Расписка в получении денег за квартиру при ипотеке

Расписка в получении денег при оформлении ипотеки

продаю квартиру в обычную ипотеку.У покупателя нет денег на первый взнос.Он дал задаток только 20 тыс.руб.Если я в банке дам расписку о получении несуществующих денег, у меня будет риск при отказе от сделки покупатель может потребовать вернуть деньги.Как сделать,чтобы обезопасить себя в данном случае.

Речь идет не о задатке в 20 тыс.руб,а о том что я должна дать расписку в том, что якобы этот первый взнос по ипотеке покупатель мне уже выплатил в наличной форме.Это ему необходимо,чтобы получить в банке ипотеку,на самом деле средств на первый взнос у него нет.Эта расписка хранится в банке в качестве доказательства первого взноса. Получается у меня есть риск,что при отказе от сделки он может потребовать через суд эту сумму.Как себя обезопасить?

22 Ноября 2017, 20:26

Ответы юристов (3)

ст.380-381 ГК РФ: Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, у Вас есть риск возникновения обязанности возврата денежных средств.

Надежда, добрый вечер. ​Описанная Вами ситуация несёт в себе несколько значимых рисков.

  1. ​Вы оформляете и выдаёте покупателю расписку, у которого нет денег. В будущем ему кроме долга Вам в течение многих лет придётся платить ежемесячный взнос и квартплату. Если будут деньги-хорошо. Если нет-выбор кому платить (Вам или банк) очевиден.
  2. Вы оформляете расписку, по которой Покупатель сможет потребовать деньги обратно.
  3. Вы оформляете такую расписку, а когда Вам не оплатят, то в суде она будет предъявлена с указанием, что задолженности нет.

Надеюсь ответ поможет принять верное решение.

При оформлении ипотечного кредита банк требует от заемщика подтверждения наличия собственных средств, поскольку банки кредитуют не всю стоимость жилья, а лишь его часть.

Не во всех, но в некоторых банках допускается вместо внесения необходимой суммы на счет предоставлять расписку от продавца, который получил уже свой аванс по предстоящей сделке.

Те продавцы, которые готовы предоставить расписку без получения денег, рискуют.

Поэтому целесообразно будет оформить две расписки — одну для банка как подтверждающую наличие собственных средств заемщика, а вторую для себя — на случай, если после получения кредита Вы свои деньги не получите, то можете их взыскать.

Только в расписке для Вас лучше не указывать, на какие цели Вы даёте деньги — просто покупатель пишет, что получил в долг от Вас денежные средства, которые обязуется возвратить.

Завышенная стоимость на квартиру для банка, риски продавца

Покупатель моей квартиры берет ипотеку в сбербанке и хочет фиктивно завысить стоимость квартиры для получения большей суммы от банка. Расскажите пожалуйста о моих рисках и как правильно поэтапно организовать сделку? На сколько я понимаю, сначала я получаю на руки от покупателя некоторую сумму, а потом сам банк перечисляет мне на счет остаток? В какой момент разница в стоимости оказывается на руках покупателя?

01 Апреля 2014, 09:51 Эдик, г. Москва

Ответы юристов (13)

В какой момент разница в стоимости оказывается на руках покупателя?

В договоре Вы это не пропишите. Разница окажется в руках покупателя тогда, когда Вы ему её отдадите.

Но, смотрите… Сумма в договоре у Вас должна быть такая, на какую даёт банк остаток + то, что он платит наличными… Т.е. сумма должна быть завышенная… И, честно говоря, никто не мешает Вам вообще не отдавать покупателю ничего.

Есть вопрос к юристу?

А разве стоимость квартиры определяется не на основании отчета независимого оценщика? Уточните у вашего покупателя.

В Вашем случае существуют риски связанные с налогообложением. Если Вы по документам получите суммы больше, то и налог будете оплачивать больше. Но это относится только к случаю если квартира в Вашей собственности мене трех лет. Если деньги за квартиру банк будет перечислять на Ваш счет, то получается вся сумма будет у Вас. И передавать излишнее Вам нужно будет покупателю самостоятельно. Здесь возникают еще такие риски, что при признании сделки недействительной или расторжении договора, Вам придется возвратить покупателю сумму большую, чем Вы получили в реальности.

Главный риск, который Вы как продавец будете нести заключается в том, что если предположить, что по каким-то причинам сделка будет признана недействительной с обязанием сторон вернуть все в исходное положение, то вы должны будете вернуть деньги в том размере, которые указаны в договоре.

Поэтому Вам следует оценить, насколько такой риск вас устраивает. В остальном же, подобная сделка никак не будет отличаться от обычной ипотечной сделки.

Вы можете получить от покупателя аванс, сумма которого будет входить в стоимость квартиры. Под «присмотром» банка заключаете договор. Банки часто требуют обязательно его удостоверять у своего нотариуса, поэтому договоритесь сразу, что все расходы несет покупатель (тем более, что на практике, обычно так и происходит). Ипотечные деньги на практике выплачиваются также, как и деньги покупателя. В день сделки, на счет покупателя поступает необходимая сумма, которую он может снять. Вы эту сумму вместе закладываете в ячейку и заключаете договор об условиях доступа. После регистрации вам открывается доступ и вы получаете деньги по договору.

Уточнение клиента

У покупателя не хватает наличных, чтобы внести первоначальные 15% и он предлагает передать мне на 200 тыс меньше, чем у нас прописано в договоре. При этом сделать отдельную расписку, что он взял у меня в займы эти деньги. Остальные деньги он получит уже потом от банка. и еще вопрос, в какие сроки (до какого момента) сделка может оказаться не действительной. Могу ли я стать жертвой мошенничества?

01 Апреля 2014, 10:42

Подобная схема не получится в принципе — банк не будет выдавать ипотечный кредит без проведения оценки его стоимости, поскольку стоимость помещения принципиально важна для банка, так как будет являться предметом залога.

Банк напрямую перечислит деньги Вам в той сумме кредита, которую решит выдать. Поэтому Ваш Покупатель не сможет восопользоваться суммой денег, составляющих разницу. Получить эти деньги от сможет только от Вас.

у банков разные требования по ипотеке, зачастую банк от покупателя принимает средства себе, а потом продавцу перечисляет всю сумму сразу ( в вашем случае завышенную). только вы сами потом отдаете излишек покупателю это, так сказать на вашей совести.

единственно, с завышенной суммы продажи квартиры, указанной в договоре, вам придется платить налог .

Завышая стоимость квартиры, покупатель больше рискует в том плане, что если в Договоре расчёт производиться через банк (по расчётным счетам), а покупатель переведёт меньшую сумму в чем договоре, Вы имеете как продавец потребовать всё сумму по Договору. Если же оплата происходит наличными, то опять же если сумма указанная в расписке о получение денег меньше чем та которая указана в Договоре вы можете потребовать доплаты.

Плюсом ля покупателя может быть, в том случае если вдруг банк решит обратить взыскание на квартиру (если покупатель не справиться с ипотекой), то на торги как правило выставляется квартира по той цене, которая указана в договоре, чем она выше, тем выгоднее покупателю.

Это явно мошенническая схема.

Согласно ст.159.1 УК РФ 1.Мошенничество в сфере кредитования, то есть хищение денежных средств заемщиком путем представления банку или иному кредитору заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, — наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев. 2. То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, — наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до четырех лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. 3. Деяния, предусмотренные частями первой или второй настоящей статьи, совершенные лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, -наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового. 4. Деяния, предусмотренные частями первой или третьей настоящей статьи, совершенные организованной группой либо в особо крупном размере, — наказываются лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового. Примечание. Крупным размером в настоящей статье, а также в статьях 159.3, 159.4, 159.5, 159.6 настоящей главы признается стоимость имущества, превышающая один миллион пятьсот тысяч рублей, а особо крупным — шесть миллионов рублей.

Оно вам надо быть соучастником преступления?

В случае расторжения сделки стороны обязаны вернуть полученное по сделке, то есть покупатель должен вернуть продавцу квартиру, а продавец — деньги, в том числе и те, которые не получал. По этому, формально существует подобного рода риск. Его вероятность, конечно, мала, но теоретически, такая возможность есть.

как правильно поэтапно организовать сделку?

Судя по всему, Ваш покупатель уже был в банке и прошел консультацию, а возможно, уже начал оформлять документы.

Если Ваш покупатель еще не делал предварительный расчет у кредитного менеджера, то ему необходимо это сделать. Дело в том, что Банк должен его оценить в качестве заемщика.

После того, как банк одобрить его, как потенциального заёмщика, Вы можете вступать с ним в переговоры по условиям сделки.

То, что покупатель хочет купить квартиру по завышенной цене, уже не характеризует его с положительной стороны. Существует возможность, что банк ему откажет (клиент не платежеспособен).

Покупателю не стоит отдавать ни какие оригиналы документов для предъявления их в банке. Для проведения всех предварительных мероприятий банкам и оценщикам достаточно копии техпаспорта.

Далее решается вопрос о задатке. Если вы получили задаток от покупателя, вы обязаны прекратить поиск новых клиентов на весь срок действия соглашения о задатке (как правило, 2-3 недели, этого срока достаточно для оформления кредита). После получения покупателем положительного решения кредитного комитета назначается время и место проведения нотариальной сделки.

Далее, в Банк Вам необходимо принести с собой документы на квартиру, удостоверение личности, а также кадастровую справку. Последний документ подтверждает факт вашего владения и показывает, что на квартиру нет обременений, приостановлений и арестов.

Далее проводится оценка квартиры. Как правило, рыночной оценкой квартиры занимается покупатель.

Далее, банк рассматривает заявку по ипотечному кредитованию. Банк запрашивает копии удостоверяющих документов продавца и покупателя, документы по недвижимости (техпаспорт, договор купли-продажи, мены или дарения и проч.), отчет об оценке, а также кадастровую справку об обременениях на квартиру.

Когда имеется положительное решение о кредитовании, между покупателем и продавцом составляется предварительный договор купли-продажи. В этот момент покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос. Основной договор купли-продажи составляется при получении займа в банке. Покупатель подписывает договор банковского займа и полностью рассчитывается с продавцом в банке. При этом подтверждающим документом об окончании сделки является расписка о получении всей суммы продавцом. Вам же, ни под каким предлогом не нужно отдавать расписку о полном расчете до тех пор, пока не получите все деньги.

После чего все документы подписаны, они регистрируются в уполномоченных государственных органах. В период переоформления недвижимости на нового хозяина сразу накладывается обременение банка.

У покупателя не хватает наличных, чтобы внести первоначальные 15% и он предлагает передать мне на 200 тыс меньше, чем у нас прописано в договоре. При этом сделать отдельную расписку, что он взял у меня в займы эти деньги. Остальные деньги он получит уже потом от банка. и еще вопрос, в какие сроки (до какого момента) сделка может оказаться не действительной. Могу ли я стать жертвой мошенничества?

Взять такую расписку Вы можете, это Вас обезопасит в определенной степени. Но вопрос в другом, жертвой мошенников Вы стать действительно можете. Сроки исковой давности по признанию сделки недействительной бывают до трех лет. Но это формально, на практике сроки могут продлеваться. Я рекомендую не заключать сделку на таких условиях.

Могу ли я стать жертвой мошенничества?

Здесь будет без вариантов ст.159.1 УК РФ… Вы пойдёте как соучастник…

Поэтому подумайте ещё раз и найдите другого покупателя.

У покупателя не хватает наличных, чтобы внести первоначальные 15% и он предлагает передать мне на 200 тыс меньше, чем у нас прописано в договоре. При этом сделать отдельную расписку, что он взял у меня в займы эти деньги. Остальные деньги он получит уже потом от банка. и еще вопрос, в какие сроки (до какого момента) сделка может оказаться не действительной. Могу ли я стать жертвой мошенничества?

Размер Аванса всегда определяется сторонами. Вы вправе пойти покупателю на уступки и в качестве аванса принять любую сумму. Более того, аванс даже не является обязательным платежом. Поэтому займ здесь ни к чему. Хотя если составить расписку о займе (не привязывая к сделке) у вас возникнут дополнительные способы защиты.

Сделка может быть признана недействительной только после её совершения (ранее такой сделки попросту еще нет). Договор считается заключенным с момента подписания, а переход права собственности осуществляется после регистрации.

Вот после этих событий, теоретически сделку можно оспаривать.

Предпосылок для того, чтобы вы стали жертвой мошенничества лично я пока не вижу. Но если вас смущает эта ситуация, вы не обязаны соглашаться на условия покупателя. Тем более, что вы рискуете непонятно ради чего. Но решение за Вами.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

В сделках с покупкой и продажей жилой недвижимости, как правило, продающая сторона требует задаток (гарантийную сумму).

Задаток – это определенная сума денежных средств, которые потенциальный покупатель передает продавцу под видом его серьезных намерений на приобретение жилой недвижимости. В свою очередь продавец не имеет права продать другим покупателям до указанной даты.

Образец расписки в получении задатка вы можете скачать тут.

Гарантийная сумма должна передаваться продавцу только после составления и подписания соответствующего договора или расписки. Чтобы договор был подкреплен юридической силой и покупатель уменьшил риск потери своих денег, договор должен быть составлен по всем правилам и нормам.

С того момента как покупатель передал задаток, он обязан приобрести данную жилую недвижимость в строки, определенные договором.

Если продавец после получения задатка и подписания договора продает недвижимость другому покупателю, он обязан вернуть сумму задатка в два раза превышающую указанной сумме, при условии, если это указано в договоре.

  • В договоре задатка должны быть перечислены все покупатели и владельцы продаваемой квартиры;
  • Площадь продаваемой квартиры, адрес и остальные характеристики;
  • Дату, когда будет произведен окончательный платеж средств. Если покупатель собирается выплачивать сумму по частям, то нужно обязательно указать даты, по которым он будет передавать определенную сумму денег;
  • Другие обязанности обеих сторон (обязательства платить за коммунальные услуги и т. д.)

    • Для начала вы должны обсудить все условия сделки. Затем уточняете конкретную цену и гарантийную сумму.

    Она являет собой произвольное количество денег, которое устраивает обе стороны. Размер задатка должен быть не слишком маленький, чтобы продолжать мотивировать потенциального покупателя.

    Согласно Российскому законодательству, процесс передачи денег должен сопровождаться документом. Присутствие свидетелей при сделке не отменяет факт оформления расписки.

    Данный документ нужно заполнять исключительно ручкой шарикового типа.

    Содержание расписки о получении задатка за квартиру:

  • Название документа — Расписка о передаче задатка по договору от указанного числа;
  • Подробные паспортные данные продавца и покупателя с местом жительства;
  • Указать на передачу задатка, его сумму. Сумму обязательно прописать цифрами и прописью;
  • Продавец обязан поставить свою подпись и она должна соответствовать подписи в паспорте.
  • Ошибки и исправления во время заполнения расписки недопустимы. При условии, что продавец допустил ошибку, он должен переписать заново весь образец без исправлений.
  • В конце расписки продавец пишет свои ФИО без сокращений и ставит подпись, которая соответствует подписи в паспорте.

    • Действительным считается только оригинал расписки.

    Вот несколько опасностей, который могут возникнуть:

  • Указаны паспортные данные только одной стороны. В результате одна из сторон могут заявлять, что не знакомы с вами и не брали у вас денег. В данной ситуации стоит подключать к делу опытного и надежного адвоката;
  • Не упомянут факт передачи денежных средств;
  • Когда должник указывает, что в ближайшее время он вернет весь долг с большими процентами, нужно задуматься над этим и не укладывать сделки с такими особами.
  • В справке о лицах могут быть люди, временно выписанные из квартиры, но имеющие право вернуться в любое время и требовать часть недвижимости;
  • Расстояние между временем подписания расписки и датой ее окончания должно быть столько места, что бы там невозможно было вписать еще один пункт;
  • Все оставшееся пустое пространство на листке нужно перечеркнуть любым образом, чтобы не было возможности дописать еще какие-нибудь условия расписки;

    • Действия при отправке дела в суд

    Все вопросы и нюансы, которые происходят в суде, нужно решать мирно, хоть практика показывает, что такое бывает крайне редко. К заявлению в суд нужно добавить справку об оплате госпошлины, копию и оригинал расписки.

    Подача заявления происходит по месту проживания должника. Дело передается мировому судья, если долг не больше 50 000 рублей.

    Суд может отказать о возвращении долга, если исковой строк, который составляет 3 года, закончился.

    Если вас терзают сомнения о положительном приговоре, наилучшем вариантом для вас будет помощь профессионального адвоката.

    Расписка в получении задатка за квартиру

    Каждый раз при передаче денег нужно предпринять все меры предосторожности. Одной из них является договор. Он может быть составлен в устном и письменном виде. При помощи документа стороны обязуются придерживаться его условиям и требованиям.

    Задаток является гарантией, что сделка произойдет в установленные строки, так как покупатель заинтересован в успешном заключении сделки.

    После передачи остальной суммы средств задаток засчитывают в стоимость квартиры.

    Если покупатель отказывается от финальной части процесса соответственно условиям договора без уважительных причин, задаток остается у продавца.

    Покупатель при отказе от покупки имеет возможность вернуть задаток при наличии таких весомых причин: одна сторона не имеет возможности явиться на сделку, отказ в ипотеке и т. д. Возврат происходит только после соглашения обеих сторон.

    Методика правильного составления договора задатка

    Данный договор должен включать такие пункты:

  • Паспортные данные всех участников и подробный адрес и место жительства;
  • Окончательная цена продаваемой недвижимости;
  • Сумма задатка должны обязательно быть указана цифрами и прописью;
  • Условия возврата или не возврата задатка;

    • Покупатель и продавец должны иметь по одному договору, заверенных у нотариуса.

    Процесс передачи задатка и получения от него расписки

    Размер задатка за квартиру не указывается в законодательстве и не высчитывается какими – либо формулами.

    Во время заверения расписки и договора у нотариуса обязательное присутствие всех участников сделки. Если у кого-то не получается, можно заверить разрешение этого участника у нотариуса без его присутствия или перенести визит на другую дату.

    Сама по себе расписка – это документ, с помощью которого удостоверяют получение денег или другого предмета.

    Расписка в получении задатка за квартиру должна быть составлена и подписана непосредственно рукой продавца и в присутствии потенциального покупателя. Это может вам помочь в судебных разбирательствах, при условии, если продавец не придерживается условий договора.

  • Дата заполнения должны ставиться цифрами и прописными буквами;
  • Сумма задатка может быть в виде определенной суммы денег или в процентном соотношении;
  • Посылания на основной договор;
  • Описание квартиры, адрес, площадь и документы, которые подтверждают право собственности;
  • Продавец должен указать место написания расписки. Как правило, оно указывается в верхнем левом углу.

    • Покупатель обязуется передать сумму задатка продавцу, после получения расписки непосредственно в свои руки.

    Продавец имеет право пересчитать сумму и убедится, что данные купюры имеют законное происхождение. Это можно сделать при наличии независимых свидетелей.

    Опасности при составлении расписки

    При условиях, что расписка составлена с ошибками и неточностями, мошенник может этим воспользоваться без особых проблем. Поэтому очень важно после написания такого документа проверить его не один раз. В противном же случае могут возникнуть не малые проблемы.

    • Большой ошибкой является не заметить отсутствие даты составления расписки. При подаче в суд, строк давности будет очень трудно вычислить;

    Методы предосторожности от мошенников

    Существует множество нечестных продавцов, которые хотят нажиться на вас.

    Вот ряд советов, которые помогут вам избежать недобросовестного партнера:

  • Вы обязательно должны потребовать у продавца квартиры его документ права собственности;
  • Договор должен содержать всех без исключения собственников и покупателей;
  • Технический документ, в котором указана планировка квартиры;
  • После передачи окончательной суммы денег за квартиру стоит забрать второй образец расписки, чтобы избежать неприятностей.

    • Если вас терзают сомнения о чистоте сделки, наилучшем вариантом для вас будет консультация с профессиональным юристом.

    Если строк задержки по долгу не большой и расписка у вас на руках, не рекомендуется сразу подавать заявление в суд. На первом этапе должнику нужно напомнить о долге в виде заказного письма. После отправки обязательно нужно сохранить квитанцию о получении напоминания. Ожидание в получении долга длиться одну неделю, затем можно дело передавать в суд.

    Судья имеет право отправить расписку на экспертизу по определению почерка и вызвать свидетелей. Для подачи иска обязательно нужно наличие оригинала расписки, иначе суд закроет дело и свидетели не смогут ничем помочь.

    moidom911.ru