторгнутым (прекращенным) не перечислено среди этих оснований. Таким образом, в указанной ситуации залог не прекращается до исполнения должником обязательства по кредиту перед банком-кредитором, предоставившим денежные средства на приобретение объекта залога.

Истица обратилась в суд с иском к Покупателю своего дома и Банку о прекращении договора ипотеки. В обоснование требований указала, что между ней и Покупателем был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (далее — Объект). Часть стоимости Объекта была Покупателем оплачена с помощью кредитных средств, предоставленных Банком. Покупатель в судебном порядке расторг договор, однако регистрационная запись об ипотеке погашена не была.

В ходе рассмотрения дела указанные обстоятельства нашли свое подтверждение. Также суд установил, что договор купли-продажи Объекта был расторгнут по основаниям ст. 475 ГК РФ в связи с выявленными существенными недостатками Объекта. Решением суда с Истицы в пользу Покупателя взыскана уплаченная за Объект сумма, однако на истицей погашена только часть долга. На основании решения суда была осуществлена государственная регистрация прекращения права собственности Покупателя и регистрация права собственности Истицы на Объект.

Как правильно указал суд, решение суда о расторжении договора купли-продажи порождает права и обязанности именно для сторон этого договора купли-продажи, а не для Банка, который не получил от Покупателя исполнения кредитных обязательств. Более того, Банк в силу закона является добросовестным залогодержателем, поскольку на день предоставления кредита под залог недвижимости не знал и не мог знать, что законный залогодатель в последующем заявит о расторжении договора купли-продажи Объекта. Сам по себе отказ Покупателя от исполнения договора купли-продажи, заключенного с Истицей, основанием для прекращения залога в рамках кредитного договора с Банком, по мнению суда, не является. С учетом изложенного, суд не усмотрел правовых оснований для прекращения ипотеки на Объект, и в иске Истице отказал. Вместе с тем, как правильно указал суд, Истица в целях скорейшего снятия обременения с Объекта не лишена права погасить задолженность Покупателя по ипотеке перед Банком с тем, чтобы появилось предусмотренное пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ основание для прекращения залога (апелляционное определение Омского областного суда от 29.04.2015 по делу № 33-2701/20151).

Минус № 2: Риск оспаривания ипотеки как факта

Заключение всего лишь одного договора купли-продажи наряду с подписанием кредитного договора, но при отсутствии отдельного договора залога многих граждан вводит в заблуждение. Они искренне считают, что приобретенное на кредитные средства жилье ничем не обременено, ведь «специальных» договоров об этом с банком не было. Спор порождает и неправильно оформленная закладная. Конечно, граждане-заемщики далеки от понимания юридических тонкостей и специфики возникновения ипотеки в силу закона. Что, однако, не мешает им пользоваться своим правом на оспаривание сделок. Да, суд все выяснит, постановит справедливое решение. Но пока суть да дело…

Пример из практики: Истица обратилась в суд с иском о признании закладной незаключенной и погашении записи о государственной регистрации ипотеки. В обоснование своих требований указала, что подпись на закладной — не ее, что было подтверждено экспертом. Суд выяснил, что была произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а также регистрация права собственности Истицы на спорную квартиру и ипотеки в силу закона, о чем сделана регистрационная запись. Одновременно оформлена закладная на приобретенную квартиру, по условиям которой Истица является залогодателем, а Банк является залогодержателем. Суд, установив указанные обстоятельства дела, в удовлетворении требований Истице отказал. При этом суд указал следующее: поскольку право залога у залогодержателя-Банка возникло в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а не на основании закладной, само по себе оформление данной закладной, ее подписание или не подписание залогодателем — истцом, признание ее заключенной или незаключенной не имеет правового значения при решении вопроса о законности внесения государственной регистрационной записи об ипотеке спорной квартиры в ЕГРП, эти обстоятельства не являются основанием для прекращения (погашения) указанной государственной записи об ипотеке. На основании указанных выводов, суд в удовлетворении требований отказал (апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу № 33-32954/20152).

Вывод: право залога у залогодержателя возникает в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. Сама по себе закладная не порождает ипотеку, а лишь удостоверяет ее, поэтому несоответствие находящейся в ней подписи собственнику-заемщику не является основанием для признания ипотечного обязательства не возникшим и погашения записи о государственной регистрации ипотеки.

Минус № 3: риск непогашения ипотеки после оплаты

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

Таким образом, полная оплата покупателем приобретаемого жилого помещения с рассрочкой (отсрочкой) платежа должна прекратить ипотеку (залог) в силу закона. Но не всегда все бывает так, как в теории. Случается, что фактическая оплата произведена, однако, поскольку доказательства этому имеют недостатки (или отсутствуют вовсе), обязательство по оплате не может считаться выполненным. Следовательно, и оснований для прекращения ипотеки также не имеется.

Пример из практики: между гражданами был заключен договор купли-продажи, который предусматривал полную оплату стоимости продаваемого жилья уже после регистрации права собственности нового собственника — покупателя. В связи с указанным условием договора в силу действия п. 5 ст. 488 ГК РФ в ЕГРП была внесена и запись об ипотеке. Однако после полной оплаты стоимости квартиры запись об ипотеке не была погашена. Указанные события заставили покупателя обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры исполненным надлежащим образом, признании обременения права в виде ипотеки в силу закона отсутствующим. Истец представила в суд расписку ответчика о получении полной суммы, подлежащей выплате по договору купли-продажи. Однако экспертизой не было подтверждено, что текст расписки и подпись выполнены не ответчиком-продавцом. Суд отказал в удовлетворении требований истцу ввиду невыполнения им обязательств по оплате по договору купли-продажи квартиры. Доказать, что ответчик заранее сам или с помощью других лиц обманул истца, выдав расписку с подражанием своей подлинной подписи и неполным содержанием, истец не смог (апелляционное определение Магаданского областного суда от 02.07.2013 по делу № 2-157/2013, 33-619/20133).

Вывод: невнимательность покупателя жилья вкупе с мошенническими намерениями продавца способны сделать ипотеку «вечной». Или существенно повысить стоимость уже приобретенного покупателем жилья. Например, по соглашению сторон, но без внесения изменений в уже представленный в ЕГРП договор купли-продажи.

От автора: применительно к описанной ситуации из практики продавец, как правило, соглашается собственноручно написать полноценную расписку о получении всей оговоренной в договоре суммы и обратиться в УФРС с совместным с покупателем заявлением о погашении записи об ипотеке ввиду исполнения обязательств по договору купли-продажи, за небольшое дополнительное вознаграждение…

Минус № 4: прекращение ипотеки при невозмещении всей суммы долга

Согласно п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю — физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком — физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика — физического лица перед кредитором — залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.

Поскольку ни о каком страховании по ипотечным сделкам вплоть до начала работы данной нормы в последней редакции (вступила в силу с 25.07.2014) речи не велось, по уже заключенным к тому времени сделкам практически это означало, что Банк-залогодержатель, принявший нереализованное заложенное имущество заемщика, был обречен на неполучение всей суммы долга. Такое стало возможно «благодаря» спаду цен и спроса на рынке недвижимости после экономического кризиса.

В настоящее время указанная норма может быть намеренно использована при выдаче ипотечных кредитов с использованием мошеннических схем. Например, приобретаемое жилье оценивается «независимым», но заинтересованным оценщиком в сумму в 1,5-2 раза выше реальной рыночной стоимости. Даже с учетом закладываемых банком рисков, при обращении взыскания на заложенное имущество и попытках его реализации, закономерно оказывается, что и покупателя на него даже за сниженную цену нет, да и реальной стоимости его недостаточно для покрытия суммы долга.

Пример из практики: Банк обратился с иском к Заемщику о взыскании денежных средств по кредиту, мотивируя свои требования тем, что ответчик является должником по кредитному договору, судом обращено взыскание на предмет залога — часть жилого дома с земельным участком. Однако кредитный договор продолжает действовать независимо от решения суда, которым с Заемщика взыскана задолженность по кредитному договору по состоянию на и обращено взыскание на заложенное имущество, которое передано банку. В ходе рассмотрения дела суд установил, что поскольку в рамках исполнительного производства торги по продаже имущества не состоялись, банк согласился на предложение судебного пристава-исполнителя об оставлении за собой имущества должника. Право собственности на часть дома и земельный участок было зарегистрировано за банком, а исполнительное производство окончено. После учета стоимости нереализованного имущества задолженность ответчика, по мнению истца, осталась непогашенной, в связи с чем банк выставил требования о взыскании непогашенной суммы долга. Суд отказал банку в удовлетворении требования в связи с применением нормы п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», указав, что указанная норма подлежит применению к настоящему спору, поскольку решение об оставлении части дома и земельного участка за собой было принято банком в период действия статьи 61 ФЗ «Об ипотеке» в новой редакции (апелляционное определение Московского областного суда от 16.09.2015 по делу № 33-22156/20154).

Вывод 1: Положения п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» распространяются на всех залогодателей и залогодержателей, а не только на тех лиц, которые при заключении договора об ипотеке установили положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в п.п. 2 и 3 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке».

Вывод 2: Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Минусов ипотеки в силу закона оказалось больше, чем плюсов.

Расторгнуть договор купли-продажи в силу норм ГК РФ можно, однако на деле без возврата уплаченной за приобретенное жилье суммы запись об ипотеке не погасить.

Оплата приобретаемого жилого помещения продавцу в рассрочку порождает ипотеку в силу закона. При отсутствии доказательств полной оплаты стоимости жилья и отсутствии соответствующего совместного заявления покупателя и продавца, ипотека в силу закона будет сохраняться ввиду отсутствия доказательств исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи жилья.

Положения п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» распространяются на всех залогодателей и залогодержателей, а не только на тех лиц, которые при заключении договора об ипотеке установили положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в пп. 2 и 3 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке».

При ипотеке в силу закона в связи с действием п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» сохраняется высокий риск невозмещения кредитору полной суммы долга по кредиту.

www.top-personal.ru