Как минимизировать налог при продаже квартиры, если ее стоимость увеличена за счет ремонта?
Добрый день . Вопрос такой. Квартира в собственности мене трех лет, покупали за 2800000, продаем за 4500000, вся наценка это ремонт. Чеки на руках. Можно ли избежать уплаты 13% при предоставлении чеков в налоговую? Спасибо за ответ
Сразу покупаем квартиру за 4500000, квартиры оформлены и будут оформлены на маму пенсионерку.
20 Декабря 2016, 11:31
Ответы юристов (3)
Добрый день, Светлана!
Детально распишу ситуацию:
Так как квартира находится в собственности менее 3 лет, налог необходимо платить в любом случае.
Но можно получить налоговые вычеты при продаже квартиры (а также при покупке квартиры — если Вы собрались осуществить покупкой новой жилой площади)
Существует два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи недвижимости:
1. получение имущественного налогового вычета (подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ)
2. уменьшение дохода на расходы по покупке проданной квартиры (под. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ).
Первый способ — имущественный вычет. Продавая квартиру, которая была в собственности менее 3 лет, вы имеете право получить имущественный налоговый вычет.
В отношении недвижимости вычет составляет 1000000 в год (под. 1 п. 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ).
Из этого следует, что налог, начисленный по ставке 13 % нужно платить с суммы, превышающей 1000000 руб.
В Вашем случае — (4500000-1000000) * 13% = 455000.
Второй способ — из суммы доходов вычитаем расходы. Продавая квартиру, которая была в собственности менее 3 лет, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой (под. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Исходя из этого, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами (пример: продажная стоимость квартиры = 3500000 руб. Расходы гражданина П. по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 2000000 руб. Соответственно доход гражданина П., облагаемый налогом, будет равен: 3500000 — 2000000 = 500000 руб. С него нужно будет заплатить налог в размере: 500000*13%=65000руб.).
Если расходы больше чем доходы — налог платить не нужно.
В то же время при покупке в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов, но не более 2 000 000 рублей (если ранее Вы воспользовались этим вычетом — повторно получить его невозможно).
В результате получаем — на примере объясню: квартира в собственности (менее трех лет), его стоимость: 3500000 миллиона. Вы хотите ее продать и купить квартиру побольше, к примеру, за 4500000 миллиона. Налог при продаже составит 3,5 млн-1 млн=2,5 млн * 13% = 325 тысяч.Но Вы имеете право на налоговый вычет при покупке квартиры. То есть можете вернуть 260000 руб. Тогда Вы уже заплатите только 65000 руб (325000-260000).
На основании вышеизложенного, Вы можете получить вычет при оплате налога с продажи квартиры, а также — налоговый вычет при покупке квартиры.
Существует также налоговый вычет за отделку квартиры, НО:
Письмом ФНС РФ от 30.04.2013 года № ЕД-4-3/7970@ затронут вопрос о порядке включения расходов на отделку квартиры в состав имущественного налогового вычета, а именно разъяснено:
Принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенной строительством квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли (долей) в ней.
Таким образом, налогоплательщик вправе единовременно заявить имущественный вычет в части расходов, понесенных как на приобретение объекта недвижимости, так и на его чистовую отделку, независимо от того производилась такая отделка до момента выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру или после выдачи данного свидетельства.
Кроме того, если при получении имущественного налогового вычета в его состав не были включены расходы на отделку квартиры, то в последующие налоговые периоды получение имущественного налогового вычета по данным расходам не представляется возможным.
Поэтому если в Вашем договоре обозначено то обстоятельство, что Вы приобретаете незавершенную строительством квартиру (прав на квартиру) без отделки в ней — налоговый вычет получить можно.
Если это обстоятельство не обозначено — вычет получить не получится.
Светлана! я опять не согласен с тряпочными юристами — далёкими от практики! сумма продажи квартиры не облагаемая налогом — условно 2 миллиона рублей, следовательно, чтобы миминизировать 13 % налог, который ЗАБИРАЕТ государство — Вам необходимо предоставить в налоговую сведения о производимых в данный период ремонтных работах — а это ЧЕКИ на покупку строительных материалов, а также трудовые договоры на производство работ, если Вы нанимали организацию или физическое лицо, основное — данное лицо должно быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя! типовую форму ТРУДОВОГО ДОГОВОРА ПОДРЯДА НА ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ вы прогуглите в поисковике самостоятельно !
Алексей, прежде чем таким образом отзываться — будьте добры, предоставьте Ваши результаты получения налогового вычета за произведенный ремонт.
Продажа квартиры менее трех лет в собственности и покупка новой
квартира в собственности менее трех лет, хотим продать и купить сразу новую квартиру — более дорогую. Нужно ли будет в такой ситуации платить налог 13 %?
Ответы юристов (1)
Да, налог оплачивать будет нужно. Налоговую базу можно уменьшить либо на сумму налогового вычета (1 млн.р) либо на величину фактически произведенных расходов на покупку продаваемой квартиры (пп. 3 п.1 ст.220 НК РФ).
Но в последствии при покупке новой квартиры вы вправе использовать имущественный налоговый вычет до 2 млн.( вернуть НДФЛ в сумме 260 т.р.) При условии, что ранее до 2014 г. он не был использован ( до 2014, он предоставлялся в сумме 1 млн.р и лишь единожды в жизни, на один объект недвижимости). В 2014г. он стал накопительным и может предоставляться на несколько объектов недвижимости до накопления 2 млн.р. Также может предоставляться налоговый вычет по ипотечным процентам в сумме фактического размера оплаченных процентов, но не более 3 млн.р. (возврат НДФЛ в сумме 390 т.р.).
В случае если обе сделки будут совершены в одном отчетном периоде (в течении одного года) и право на имущественный вычет при покупке ранее не использовано то сумма подоходного налога при продаже может быть скомпенсирована суммой вычета от покупки квартиры. Если сумма налога с продажи будет меньше чем размер вычета от покупки, то его можно не оплачивать и в последствии получить разницу от вычета за покупку. А если размер вычета от покупки не перекроет размер налога с продажи, то необходимо будет оплатить разницу между ними. Также возможны и другие варианты в зависимости от ваших обстоятельств.
благодарю, все понял!!
28 Декабря 2015, 10:47
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
m.pravoved.ru
Имущественный вычет при продаже квартиры
Мною покупалась 1к квартира в феврале 2012г за 2 млн рублей.
Сейчас планируется продажа за 3,5 млн. и покупка новой за 4 млн.
Насколько я понимаю, если продажа старой и покупка новой квартиры производятся в одном календарном году, то подоходный налог 13% не выплачивается.
Но я слышал об изменениях в 2014г в налоговом законодательстве что взаиморасчет не будет работать, и если я продам жилье менее 3х лет в собственности дороже перевоначальной стоимости, то буду обязан уплатить 13%, независимо от покупку нового жилья.
Ответы юристов (6)
Действительно, в соответствии с п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ
имущественный налоговый вычет
предоставляется на новое строительство либо приобретение на территории
Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в
них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного
строительства, и земельных участков, на которых расположены
приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них в сумме фактически
произведенных налогоплательщиком расходов. Общий размер имущественного
налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может
превышать 2000000 рублей без учета сумм, направленных на погашение
процентов. Повторное предоставление налогоплательщику имущественного
налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не
допускается. Таким образом, Вы имеете право получить имущественный вычет
при покупке только одной квартиры соизмеримо доли владения, если ранее
данным вычетом не пользовались.
При продаже в 2014 году квартиры,
находящейся в собственности менее трех лет, у налогоплательщика
возникает обязанность по представлению налоговой декларации не позднее
30 апреля 2014 года (ст.ст.228, 229 НК РФ) и в соответствии с п.п. 1 п.1
ст.220 НК РФ налогоплательщик вправе получить имущественный вычет не
превышающий в целом 1000000 рублей. Вместо использования права на
получение имущественного налогового вычета, Вы вправе уменьшить сумму
своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и
документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих
доходов.
Каких либо изменений не планируется.
Добрый день, Евгений! Вы не совсем правильно трактуете ситуацию. Речь идёт не о взаимозачёте, а о вашем праве на имущественный налоговый вычет, в сумме не превышающей 1 млн руб, либо его замену на уменьшение налогооблагаемой базы на размер фактически понесённых расходов. То есть раз квартира находилась в вашей собственности менее трёх лет, вы согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, можете, при продаже её за 3.5 млн рублей, уменьшить налогооблагаемую базу на 2 млн, заплатив в итоге налог с 1.5 млн рублей. Для этого вам необходимо подать в налоговую заявление, приложив документы, подтверждающие ваш расход — договор купли продажи за 2 млн и акт о получении продавцом денег либо расписку. Один договор с указанием суммы сделки налоговую может не удовлетворить.
Далее, при покупке квартиры вы, согласно той же 220 ст. НК имеете право на имущественный налоговый вычет, если вы им уже не пользовались. В данном случае возврат суммы налогового вычета будет происходить через уменьшение налога на доходы, которые выплачивает ваш налоговый агент, говоря проще ваш работодатель.
Добрый день! Имущественные вычеты предоставляются налоговыми органами по месту жительства налогоплательщика по окончании налогового периода при предоставлении налоговой декларации 3-НДФЛ. Если одна квартира продавалась, а другая покупалась в одном налоговом периоде, то заявить оба вычета по обеим квартирам можно одновременно в одной налоговой декларации. Приложить к ней необходимо весь комплект документов, подтверждающих право на получение вычета как при продаже, так и при покупке жилья.
Если сумма от продажи жилой недвижимости превышает 1 000 000 рублей, то у продавца появляется обязательство заплатить НДФЛ. Размер налога составит 13% от разницы между суммой продажи, указанной в договоре и платежных документах, и 1 000 000 рублей. Если стоимость квартиры велика, то и сумма налога может оказаться весьма приличной. В этом случае продавцу, а по совместителю и покупателю, есть смысл использовать вычет при покупке жилой недвижимости для погашения налога, начисленного на доход от продажи недвижимости. Такая возможность предусмотрена в многочисленных письмах Минфина России (например, Письма от 17.12.2012г. № 03-04-05/7-1403, от 19.06.2012г. № 03-04-05/9-744). Ведь фактически, покупая квартиру, вы можете не платить определенный период времени подоходный налог с суммы, не превышающей 2 000 000 рублей. А продавая квартиру с точки зрения законодательства, вы как раз и получаете доход, с которого нужно заплатить 13%. Например, продается квартира, находящаяся в собственности менее трех лет. Цена продажи – 3 000 000 рублей. Одновременно покупается дом, стоимостью 5 000 000 рублей. Продавец должен заплатить налог на доходы физических лиц в размере 260 000 рублей ((3 000 000 – 1 000 000)X13%). В то же время, он получает право на имущественный вычет при покупке жилья в размере 2 000 000 рублей (так как стоимость дома превышает максимальный размер вычета). Воспользоваться правом на налоговый вычет можно двумя способами:
Классический вариант. С полученного при продаже квартиры дохода уплачивается налог в полном размере. Далее реализуется вычет при покупке жилья. И фактически уплаченные в примере 260 000 рублей налога спустя определенное время будут возвращены государством в виде неудержанного или возвращенного НДФЛ.
Реализовать вычет при покупке жилья в полном объеме сразу. Фактически, в этом случае начисленный на доход от продажи квартиры налог оплачивается вычетом при покупке дома.
Если же налогооблагаемый доход от продажи жилья превышает 2 000 000 рублей (или стоимость покупаемого жилья, если она ниже), то подоходный налог заплатить придется, но уже в гораздо меньшем размере, чем в случае когда вы просто продаете свою недвижимость без последующей покупки другой недвижимости. Для того, что бы рассчитать размер налога, нужно из суммы, за которую продается жилая недвижимость вычесть 1 000 000 рублей (размер вычета при продаже) и стоимость покупаемой недвижимости (не более 2 000 000 рублей). Полученную сумму нужно умножить на 13%. Так, если бы в приведенном примере, квартира продавалась бы за 4 000 000 рублей, то продавец должен был бы заплатить 130 000 рублей ((4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000)X13%).Для того, что бы зачесть налог на доходы от продажи жилья имущественным вычетом при покупке недвижимости, необходимо, что бы обе сделки и регистрация права собственности произошли в одном налоговом периоде (в течение одного календарного года). И если со вторичным жильем здесь все достаточно просто, то участники долевого строительства находятся в весьма невыгодном положении. Ведь право собственности на новую недвижимость они оформят только спустя продолжительное время после оплаты будущей квартиры. Но вычет они могут оформить гораздо раньше – сразу после оформления акта приема-передачи квартиры (Письмо Минфина России от 26.12.2012г. №03-04-05/7-1442). Так что теоретически, если новостройка приобретается на конечной стадии строительства, будет возможно использовать вычет при ее покупке на погашение налога на доходы от продажи жилья. Естественно, при условии что вы успеете подписать акт приема-передачи в том же календарном году. В противном случае вычеты придется реализовывать «по-очереди».
Евгений, добрый день!
1) квартира куплена за 2 мл. продается на 3,5 млн. есть два варианта:
а) 3, 5млн. — 1 мл.= 2 млн с них заплатить налог 13% ( это применить налоговый вычет с продажи). Сумма к уплате 260 000
б) 3,5 млн.- 2 млн== 1, 5 млн. облагаемая налогом база нее нужно заплатить 13% ( это уменьшить доходы на расходы) сумма налога = 195 000. Должны быть подтверждающие расход документы на 1,5 млн.
2) Вы сейчас покупаете квартиру за 4 млн. и если Вы никогда в жизни не пользовались налоговым вычетом при покупке, то имеете право к возврату налога с 2 млн. Это 260 000.
Если при использовании схем первой части и при условии, что не пользовались вычетом, Вы при заполнении декларации о продаже подадите сразу заявление на возврат налога, то есть возможность сделать перезачет. Однако, есть особенность, что при применении и п.а и п.б. разницу между вычетом по покупке Вам возвращать не будут.
Считайте, что Вам выгодней. Правильно заполняйте декларацию и документы на получение вычета при покупке.
Это достаточно расхожие мнение, что продажа и покупка квартиры ( разные квартиры) в одном году связаны в налогообложении. Мнение ошибочно. Связь идет обратная покупка и продажа одной и той же квартиры ( для уменьшения доходов на расхды).
Вопрос: О праве на получение имущественных вычетов
по НДФЛ, если налогоплательщик продал доли в праве собственности на квартиру,
принадлежащие ему менее трех лет, и в течение месяца после продажи долей купил
квартиру.
МИНИСТЕРСТВО
ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 19 июня
2012 г. N 03-04-05/9-744
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики
рассмотрел обращение по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по
налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2
Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что налогоплательщиком были проданы
доли в квартире, находившиеся в его собственности менее трех лет. В течение
месяца после продажи указанных долей налогоплательщиком была куплена квартира.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220
Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на
доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета
в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в
частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей
в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее
трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
При этом при продаже в налоговом периоде принадлежащих на
праве собственности менее трех лет нескольких долей налогоплательщик имеет
право на получение имущественного налогового вычета в размере, не превышающем в
целом 1 000 000 руб.
Согласно абз. 2 пп. 1 п. 1
ст. 220 Кодекса вместо использования права на получение
имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220
Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом
доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных
расходов, связанных с получением этих доходов.
В то же время в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220
Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на
получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в
частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты
или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 руб.
Согласно абз. 22 пп. 2 п. 1
ст. 220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на
имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры по договору
купли-продажи, является документ, подтверждающий право собственности на
квартиру, которым является свидетельство о государственной регистрации права
собственности.
Таким образом, если доход от продажи долей в квартире и
покупка другой квартиры с оформлением права собственности на нее произведены в
одном налоговом периоде, то налогоплательщик имеет право на получение обоих
имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220
Кодекса.
Сумма дохода, превышающая суммы примененных имущественных
налоговых вычетов, предусмотренных п. 1 ст. 220
Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в
общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Одновременно сообщаем, что для получения информации о
порядке получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы
физических лиц рекомендуем обратиться в налоговый орган по месту жительства.
и
таможенно-тарифной политики
Вопрос: Каков порядок налогообложения дохода
налогоплательщика при продаже и покупке в одном налоговом периоде квартиры?
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
от 25 ноября 2011 г. N 20-14/4/114294@
Порядок предоставления налогоплательщикам
имущественных налоговых вычетов установлен положениями главы 23 Налогового
кодекса РФ. Пунктом 1 статьи 210
НК РФ установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходы
налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральных формах,
или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде
материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 208
НК РФ к доходам от источников в РФ относятся, в частности, доходы от реализации
имущества, находящегося на территории РФ и принадлежащего налогоплательщику.
Исходя из положений пункта 3 статьи 228
и пункта 1 статьи 229
Налогового кодекса РФ, при получении физическим лицом дохода от продажи
имущества, принадлежащего ему на праве собственности менее трех лет, у такого
физического лица возникает обязанность по представлению налоговой декларации по НДФЛ.
Декларация
представляется физическим лицом не позднее 30 апреля года следующего за
истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства физического
лица. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет,
исчисленная исходя из налоговой декларации,
уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля
года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Пунктом 3 статьи 210
НК РФ предусмотрено, что для доходов, в отношении которых установлена налоговая
ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов,
подлежащих налогообложению, уменьшенных, в частности, на сумму имущественных
налоговых вычетов, предусмотренных статьей 220 НК РФ.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи
220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик,
являющийся резидентом РФ, имеет право на получение имущественного налогового
вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи, в частности,
квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не
превышающих в целом 1 млн. руб.
Вместо использования права на получение
имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом,
налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на
сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов,
связанных с получением этих доходов.
К таким расходам относятся расходы на приобретение
квартиры, произведенные как за счет собственных средств налогоплательщика, так
и за счет привлеченных (кредитных) средств. Сумма расходов по приобретению в
собственность имущества определяется исходя из стоимости этого имущества,
определенной в договоре сторонами сделки купли-продажи.
Имущественный вычет, установленный подпунктом 1 пункта 1 статьи
220 НК РФ, предоставляется за тот налоговый период, в котором указанное
имущество было фактически реализовано.
Вместе с тем, если налогоплательщик в этом же
налоговом периоде приобрел в собственность жилое помещение и при условии, что
ранее имущественным налоговым вычетом по приобретению не пользовался, он вправе
в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ реализовать свое право на получение данного вычета в связи
с покупкой указанного объекта недвижимости.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик
имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме,
израсходованной им на приобретение на территории Российской Федерации, в
частности, квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2
млн. руб. (для правоотношений, возникших начиная с 1 января 2008 года), без
учета сумм, направленных на погашение процентов:
— по целевым займам (кредитам), полученным от
российских организаций и индивидуальных предпринимателей, фактически
израсходованным на указанные цели;
— по кредитам, предоставленным банками, находящимися
на территории РФ, в целях рефинансирования (перекредитования) займов
(кредитов), полученных на указанные цели.
Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ, предоставляется за тот налоговый период, в котором
возникло право на его получение, или в последующие налоговые периоды вне
зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению
указанного выше имущества.
Для подтверждения права на имущественный налоговый
вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ, налогоплательщик представляет:
— при приобретении квартиры на основании договора
купли-продажи — документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика
на квартиру, а именно свидетельство о государственной регистрации права
собственности на квартиру;
— при приобретении прав на квартиру в строящемся доме
— договор долевого участия в строительстве (соинвестрирования), а также акт о
передаче квартиры.
Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ, предоставляется налогоплательщику на основании его
письменного заявления, справок по форме 2-НДФЛ,
подтверждающих суммы полученного дохода и фактически уплаченного налога на
доходы физических лиц за отчетный налоговый период, а также платежных
документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты
денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к
приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета
покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке
материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных
продавца и другие документы).
На основании пункта 2 статьи 220
НК РФ указанный налоговый вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой
декларации в
налоговый орган по месту учета (жительства) по окончании налогового периода.
Таким образом, в случае если налогоплательщик в одном
налоговом периоде продал одну квартиру и приобрел другую, он вправе
воспользоваться каждым из упомянутых выше имущественных налоговых вычетов при
соблюдении следующих условий:
— ранее имущественный налоговый вычет,
предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ, ему не предоставлялся;
— право на получение имущественного налогового
вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи
220 Налогового кодекса РФ, возникло в том же налоговом периоде, в
котором был получен доход от продажи первой из упомянутых выше квартир.
Основание: разъяснение ФНС
России от 31.03.2009 N ШС-22-3/238@.
Продажа квартиры менее 3-ех лет в собственности и покупка новой в одном налоговом периоде
Я собственник квартиры менее 3-ех лет. Квартира досталась в результате дарения от сестры.
Теперь я продаю квартиру за 3.3 млн и сразу же покупаю другую за 3 млн ( встречная покупка).
У меня вопрос по налогам , которые я должен буду заплатить за продажу свое квартиры . Это 3.3 млн — 1 млн= 2.3 млн , с которых берется 13% , получается 299 000 руб . Но так как я покупаю квартиру в одном финансовом периоде, то имею право на возврат НДС с 2 млн , т.е. 260 000 руб . Но у меня есть право на взаимозачет . Я этим правом не пользовался ранее . Т.е. 299 000 — 260 000 = 39 000 руб , которые я должен заплатить .
Я очень боюсь , чтобы мне не пришлось заплатить 299 000 руб сразу в следующем году .Т.е. чтобы мне не пришла бумажка на эту сумму .
Так же мой риэлтор сказала , что так как я продаю квартиру в Лен.области , а покупаю в С-Пб , то платить вообще ничего не буду, так как это разные субъекты РФ. Но мне в это смутно верится.
Так же я был в местной налоговой . Там работник налоговой сообщила мне , что я должен буду заплатить налог 299 000 , но я могу написать заявление на возврат НДС и я заплачу налог 299 000 р минус сумму налогов выплаченных в 2015 году, а на оставшуюся сумму из 260 000 не будут брать подоходный налог .
Помогите понять истину?
Уточнение клиента
В налоговой сказали , что я могу рассчитывать на налоговый вычет только на сумму налогов выплаченных мной в 2015 году . Т.е. не на 260 000 , так как у меня всего доход менее 1 млн рублей , а скажем на 100 тыс . Т.е. я должен буду заплатить 299 тыс-100 тыс = 199 тыс , а оставшуюся суммы с 260 тыс ,т.е. 160 тыс мне будут возвращать в следующие налоговые периоды,т.е. не удерживать налог.
Кто все таки прав?
Мне конечно хочется заплатить всего 39 000руб.
14 Марта 2015, 22:35
Ответы юристов (9)
Если одна квартира продавалась, а другая покупалась в одном
налоговом периоде, то заявить оба вычета по обеим квартирам можно одновременно
в одной налоговой декларации. Для этого необходимо предоставить пакет
документов. Вам будет необходимо подтвердить ваше право на получение двух этих
вычетов.
ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО от 19 июня 2012 г. N 03-04-05/9-744
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики
рассмотрел обращение
по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по
налогу на доходы
физических лиц и в соответствии со ст. 34.2
Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс)
разъясняет следующее.
Из обращения следует, что налогоплательщиком были проданы
доли в квартире,
находившиеся в его собственности менее трех лет. В течение
месяца после продажи
указанных долей налогоплательщиком была куплена квартира.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220
Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой
базы по налогу на
доходы физических лиц
имеет право на получение имущественного налогового вычета
в суммах, полученных
налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в
частности, квартир,
комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей
в указанном
имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее
трех лет, но не
превышающих в целом 1 000 000 руб.
При этом при продаже в налоговом периоде принадлежащих на
праве собственности
менее трех лет нескольких долей налогоплательщик имеет
право на получение
имущественного налогового вычета в размере, не превышающем в
целом 1 000 000 руб.
Согласно абз. 2 пп. 1 п. 1
ст. 220 Кодекса вместо использования права на получение
имущественного
налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220
Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих
облагаемых налогом
доходов на сумму
фактически произведенных им и документально подтвержденных
расходов, связанных с
получением этих доходов.
В то же время в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220
Кодекса при определении размера налоговой базы
налогоплательщик имеет право на
получение
имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в
частности, на
приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты
или доли (долей) в
них, но не более 2 000 000 руб.
Согласно абз. 22 пп. 2 п. 1
ст. 220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения
права на
имущественный
налоговый вычет при приобретении квартиры по договору
купли-продажи,
является документ, подтверждающий право собственности на
квартиру, которым
является свидетельство о государственной регистрации права
Таким образом, если доход от продажи долей в квартире и
покупка другой
квартиры с оформлением права собственности на нее произведены в
одном налоговом
периоде, то налогоплательщик имеет право на получение обоих
имущественных
налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220
Сумма дохода, превышающая суммы примененных имущественных
налоговых вычетов,
предусмотренных п. 1 ст. 220
Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы
физических лиц в
общеустановленном
порядке по ставке 13 процентов.
Одновременно сообщаем, что для получения информации о
порядке получения
имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы
физических лиц
рекомендуем обратиться в налоговый орган по месту жительства.
Заместитель директор Департамента
Налоговой и таможенно-тарифной политики
Т.е. сумма Вашего налога считается таким образом:
Есть вопрос к юристу?
Владимир, добрый день.
По существу ваших вопросов могу сказать следующее:
1. ваш расчет про 299 тысяч верный. Действительно, при продаже квартиры за 3 миллиона у вас возникает налоговая обязанность в размере 299 тысяч рублей (13% от 2 300 000).
2. ваш риэлтор не прав. Регион продажи и покупки значения не имеют.
3. вы действительно можете написать заявление на вычет за приобретенную квартиру. И вычет действительно составит 2 000 000 рублей (на эту сумму уменьшится налогооблагаемая база). Т.е. реальной выгоды вы получите 260 000 рублей в виде освобождения вас от уплаты налогов в этой сумме.
4. Отчитываться за проданную квартиру (подавать декларацию 3НДФЛ) вы будете в следующем 2016 году до 30 апреля. А сам налог нужно будет заплатить до 15 июля 2016 года (сумму налога указываю в п.5)
Подавать же заявление на использование налогового вычета за приобретенную квартиру вы можете сразу же после ее приобретения.
5. Поскольку на момент подачи Декларации за проданную квартиру в отношении вас Налоговой уже будет принято решение о предоставлении вам вычета в размере 2 000 000 рублей, то на эти два миллиона рублей вы сможете уменьшить налоговую базу, и реальных налогов вы должны будете заплатить 39 тысяч рублей (299 — 260 тысяч).
Когда вы пишете про «возврат НДС» вы, вероятно, немножко путаете терминологию. НДС тут вообще ни при чем, его платят юрлица и ИП.
У вас же здесь отношения по поводу НДФЛ (налога на доходы физических лиц). Действительно, процедура возврата НДФЛ существует, однако при описанной вами ситуации она не нужна.
У меня вопрос по налогам, которые я должен буду заплатить за продажу свое квартиры. Это 3.3 млн — 1 млн= 2.3 млн, с которых берется 13%, получается 299 000 руб. Но так как я покупаю квартиру в одном финансовом периоде, то имею право на возврат НДС с 2 млн, т.е. 260 000 руб. Но у меня есть право на взаимозачет. Я этим правом не пользовался ранее. Т.е. 299 000 — 260 000 = 39 000 руб, которые я должен заплатить .
Всё верно при продаже недвижимости, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, а затем приобретении другого жилого помещения в одном календарном году, Вы вправе суммировать имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст 220 НК РФ.
Данная правовая позиция подтверждается письмом Минфина России от 30.12.2011 г №03-04-05/1-1135
Подать декларацию Вы должны в налоговую по месту регистрации
Ваша ситуация разрешается на основании письма Минфина РФ
Письмо Минфина РФ от 30 декабря 2011 г. N 03-04-05/1-1135
Вопрос: 27.04.2010 и 21.09.2010 физическое лицо продало квартиры за 1 130 000 руб. и 1 250 000 руб. соответственно, то есть общей стоимостью 2 380 000 руб. Данные квартиры находились в собственности физического лица менее 3 лет.В этом же налоговом периоде 30.09.2010 физическое лицо приобрело квартиру стоимостью 1 750 000 руб.
Согласно пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
в суммах, не превышающих 1 000 000 руб., полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет;
в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение на территории Российской Федерации квартиры (не более 2 000 000 руб.).
Физическое лицо полагает, что в случае продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, и одновременной покупки квартиры в одном и том же налоговом периоде налогоплательщик вправе использовать одновременно имущественный налоговый вычет по НДФЛ, предусмотренный пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Правомерна ли позиция физического лица?
23.01.2012
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 30 декабря 2011 г. N 03-04-05/1-1135
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Как указывается в рассматриваемом письме, налогоплательщиком в 2010 г. были проданы две квартиры, которые находились в собственности менее трех лет, и в том же налоговом периоде им была приобретена новая квартира.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб.
Если продажа квартиры и покупка новой (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на них) произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщик вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, установленными пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220 Кодекса.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
Т.е. В вашем случае общий налоговый вычет составит 3000000 руб. и Вам нужно будет уплатить налог только от суммы 300000 (13%). То что квартиры в разных субъектах РФ значение не имеет.
Собственник, продающий квартиру, платит налог с дохода от ее продажи. Налог исчисляется с так называемой налоговой базы. В соответствии с налоговым кодексом, налоговая база это сумма доходов, уменьшенная на сумму налоговых вычетов, полагающихся налогоплательщику.
В общей сумме Вы можете вернуть до 13% от стоимости жилья, но максимальная сумма на вычет не должна превышать 2 млн. рублей (т.е. вернуть Вы можете максимум 2 млн. руб. * 13% = 260 тыс. рублей.).
Если же квартира в собственности — менее 3-х лет, то Вы должны уплатить 13 процентов от налогооблагаемой базы, т.е 13 процентов с суммы продажи минус Ваш налоговый вычет.
ФНС надо пополнять бюджет — это их главная цель. Дайте им письма Минфина и пусть письменно отказать попробуют
В налоговой сказали, что я могу рассчитывать на налоговый вычет только на сумму налогов выплаченных мной в 2015 году. Т.е. не на 260 000, так как у меня всего доход менее 1 млн рублей, а скажем на 100 тыс. Т.е. я должен буду заплатить 299 тыс-100 тыс = 199 тыс, а оставшуюся суммы с 260 тыс, т.е. 160 тыс мне будут возвращать в следующие налоговые периоды, т.е. не удерживать налог. Кто все таки прав? Мне конечно хочется заплатить всего 39 000руб.
В указанном выше письме минфина указано, что если все две сделки просиходят в один год, то в вашем случае необходимо платить налог только от суммы 300000 руб., т.е. 39 000 руб.
Смотрите 1000000 руб., это сумма налогового вычета который вы используете при продаже квартиры. Получается продав квартиру у Вас остается налогооблагаемая база в размере 2300000 руб., эта же сумма является по сути Вашим доходом.
При приобретение квартиры Вы можете получить налоговый вычет в размере 13% от суммы не более 2000000 руб. Данная сумма может быть набрана как за несколько лет (пока человек не заработает на такую сумму), либо сразу в случае продажи квартиры, т.е. как у Вас.
Т.е. 2300000 — 2000000 = 300000 руб. Это в итоге Ваш доход и именно от данной суммы платиться налог, т.е. всего 39000 руб.
Владимир, Эдуард совершенно верно говорит.
Некоторые налоговики считают, что можно заявить вначале один вычет, а потом другой ( т. е. заплатить, а потом возвращать), но это совершенно не правильно! Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой всех положенных вычетов. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.
Согласно письму министерства от 19 февраля 2013 г. N 03-04-05/9-115 :
«… если в одном налоговом периоде налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не пользовался«.
Кто все таки прав? Мне конечно хочется заплатить всего 39 000руб.
Так Вы продаете и покупаете в один налоговый период, то будете платить 39 000