Договор ДДУ до брака, Получение собственности уже в браке

Добрый день! Был зарегистрирован договор ДДУ до брака и я на себя взяла кредит ипотечный тоже до брака, первый взнос внесен до брака. Во время оформления ДДУ была справка от натариуса о том, что во время регистрации /ДДУ в браке я не состою. Погашение ипотеки происходит путем погашения с моей зарплатной карты безналичным перечислением в пользу ипотеки. Через некоторое время я вступила в брак, и к моменту получения собственности уже состояла в браке. Скажите пожалуйста, если при разводе при разделе имущества, может эта квартира не являться общим имуществом? Может супруг не иметь права на данную квартиру? Заранее СПАСИБО!

Ответы юристов (1)

Здравствуйте, Мария. Вынужден Вас отчасти огорчить, но со значительной долей вероятности Ваш супруг будет иметь права на долю в квартире.

К совместному имуществу Семейный кодекс Российской Федерации (п. 2 ст. 34) относит имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. В то же время в абз. 4 п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» указывается, что не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак. Т.о., если бы квартира была приобретена за счет Ваших личных средств, то она относилась бы к Вашему личному имуществу независимо от того, что регистрация права собственности была произведена уже в период брака.

Однако, Вы указываете, что оплата по договору долевого участия произведена за счет кредитных средств (ипотека). Насколько я понимаю, погашение ипотечного кредита производится также в период нахождения в браке. В отсутствие договорного режима в отношении квартиры (т.е. в отсутствие брачного договора) будет считаться, что платежи за квартиру производятся из общего имущества супругов, а следовательно, квартира не может считаться приобретенной за счет Ваших личных средств независимо от того, что платежи производятся с Вашей зарплатной карты.

Исходя из вышеизложенного, в случае судебного раздела имущества суд может прийти к выводу, что Ваш супруг имеет право на часть стоимости квартиры, пропорциональную половине взносов по ипотечному кредиту, выплаченных в период брака.

В то же время, исходя из фактических обстоятельств Вашего дела (значительная разница в доходах в период брака, большой первоначальный взнос, уплаченный Вами при заключении договора долевого участия и т.д.), полагаю, что решение может быть и в Вашу пользу.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Росреестр разъяснил некоторые вопросы регистрации и снятия ипотеки

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу провело телефонную горячую линию по вопросам регистрации и снятия ипотеки. Горожане узнали, как прекратить ипотеку при выплаченном кредите, нужно ли после погашения ипотечного кредита получать новое свидетельство о госрегистрации без обременения, кто должен обратиться за регистрацией договора ипотеки.

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу провело телефонную горячую линию по вопросам регистрации и снятия ипотеки. Звонивших консультировала государственный регистратор Светлана Мироненко. Она ответила, в частности, на следующие вопросы:

• Кредит выплачен, как прекратить ипотеку?
• Нужно ли после погашения ипотечного кредита получать новое свидетельство о госрегистрации без обременения?
• Какая из сторон договора об ипотеке должна обратиться за регистрацией договора?
• Может ли один из супругов подать заявление о прекращении ипотеки, если залогодатели – оба?

Ответы специалиста приводятся на сайте Управления Росреестра:

Если вы покупаете квартиру, и в договоре купли-продажи указано, что покупка осуществляется в т.ч. с использованием кредитных средств, важно помнить, что в этом случае независимо от воли сторон договора возникает ипотека в силу закона. Т.е. ваша квартира будет находиться в залоге у организации, предоставившей вам кредит, до момента полной выплаты кредита. Запись об ипотеке будет внесена в Единый государственный реестр прав одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя на эту квартиру.

При подаче документов в Управление Росреестра отдельное заявление на регистрацию ипотеки в силу закона не требуется, государственная пошлина не взимается. В свидетельстве о государственной регистрации будет сделана соответствующая запись о регистрации ипотеки как обременения права собственности покупателя. Пока не будут исполнены обязательства перед банком, вы не сможете свободно распорядиться своей квартирой, например, продать ее.

Выплата кредита не влечет автоматического прекращения ипотеки. Необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. После этого с квартирой можно совершать все предусмотренные законодательством сделки.

Вопрос: Кредит выплачен, как прекратить ипотеку?

Если права залогодателя были удостоверены закладной, то ипотека может быть погашена на основании заявления законного владельца закладной (банка). Также может обратиться с заявлением залогодатель (собственник), имея на руках закладную, содержащую отметку ее владельца об исполнении обязательства в полном объеме. Кроме того, ипотека может быть погашена на сновании совместного заявления залогодателя и залогодержателя; по решению суда, арбитражного суда или третейского суда. В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

Запись об ипотеке погашается в трехдневный срок, государственная пошлина не взимается.

Вопрос: Нужно ли после погашения ипотечного кредита получать новое свидетельство о государственной регистрации без обременения?

Это зависит от Вашего желания. Запись о погашении ипотеки вносится в Единый государственный реестр прав. Если Вы хотите получить свидетельство без указания этого обременения, то Вы можете подать заявление о выдаче повторного свидетельства. Государственная пошлина за выдачу повторного свидетельства составляет 200 рублей.

Вопрос: Какая из сторон договора об ипотеке должна обратиться за регистрацией этого договора?

Это зависит от формы договора. Если договор заключен в простой письменной форме, то обращаются две стороны — залогодатель и залогодержатель. Если договор об ипотеке нотариально удостоверен, то заявление может подать одна из сторон.

Вопрос: Мы с супругой погасили кредит за квартиру. Квартира приобреталась в общую долевую собственность. Банк выдал супругу закладную с отметкой, что обязательства исполнены в полном объеме. Могу ли я один, без жены, обратиться с заявлением о прекращении ипотеки?

Регистрационная запись об ипотеке будет погашаться на основании заявления залогодателя, имеющего на руках закладную, содержащую отметку владельца закладной об исполнении обязательства в полном объеме. В Вашем случае, залогодателем являются муж и жена, следовательно, с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке должны обратиться оба супруга.

Если один из супругов по каким-то причинам не может лично обратиться в регистрирующий орган, он может оформить доверенность, содержащую полномочия на представление заявления на погашение ипотеки.

Напомним, ипотека – это залог недвижимого имущества. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, если иное не предусмотрено законодательством. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами. Об этом говорится в Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда кодексом или законом не установлены иные правила.

m.ppt.ru

Когда при ипотеке квартиры наступает право собственности

При оформлении ипотечного кредита на приобретение недвижимости перед заемщиком встает вопрос о том, как при этом определяется право собственности на жилье. В этом вопросе ответ, однозначно, один – при оформлении ипотеки квартира переходит в собственность заемщика. Все документы, подтверждающие данный факт составляются при заключении сделки и прохождении регистрации.

В некоторых случаях приобретение жилья в кредит может ограничивать имущественные права заемщика. Важно остерегаться использования кредитных программ тех организаций, которые не предоставляют права собственности на жилье после оформления ссуды, а переносят этот момент на более поздний срок.

В качестве исключения может рассматриваться вариант, когда оформляется ипотека квартиры в доме с незавершенным строительством. В этом случае ипотека предусматривает переход квартиры в собственность заемщика только в момент окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию. До этого момента квартира не выступает и залоговым обеспечением. Именно этот факт провоцирует высокие ставки банка по кредитным программам, предусматривающим предоставление ипотеки на строящуюся недвижимость.

Справедливости ради, следует отметить, что в результате http://www.creday.com/credit/ipoteka_kvart_vsobstven_zaem.php заемщика, но распоряжаться недвижимостью юридически он не имеет права. По условиям большинства кредитных программ недвижимость, приобретенная в ипотеку, передается банку в качестве залога погашения предоставленной заемщику ссуды. На жилье, приобретенное в ипотеку, устанавливается обременение. Что предполагает, что права собственности заемщика ограничиваются до того момента, пока задолженность перед банком не будет погашена.

Наличие обременения предполагает, что заемщик не имеет права продавать, менять, сдавать жилье в аренду и даже прописывать родственников без получения на это разрешения со стороны кредитора. Обременение с квартиры снимается только при полном погашении заемщиком задолженности перед банком и закрытии ипотеки в ЕГР. Только после этого пользоваться своим правом собственности человек имеет право в полном объеме.

Если же заемщик по каким-либо причинам не в состоянии выплачивать задолженность по ипотеке приобретенной недвижимости, то решение вопроса требует согласованных действий заемщика с кредитором. Возможно, уступки банка и смягчение кредитных условий смогут помочь справиться с финансовыми сложностями заемщика. Если же конструктивного решения не найдено, то недвижимость продается в счет погашения задолженности. Данным способом заемщику также может быть компенсирована часть затрат на выплаты по ипотечному кредиту.

www.advo-help.ru

Этапы оформления квартиры в собственность после выплаты ипотеки

После того как жилищный кредит погашен, недвижимость переходит в полное распоряжение собственнику. Однако перед этим он должен снять обременение с покупки. Попробуем разобраться, как оформить квартиру в собственность после выплаты ипотеки.

Порядок действий

Шаг 1. Обращаемся в банк

Совершенно не важно, как происходила выплата ипотечного кредита – по графику или досрочно; после оплаты последнего рубля по договору квартира по-прежнему остается в залоге банка. Для того чтобы доказать государству полную выплату основного долга и процентов по нему, необходимо обратиться в банк, который предоставлял вам кредит на покупку жилья, для оформления «погашения» закладной по квартире.

На обратной стороне данного документа уполномоченный сотрудник банковского отделения должен прописать, что все обязательства по ипотечному договору выполнены в полном объеме, а у заемщика и залогодержателя претензий друг к другу нет. Здесь также должна быть указана дата совершения вами последнего платежа по оплате кредита. Документ подписывается представителем кредитора.

Дополнительно к закладной необходимо потребовать нотариально заверенную копию доверенности на специалиста банка, подписывающего документ.

Также вам необходимо заполнить совместное с банком заявление на снятие ограничений с объекта недвижимости. Образец такого заявления предоставят банковские работники либо специалисты Росреестра.

Шаг 2. Собираем пакет документов

Для снятия обременения с жилой недвижимости вам потребуется:

1. взятая в банке закладная на квартиру (сделайте для себя дубликат – мало ли куда она еще потребуется) и доверенность на лицо, которое подписало вышеупомянутый документ,
2. заявление о снятии ограничений с квартиры, подписанное сотрудниками вашего банка,
3. паспорта всех собственников жилья, которые указаны в свидетельстве о праве собственности, плюс само свидетельство.

Шаг 3. Идем в Росреестр

Когда все бумаги собраны, самое время обратиться в Росреестр. Обратите внимание: во время подтверждения погашения долга в Регистрационной палате должны присутствовать все собственники жилья, указанные в соответствующем свидетельстве.

Почему необходимо снимать с квартиры обременение?

Разобравшись с вопросом, как снять квартиру с залога после выплаты ипотеки, пришло время понять: для чего это нужно? Казалось бы, долг выплачен, обязательств перед банком больше нет. Так для чего все эти манипуляции?

Дело в том, что до момента снятия ограничений, квартира по-прежнему остается под залогом кредитора. Т.е. совершенно не важно, что вы выполнили свою часть договора, распоряжаться собственностью вы все еще не имеете права. Только после обращения в Росреестр со всеми необходимыми документами и получения подтверждения о снятии обременения, вы становитесь полноправным обладателем жилья. Лишь после этого вы можете продавать или обменивать жилье, а также сдавать его в аренду. Вот для чего необходимо сразу подтверждать факт полного погашения ипотеки перед государством.

Будьте внимательны при выборе будущего объекта недвижимости

Покупая квартиру на вторичном рынке, существует риск приобрести жилье с ограничениями. При этом на свидетельстве о праве собственности может отсутствовать отметка об имеющемся обременении. Соответственно, и в договоре купли-продажи упоминания об этом не будет. Поэтому прежде чем оформлять недвижимость, проверьте ее состояние на официальном сайте Росреестра или у его местных представителей.

proipoteku24.ru

Как оформить квартиру в собственность через суд?

На жилищно-строительная компанию ООО «Римэка» подали в суд с требованием признать ее банкротом.

Введена фаза банкротства — наблюдения, назначен временный управляющий. Я являюсь участником долевого строительства. Дом достроен. В этом месяце планируется подача документов на ввод в эксплуатацию.

1. Можно ли оформить в собственность квартиру в судебном порядке? Если можно, какое время это примерно займет? Ипотека по квартире погашена.

2. Можно ли продать оформленную в собственность через суд квартиру?

Ответы юристов (14)

1. Вы можете обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру. К иску вам необходимо будет приложить в том числе, технический и кадастровый паспорт, справку о полном расчёте, передаточный акт, кредитный договор или закладную и.т.д.

2. Если суд признает своим решение за вами право собственности на квартиру, то на основании этого решения суда, вы должны будете зарегистрировать квартиру в Росреестре. И только после регистрации квартиры в Росреестре вы сможете продать квартиру другому лицу.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ Роман.

Прошу уточнить по первому пункту: имеет ли в этом случае значение то, что дом может быть не введен в эксплуатацию и факт того что к компании применена процедура банкротства — фаза наблюдения?

14 Июня 2015, 15:20

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Денис. Вы пишете, что

Ипотека по квартире погашена.
Денис

также Вы пишите, что

В этом месяце планируется подача документов на ввод в эксплуатацию.
Денис

согласно ч.2 ст. 16 Закона о долевом основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Вы вправе обратиться в суд о признании права собственности на квартиру.

Можно, правоустанавливающим документов будет решение суда.

1.Если дом не введён в эксплуатацию (нет акта ввода в эксплуатацию), право собственности, конечно, суд не установит, потому что объект будет не завершён.

2. Введение процедуры банкротства -наблюдение не имеет значения для установления вашего права собственности через суд. Вы вправе реализовывать своё право на судебное разбирательство и признание права собственности.

Наблюдение-это первая стадия банкротства.

Целью процедуры наблюдения является обеспечение сохранности имущества должника и проведения анализа финансового состояния должника.

Здравствуйте Денис! Да, Вы сможете обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на объект недвижимости. Но помните, дом должен быть введен в экспдуатацию и квартира принята Вами по акту приема-передачи.

2. Можно ли продать оформленную в собственность через суд квартиру?
Денис

ЧЕрез суд продать нельзя, после того, как суд признает Ваше право собственности на данную квартиру, Вы идете с решением суда вступившем в законную силу в РОсреестр и получаете свидетельство о праве собственности и только потом продаете квартиру как и все самостоятельно либо через риелторов.

Да, это имеет огромное значение, тем более, что назначенный временный управляющий уже обратился в суд с ходатайством о запрете производить любые сделки без его согласия

1. Можно ли оформить в собственность квартиру в судебном порядке? Если можно, какое время это примерно займет? Ипотека по квартире погашена.
Денис

Поясните пожалуйста, когда Вам должны были передать квартиру по ДДУ?

Договор долевого участия, даже подкрепленный платежной документацией, по своей сути, предоставляет покупателю не право собственности на покупаемую квартиру, а лишь право на ее приобретение в собственность в будущем.

Строящаяся недвижимость еще не зарегистрирована в соответствующих государственных реестрах, поэтому регистрация прав собственника откладывается, как минимум, до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Без подтвержденного права собственности владелец квартиры в новостройке не может в полной мере распоряжаться своим жильем, в том числе он не вправе продать, завещать или подарить приобретенную квартиру.

В вашем случае поскольку застройщиком не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, не сдано установленного пакета документов на регистрацию, не оформлен акт реализации инвестиционного контракта на строительство вы можете обратиться в суд, чтобы ускорить оформление своей квартиры в новом доме. а также иск о признании своего права собственности.

перед судом надо направить застройщику претензию с требованием в определенный срок устранить нарушение обязательств.

В случае нарушения сроков сдачи дома в эксплуатациюобязательно

формируйте исковое заявление о взыскании неустойки, убытков и компенсации морального вреда за нарушение сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию

В иске укажите ст. ст. 309-310 ГК РФ, п. 1 ст.332 ГК РФ, ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» (нарушение сроков окончания выполнения работ) неустойку из расчета 3% в день., также укажите убытки, если вам пришлось снимать жилье.

По поводу признания права собственности на квартиру до ввод дома в эксплуатацию

Формируйте исковое заявление о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости.

В иске указываете:

Документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в
соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного,
реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства
градостроительному плану земельного участка и проектной документации,
является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию согласно части 1
статьи 55 Градостроительного кодекса. Таким образом, право собственности на спорное имущество может быть зарегистрировано на основании решения суда при представлении в регистрирующий орган предусмотренных законом документов, подтверждающих факт создания спорного объекта.

часть 2 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на
объект незавершенного строительства регистрируется на основании
документов, указанных в настоящей статье, при наличии у регистрирующего
органа документов, предусмотренных частями 3, 4 статьи 25 Федерального
закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» в отношении спорного объекта за вами может быть
зарегистрировано на него право собственности как на объект
незавершенного строительства.

Уважаемый Денис! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

согласно ч.1 ст.63 Федерального закона 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении
наблюдения наступают следующие последствия:

требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате
обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к
должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка
предъявления требований к должнику;

по ходатайству кредитора приостанавливается производство по
делам, связанным с взысканием с должника денежных средств. Кредитор в этом
случае вправе предъявить свои требования к должнику в порядке, установленном
настоящим Федеральным законом;

приостанавливается
исполнение исполнительных документов по имущественным
взысканиям, в том числе снимаются аресты на имущество должника и иные
ограничения в части распоряжения имуществом должника, наложенные в ходе
исполнительного производства, за исключением исполнительных документов, выданных
на основании вступивших в законную силу до даты введения наблюдения судебных
актов о взыскании задолженности по заработной плате, выплате вознаграждения
авторам результатов интеллектуальной деятельности, об истребовании имущества из
чужого незаконного владения, о возмещении вреда, причиненного жизни или
здоровью, о выплате компенсации сверх возмещения вреда и о возмещении морального
вреда. Основанием для приостановления исполнения исполнительных документов
является определение арбитражного суда о введении
наблюдения;

не допускаются удовлетворение требований учредителя (участника)
должника о выделе доли (пая) в имуществе должника в связи с выходом из состава
его учредителей (участников), выкуп либо приобретение должником размещенных
акций или выплата действительной стоимости доли (пая);

не допускается прекращение денежных обязательств должника путем
зачета встречного однородного требования, если при этом нарушается установленная
пунктом 4 статьи
134 настоящего Федерального закона очередность удовлетворения
требований кредиторов. В отношении обязательств, возникающих из финансовых
договоров, размер которых определяется в порядке, предусмотренном статьей 4.1 настоящего
Федерального закона, указанный запрет применяется только в части прекращения
нетто-обязательств должника;

не допускается изъятие собственником имущества должника —
унитарного предприятия принадлежащего должнику имущества;

не допускается выплата дивидендов, доходов по долям (паям), а
также распределение прибыли между учредителями (участниками)
должника;

не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые
санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и
обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

В целях наиболее всестороннего отслеживания ситуации, я Вам бы советовал вступить в дело как третье лицо, о чем надо подать в арбитражный суд соответствующее заявление с приложением копии ДДУ.

Так, по крайней мере Вы будете в курсе, что вообще происходит.

Далее, Вашу квартиру стоит поставить на кадастровый учет, то есть Вы сами нанимаете любого кадастрового инженера, который и сам сможет поставить ее на кадастровый учет (см. ст.22 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Кстати, по идее это расходы Застройщика, то есть Ваши убытки (ст.15 ГК РФ), хотя интересно было бы посмотреть сам ДДУ.

Так, что эти убытки Вы вправе заявить, но только в рамках арбитражного дела.

Далее, исковое производство по признанию права собственности может затянуть несколько месяцев (а то и . ), поэтому только «держа руку на пульсе» в арбитражном деле Вы уже точнее спрогнозируете свои действия.

не третье лицо, а кредитор с Заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений