Организацией по договору купли-продажи приобретено нежилое помещение в административном здании. Право собственности на помещение за организацией-покупателем не зарегистрировано. Вправе ли организация (законный владелец) сдать нежилое помещение в аренду до государственной регистрации права собственности на указанное помещение?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Приведенные в вопросе обстоятельства не препятствуют заключению договора аренды нежилого помещения и сами по себе не являются основаниями для его недействительности.

Обоснование вывода:
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя с момента государственной регистрации данного права (п. 2 ст. 8.1,п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Ранее суды, основываясь на приведенных положениях закона, зачастую признавали ничтожными договоры, направленные на передачу недвижимого имущества законным владельцем во временное пользование другому лицу до государственной регистрации права собственности на такое имущество за законным владельцем (смотрите, к примеру, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2012 N 16АП-1307/12, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2006 N 19АП-2685/06).
Более того, Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 60 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 (далее — Постановление N 10/22) разъяснили правомочия покупателя по договору продажи недвижимости, указав, что после передачи ему владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем такого имущества, но не вправе им распоряжаться, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Однако позднее применительно к отношениям аренды Пленумом ВАС РФ была высказана принципиально иная позиция, согласно которой договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (смотрите абзац четвертый п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Приведенные разъяснения Пленума ВАС РФ на сегодняшний день сохраняют силу (ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ) и применяются арбитражными судами (смотрите, например, постановления Арбитражного суда Центрального округа от 03.07.2015 N Ф10-1577/15 по делу N А14-13363/2014, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2015 N Ф04-13506/14 по делу N А03-17735/2013, ФАС Поволжского округа от 01.04.2014 N Ф06-4599/13 по делу N А65-17952/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.02.2014 N Ф08-333/14 по делу N А32-28590/2012, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 N 11АП-14588/14).
Таким образом, в описанной ситуации то обстоятельство, что право собственности на указанное в вопросе помещение за арендодателем еще не зарегистрировано, не препятствует заключению договора аренды в отношении этого помещения и само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

www.garant.ru

§ 7. Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п.

3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса).
В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен обязательно содержать согласованное сторонами условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Цена недвижимости может определяться сторонами различными способами. Когда она установлена за единицу площади (или иного показателя размера) недвижимости, общая цена имущества определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт или иной документ о передаче требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество (ст. 556 ГК).
Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после нее. Государственная регистрация не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости и в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК. В этом случае для расторжения договора недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора: необходимо обращение в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора.
Ответственность сторон договора продажи недвижимости характеризуется некоторыми особенностями. Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК). Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о ее качестве покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК).
Ввиду особенностей отдельных категорий недвижимости законодательство устанавливает для их купли-продажи специальные правила.
Земельные участки. Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также не изъятые и не ограниченные в обороте (ст. 27 Земельного кодекса). Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В случае предоставления покупателю заведомо ложной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка и предоставление которой установлено федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков. Некоторые возможные условия договора купли-продажи земельного участка признаются законом недействительными: о праве продавца выкупить участок обратно по собственному желанию; об ограничении дальнейшего распоряжение участком; об ограничении ответственности продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами (ст. 37 Земельного кодекса). Покупка участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах).
Жилые помещения. Жилым помещением (жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома или квартиры) признается изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15, ст. 16 Жилищного кодекса). Особенности продажи жилых помещений заключаются в следующем.
Во-первых, договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).
Во-вторых, существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). Когда лица, сохраняющие право пользования жильем, не указаны в договоре, договор считается незаключенным.
В-третьих, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).
В-четвертых, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.). Условие договора о том, что переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, является ничтожным (ст. 38 Жилищного кодекса).

lawbook.online

Переход права собственности после оплаты

Вопрос: Применяется ли Гражданский кодекс к правоотношениям, возникшим из договора купли-продажи недвижимости, и, соответственно, является ли включение в договор купли-продажи условий о сохранении права собственности продавца до окончательной оплаты?

Ответ юриста:

Гражданский кодекс регулирует правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента его государственной регистрации.

При наличии в договоре условия о сохранении права собственности за продавцом до полной оплаты недвижимого имущества, переход права собственности к покупателю будет зарегистрирован только при наличии документов, подтверждающих факт полной оплаты.

Правовое обоснование:

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

К договору продажи недвижимости применяются общие положения о договоре купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Оплата товара по договору купли-продажи регулируется ст. 486 ГК РФ. Нормы указанной статьи допускают исполнение покупателем обязанности по оплате товара как до, так и после его передачи, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими правовыми актами или договором.

Заключение договора купли-продажи объекта недвижимости не влечет утраты продавцом права собственности на него, даже если оплата по договору полностью произведена, а недвижимость передана покупателю.

Так, в п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сказано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным во владение имуществом, поскольку право собственности до момента государственной регистрации перехода прав сохраняется за продавцом.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). И право собственности на объект недвижимости возникает у приобретателя только с момента государственной регистрации такого права (п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ). Проведение регистрации удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права собственности (п. 1 ст. 14 Закона № 122-ФЗ). В этом документе указывается объект недвижимости, на который удостоверяется право собственности покупателя.

Если в договоре зафиксировано, что право собственности на недвижимость переходит к покупателю после оплаты ее стоимости и на момент подачи документов на госрегистрацию оплата не осуществлена, то ни о какой регистрации перехода права собственности к покупателю не может быть и речи. В такой ситуации сначала осуществляются расчеты между сторонами, и только после получения от покупателя необходимой суммы стороны обращаются за регистрацией перехода права собственности к покупателю.

Ответ подготовил Константин Кропачев, юрист

parma-legal.ru

Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости

Вопрос-ответ по теме

Договор купли-продажи квартиры нотариально заверен в 2008 году. Можно ли зарегистрировать по нему переход права собственности к продавцу в 2015? Регистрация права без участия продавца в нашем случае возможна?

Зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости, который нотариально заверен в 2008 г., возможно.

Это объясняется тем, что законом не установлен срок для обращения сторон договора в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на имущество, передаваемое по сделке (см. Постановление 17 ААС от 21.10.2014 № А50-9064/2014, Постановление 10 ААС от 09.08.2013 № А41-7644/13, Постановление 4 ААС от 05.07.2013 № А19-2197/2013, Постановление АС ВСО от 31.07.2015 № А19-15016/2014).

В тоже время, заявление о переходе права должны подать обе стороны по сделке, в связи с чем, участие продавца в регистрации перехода права необходимо. Это возможно объяснить тем, что государственная регистрация перехода прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации) – см. более подробно «Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности».

«Основные этапы договора купли-продажи недвижимости (см. примерные формы договоров купли-продажи нежилого помещения, квартиры, земельного участка, нежилого здания) пройдены: прошли переговоры, подписан договор, имущество передано по акту купли-продажи. Остался последний этап – государственная регистрация перехода права собственности.

Покупатель в сделке по купле-продаже недвижимости – менее защищенная сторона, чем продавец. Один из главных острых моментов для покупателя в ходе всей этой сделки – процедура государственной регистрации. Именно покупатель в наибольшей степени заинтересован в том, чтобы государственная регистрация состоялась. Однако с этим могут возникнуть проблемы. Например, если продавец уклоняется от государственной регистрации или по какой-то объективной причине не может принять участия в государственной регистрации (если юридическое лицо реорганизовано или ликвидировано).

Чтобы защитить интересы покупателя в такой ситуации, важно заранее прояснить ответы на следующие вопросы. Какой правовой статус будет у приобретенной недвижимости после подписания договора и до государственной регистрации? Какие риски несет покупатель в связи с тем, что продавец затягивает процесс регистрации (не представляет нужные для госрегистрации документы)? Какие виды ответственности можно применить по отношению к продавцу?

Меры, которые можно применить к продавцу в соответствии с законом и судебной практикой

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Такие правила содержит пункт 2статьи 165 Гражданского кодекса РФ.

Если контрагент уклоняется от государственной регистрации сделки, другая сторона вправе на основании пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Несмотря на то что в примере информационного письма речь идет о государственной регистрации только самого договора, эту же логику можно применить и к государственной регистрации перехода права собственности. Закон допускает возможность исцеления сделки, которая не прошла обязательную государственную регистрацию (п. 2 ст. 165 ГК РФ). В этом случае суд выносит решение о регистрации договора, который регистрируется в соответствии с решением суда.*

Внимание! Перед тем как направлять в суд требование о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, покупателю необходимо убедиться, что он сможет доказать уклонение продавца от регистрации договора, наличие между сторонами обязательственных правоотношений и выполнение самим покупателем действий, необходимых для регистрации.

Доказательством уклонения продавца от государственной регистрации может служить, например, переписка с продавцом, из которой можно сделать вывод о затягивании процесса предоставления необходимых документов.

Само по себе непредставление продавцом на регистрацию документов не может служить доказательством уклонения от государственной регистрации.

Суд может отказать покупателю в иске о регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, если, во-первых, не доказан факт уклонения продавца, а во-вторых, сам покупатель не «совершил необходимые действия, согласно установленному порядку приема документов, в том числе, обеспечил явку своего представителя в регистрирующий орган в указанное в письме время, предоставил на регистрацию договор купли-продажи квартир со всеми необходимыми для его государственной регистрации документами, оплатил государственную пошлину за регистрацию сделки» (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 февраля 2011 г. по делу № А27-8142/2010).

Кроме того, в предмет доказывания по требованию о государственной регистрации перехода права входит установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений (законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество).

При этом суд должен проверить сделку с точки зрения ее соответствия требованиям законодательства по форме и содержанию, так как решение суда по такому спору является основанием для государственной регистрации перехода права собственности (п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, чтобы суд признал, что продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, необходим комплекс доказательств. Одного только непредставления продавцом документов в регистрирующий орган недостаточно.

Пример из практики: суд удовлетворил требования покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и признал, что продавец уклонялся от государственной регистрации

ООО «А.» (покупатель) обратилось в суд с иском к ЗАО «С.» (продавец) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, поскольку продавец уклонялся от государственной регистрации.

Покупатель неоднократно в письменной форме обращался к продавцу с требованием о передаче всех необходимых документов в регистрирующий орган. Необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество документы продавцом в регистрирующий орган не представлены, соответствующая доверенность на уполномоченное лицо не оформлена, ответ на неоднократные требования покупателя не дан.

Указанное бездействие ЗАО «С.» суд квалифицировал как уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ исковые требования покупателя удовлетворены (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2011 г. по делу № А45-4966/2011 оставлено без изменения постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 2 февраля 2012 г. по делу № А45-4966/2011).

В пункте 61 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) сформулированы два варианта исковых требований покупателя в случае уклонения продавца от государственной регистрации. Выбор между этими вариантами зависит от того, исполнил ли продавец обязательство по передаче имущества.

1. Если имущество уже передано, то покупатель предъявляет иск о государственной регистрации перехода права.

«Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества».

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным только после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). См. примерные формы передаточных актов по договорам купли-продажи жилого дома, нежилого здания, земельного участка, квартиры.

2. Если имущество еще не передано, надо предъявить иск о передаче объекта недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права.

«В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности».

Может оказаться, что продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества.

Во-первых, если сразу несколько покупателей предъявили иски о регистрации, то суд удовлетворит иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество. Иные же покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (абз. 6 п. 61 постановления № 10/22).

Во-вторых, если на спорный объект недвижимости уже зарегистрировано право собственности одного из покупателей, то другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (абз. 7 п. 61 постановления № 10/22).

Внимание! Перед тем как обращаться в суд с требованием признать право собственности в судебном порядке, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации.

Если суд установит, что истец не предпринимал никаких мер к осуществлению государственной регистрации на недвижимое имущество, то откажет в регистрации в судебном порядке. Это связано с тем, что процедура государственной регистрации носит заявительный характер. А признание права собственности на основании статьи 551 Гражданского кодекса РФ является исключительным способом защиты, который не может подменять собой процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Суд отказал в удовлетворении иска о признании права собственности за покупателем в порядке статьи 551Гражданского кодекса РФ, так как истец не использовал заявительный порядок, определенный Законом о государственной регистрации. Суд отметил: «Удовлетворение требований о признании права собственности будет означать подмену заявительного порядка судебным, что в силу требований Закона о регистрации, статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо» (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 мая 2011 г. по делу № А32-20528/2009, определением ВАС РФ от 21 июля 2011 г. № ВАС-8668/11 отказано в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Внимание! Даже при наличии доказанных нарушений со стороны продавца в иске может быть отказано, если покупатель обратится в суд за защитой своих прав после истечения срока исковой давности (три года).

Общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или переходе права собственности (абз. 1 п. 64 постановления № 10/22). Течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или переходе права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Например, со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

В свою очередь если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам (постановление Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 11450/11). Дело в том, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ). Такое разъяснение дается в пункте 15постановления Пленума Верховного суда РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».

Стороны договора купли-продажи недвижимости обязаны представить в Росреестр документы, которые позволят осуществить государственную регистрацию. Продавец обязан представить не только свои учредительные документы, но также и документы, касающиеся объекта недвижимости. А именно технический документ, позволяющий точно идентифицировать объект недвижимости (кадастровый паспорт).

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено диспозитивное правило об ответственности стороны, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. Такая сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Кроме того, стороны могут сами определить в договоре:

Пример: Образец пункта договора купли-продажи недвижимости об ответственности продавца за уклонение от государственной регистрации

«В случае уклонения Продавца от представления всех необходимых документов для регистрации перехода права собственности Продавец выплачивает Покупателю двойную сумму задатка, оплаченного в соответствии с настоящим Договором. В случае нарушения сроков представления документов на государственную регистрацию перехода права собственности Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере ___% от стоимости имущества по настоящему Договору».

Однако следует помнить, что само по себе непредставление продавцом на регистрацию документов не может служить доказательством уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Иные препятствия у покупателя при регистрации права собственности

Могут быть случаи, когда продавец не уклоняется сознательно от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Однако при этом покупатель не может осуществить государственную регистрацию именно в связи с тем, что отсутствует волеизъявление продавца. Такое отсутствие волеизъявления может возникнуть в силу ряда причин, например, если компания-продавец реорганизована.

В таких случаях суды удовлетворяют иски о государственной регистрации права собственности, применяя по аналогии права пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ. Однако прежде чем обращаться в суд с требованием о признании права собственности, необходимо обратиться в Росреестр. После того как установленная законом процедура, которая носит заявительный характер, будет соблюдена (т. е. после получения отказа Росреестра в регистрации перехода права), покупатель может обратиться с исковыми требованиями в суд.

www.law.ru

Переход права собственности на основании договора купли-продажи

Организация на УСН (объект налогообложения доходы) за счет собственных средств выстроила многоквартирный дом с целью последующей реализацией физическим лицам. Какими документами необходимо оформить продажу (передачу) квартиры и оформить оплату (кассового аппарата нет — планируется перечисление через банк от физического лица на р/сч организации)?

Если планируется привлечение застройщиком денежных средств физических лиц для строительства многоквартирного дома, то данное привлечение возможно только на основании правовых конструкций, указанных в части 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ. Если многоквартирный дом уже построен и права собственности на помещения в доме зарегистрированы за застройщиком, застройщик вправе реализовывать помещения посредством заключения с физическими лицами договоров купли-продажи.

Переход права собственности на основании договора купли-продажи подлежит регистрации.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации. Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:

• договор купли-продажи, передаточный акт. Эти документы нужно представить в количестве, равном числу участников сделки, плюс один экземпляр для регистрационного дела;

• решение об одобрении сделки либо подтверждение того, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера;

• копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) – 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб.;

• нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;

• нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;

• документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

Относительно способов оплаты, то стороны справе предусмотреть вариант оплаты безналичным путем. В тоже время, по закону покупатель может осуществить оплату путем обычного перечисления денег на расчетный счет продавца, выдачи векселя, открытия аккредитива, внесения оплаты на депозит нотариуса. Возможны также «нетрадиционные» способы оплаты по сделке: зачет взаимных требований (ст. 410 ГК РФ), уступка права требования (ст. 382 ГК РФ), финансирование под уступку денежного требования. Наконец, нередко (особенно если одна из сторон сделки – физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя) используют и такой способ оплаты, как закладка денежных средств в банковскую индивидуальную ячейку. В этом случае продавец сможет забрать денежные средства только после того, как предъявит банку заранее согласованный перечень документов, подтверждающих, что государственная регистрация перехода права собственности осуществлена.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1. На что продавцу обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

«Продавец в процессе сделки купли-продажи недвижимого имущества находится в более выгодном положении, нежели покупатель. Дело в том, что основной риск продавца связан только с процедурой получения оплаты от покупателя. На покупателя же (помимо рисков, касающихся непосредственно сделки) ложатся все постриски, связанные с эксплуатацией имущества.

Основные задачи юриста, представляющего интересы продавца, – проверить всеми возможными способами благонадежность покупателя (серьезность его намерений) и согласовать процедуру расчета за объект недвижимости.

В связи с тем, что недвижимость – дорогостоящий актив, сделки по купле-продаже обладают повышенной значимостью и, как правило, находятся на контроле у руководителя компании (или, соответственно, у индивидуального предпринимателя). Зачастую дело осложняется тем, что сделку необходимо провести очень быстро. При этом важно соблюсти определенные правовые процедуры. Провести переговоры и убедить контрагента представить необходимые документы. Согласовать договор. Провести государственную регистрацию сделки. Наконец, велика вероятность того, что сделка с недвижимостьюподпадет под критерии крупной сделки, а значит, для ее совершения нужно будет привлечь акционеров (участников) компании.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества – договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями окупле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаженедвижимости. Особенности договора купли-продажи недвижимости:

• должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами(ст. 550 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается;
• закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В дополнение к тому, что необходимо проверить при согласовании любого договора, юрист продавца должен убедиться, что договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все необходимые существенные условия.

1. Условия о предмете договора.

Предмет договора должен четко определять итог, к которому стороны желают прийти в результате реализации договора. Предмет договора определяет саму сущность возникших правоотношений. Отсутствие согласия сторон в отношении предмета сделки не позволит в дальнейшем исполнить договор надлежащим образом. Поэтому такой договор будет считаться незаключенным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимоеимущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположениенедвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи являются индивидуально-определенные вещи, имеющие уникальные признаки, которые зафиксированы, например, в документах органов технической инвентаризации, кадастровом паспорте.

2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Закон относит к существенному условию договора купли-продажи жилого помещения перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, должны быть согласованы условия, которые продавец обозначил как существенные.

Порядок расчетов с покупателем и государственная регистрация договора

Вопрос денежного обеспечения почти всегда оговаривается перед сделкой. Внесение предварительной суммы свидетельствует о серьезном намерении покупателя приобрести объект недвижимости. Поэтому продавцу невыгодно готовиться к сделке (в частности, показывать необходимые документы) без предварительной оплаты.

Чаще всего продавец настаивает на получении аванса, в то время как покупателю выгодно передать задаток. Это два разных условия, которые влекут разные последствия. О чем договорятся стороны, будет зависеть от искусства ведения преддоговорных переговоров и от того, какая сторона больше заинтересована в заключение сделки. По сути в обоих случаях производится предоплата, вопрос только в том, как обозначить эту сумму в договоре: аванс или задаток. Поэтому нередко по сделкам, связанным с куплей-продажей, продавец настаивает на авансе, а покупатель – на задатке.

Продавцу недвижимости выгоднее настаивать на получении аванса, а не задатка.

В случае аванса по предварительному договору, если основной договор не будет заключен, продавецпросто вернет деньги (аванс) покупателю.

В ситуации, когда задатком обеспечен предварительный договор, покупатель сможет обратиться в суд (в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора) с требованием о понуждении продавца заключить договор купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ). А при отказепродавца от заключения сделки задаток придется вернуть в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Обычно продавец настаивает на авансе вместо задатка, боясь, что сам откажется от заключения договоракупли-продажи. Если же продавец уверен, что не передумает, то ему выгодно согласиться на получение задатка. В этом случае если сделка не состоится по вине покупателя, то денежная сумма остается упродавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Тогда как в случае передачи обычного аванса продавец должен будет вернуть покупателю полученные деньги, и в этом случае у продавца остается лишь право на взыскание убытков.

Кроме того, задаток и аванс могут быть переданы как в рамках предварительного договора (описанного выше), так и в рамках основного договора. Разница – в обязательствах, обеспечиваемых задатком в том и другом случае:

• при передаче задатка при заключении основного договора он обеспечивает прежде всего обязанность покупателя по внесению остальной части покупной цены и обязанность продавца передать имущество покупателю (в т. ч. обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности);
• при передаче задатка при заключении предварительного договора обеспечивается иная обязанность – обязанность сторон по заключению договора (ст. 429 ГК РФ).

Поэтому когда задаток (аванс) передается как доказательство совершения самого договора купли-продажи (т. е. договор уже заключен), возврат аванса (либо правовые последствия, связанные с передачей задатка) будет обусловлен не обстоятельством незаключения договора, а нарушениями договорных условий (непередача товара, неоплата его и др.).

Внимание! Продавцу необходимо проверить, нет ли в договоре фразы о том, что расчет между сторонами уже произведен в полном объеме до подписания договора.

Зачастую стороны включают такое условие, полагая, что это просто одна из стандартных формулировок договора купли-продажи недвижимости. Однако это не так – подобные фразы могут повлечь очень большие проблемы для продавца.

Включить в текст договора такое условие можно только в том случае, если оплата от покупателя действительно поступила. В противном случае (если оплаты не было) возникает риск того, что деньгипродавец фактически так и не получил, но имущество уже будет юридически отчуждено. Тогда продавцуостанется только право требовать уплаты покупной цены в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, ссылаясь на ее фактическое неполучение. Но учитывая указанное условие договора, возможность выиграть такой спор представляется затруднительной.

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают.

Государственную регистрацию купли-продажи объекта недвижимости производит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее – Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов, осуществляющих государственную регистрацию.

С 1 июня 2015 года Росреестр начал принимать в электронном виде документы для государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью во всех регионах России.

Сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости. Форма свидетельства и специальной надписи о переходе права собственности указаны в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации (утверждены приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). После подписания передаточного актаможно говорить о том, что обязательство между сторонами надлежащим образом исполнено.

Необходимо отметить, что передача имущества по передаточному акту может осуществляться и после государственной регистрации перехода права собственности. Иными словами, стороны имеют право договориться о передаче недвижимогоимущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 сентября 2011 г. № 5785/11.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации, см. в отдельной рекомендации: Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Внимание! В ряде случаев для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав могут потребоваться дополнительные документы.

Государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). В связи с этим при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности в силу статьи 13 Закона о государственной регистрации Росреестр проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Поэтому в ряде случаев перечень правоустанавливающих документов, представляемых для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав (договор купли-продажи), может быть дополнен.

www.26-2.ru