Оценка предметов залога

Согласно ст. 67 Федерального закона «Об ипотеке» N 102-ФЗ от 16.07.1998 оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Достаточно ли сторонам согласовать залоговую стоимость в договоре, или обязательно составление отчета о рыночной стоимости земельного участка?
Может ли Росреестр отказать в регистрации в случае непредставления данного отчета?

1. По общему правилу все условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к договору о залоге его существенными условиями являются оценка предмета залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Аналогичные положения о существенных условиях договора о залоге недвижимого имущества содержатся в п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).
В случае, если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным (п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8).
Отметим, что в соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.
Пунктом 3 ст. 9 Закона об ипотеке предусмотрено, что оценка предмета ипотеки (далее — залоговая стоимость) по общему правилу определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Согласно ст. 67 Закона об ипотеке оценка земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности)*(1), а залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. При этом стороны договора об ипотеке не ограничены в определении размера залоговой стоимости. Залоговая стоимость земельного участка, установленная соглашением сторон, предполагается надлежащей и может отличаться от его оценочной стоимости (рыночной цены), установленной независимым оценщиком. А неправильное определение величины оценки может являться основанием для ее оспаривания (смотрите, например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.03.2007 N Ф02-1490/2007, решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2011 г. по делу N А53-3857/2011, определение Арбитражного суда Алтайского края от 10.09.2013 г. по делу N А03-780/2011, с которыми можно ознакомиться по ссылке: http://sudact.ru/).
В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, — достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Вопрос о последствиях для сторон в случае указания ими в договоре об ипотеке залоговой стоимости в ином, по сравнению с отчетом оценщика, размере разрешен в п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком». Как разъяснил Президиум ВАС РФ, если закон или иной нормативной акт предусматривает для сторон сделки обязательность определения величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, то в случае совершения сделки по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделки должны признаваться судом недействительными. Это правило действует и в том случае, когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, указанной в отчете независимого оценщика.
Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.
Сложившаяся судебная практика придерживается позиции ВАС РФ по данному вопросу (смотрите, например, постановления девятого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011 N 09АП-17624/11, седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2010 N 07АП-8416/10).
Следует отметить, что какого-либо указания на то, что залоговая стоимость земельного участка должна быть определена на основании отчета независимого оценщика, в Законе об ипотеке не содержится. В этой связи смотрите, к примеру, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2010 N 07АП-8416/10 по делу N А27-26426/2009, решение Арбитражного суда Архангельской области от 18.07.2011 г. по делу N А05-1186/2011.
Обратим внимание, что указание сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок стоимости земельного участка, например согласованной сторонами залоговой стоимости и оценочной стоимости, определенной в отчете оценщика, не является основанием для признания такого договора незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в п. 19 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).
Таким образом, стороны договора об ипотеке вправе указать согласованную залоговую стоимость земельного участка без привлечения независимого оценщика (без составления отчета о рыночной стоимости земельного участка). Это не влечет признания сделки недействительной и не является основанием для признания названного договора незаключенным. Вместе с тем для определения залоговой стоимости земельного участка залогодатель и залогодержатель могут привлечь оценщика в добровольном порядке. Они также вправе указать в договоре об ипотеке как согласованную ими залоговую стоимость земельного участка, так и стоимость этого участка по заключению оценщика.
2. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора ипотеки влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п.п. 1, 2 ст. 10 Закона об ипотеке).
В соответствии со ст. 19 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ). Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
По общему правилу в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть отказано по основаниям, установленным п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ, в числе которых представление на регистрацию прав документов, несоответствующих по форме и содержанию требованиям действующего законодательства. Кроме того, в государственной регистрации ипотеки может быть отказано, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 29 Закона N 122-ФЗ). Основания и порядок отказа в государственной регистрации ипотеки установлены также ст. 21 Закона об ипотеке.
Как уже отмечалось выше, указание в договоре об ипотеке согласованной сторонами залоговой стоимости земельного участка без составления отчета о его рыночной стоимости не противоречит закону и не влечет недействительности сделки об ипотеке.
Таким образом, непредставление отчета независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка в случае согласования сторонами его залоговой стоимости без составления отчета само по себе не является основанием для отказа в государственной регистрации договора об ипотеке земельного участка, органы ФРС осуществляют государственную регистрацию таких договоров.
В этой связи смотрите, например, решения Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2010 по делу N А55-5279/2010, Арбитражного суда Орловской области от 13.04.2010 г. по делу N А48-5769/2009, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2010 г. по делу N А48-4533/2009, решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2009 г. по делу N А56-7124/2009, с которыми можно ознакомиться на сайте: http://sudact.ru/.

К сведению:
В п. 6 Информационного письма Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 15.01.1998 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» разъяснено, что, если при рассмотрении споров по определению величины оценки по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Прибыткова Мария

10 февраля 2014 г.

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) Оценка земель производится в порядке, предусмотренном ст. 66 Земельного кодекса РФ. Согласно названной норме ЗК РФ устанавливается рыночная и кадастровая стоимость земельных участков.
Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

forum.garant.ru

Оценка имущества для залога

ООО «АДН Консалт — Международный цент оценки и финансовых консультаций»

является аккредитованной оценочной компанией для ипотечных программ и оценки залогов в крупнейших банках:

СБЕРБАНК РФ, ВТБ 24 и БАНК «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ»

генеральный директор компании

ООО «АДН Консалт — Международный центр оценки и финансовых консультаций»,

Особенности оценки для целей кредитования

Для развития бизнеса необходимы инвестиции. Не всегда финансовые вложения возможно сделать из собственных средств, поэтому предприятия прибегают к кредитованию. Одной из составляющих процедуры получения кредита является независимая оценка объектов, предлагаемых в качестве залога. Выдавая кредит предприятию под залог имущества, банк должен оценить предмет залога. Для этого кредитные организации прибегают к услугам независимых специалистов — оценщиков, в обязанности которых входит определение реальной стоимости того или иного объекта.

В результате выдаваемый экспертом отчет об оценке стоимости залога позволяет кредитной организации сделать вывод о ликвидности объекта, цене и сроке его реализации с учетом конъюнктуры рынка и инвестиционной привлекательности

Основные задачи, решаемые с привлечением оценщиков при кредитовании

Особенностью оценки для кредитования является участие в процессе оценки трех сторон:

Банку необходимо знать реальную стоимость предлагаемого в залог имущества и адекватно оценить риски кредитной сделки.

Заемщик хочет получить под свой актив максимальный лимит кредитования.

Миссия оценщика — найти «золотую середину» между потребностями клиента и требованиями банка. Участие независимого оценщика в процессе кредитования призвано защитить коммерческие интересы остальных участников, в том числе сделать более прозрачными условия предоставления таких кредитов.

Определение реальной рыночной стоимости залогового имущества независимым оценщиком позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью залогового имущества и размером кредита, а также способствует предотвращению разногласий между сторонами сделки, которые возникают при обращении взыскания на заложенное в ходе кредита имущество.

Как правило, в отчете для цели залога указывается, примерный срок экспозиции и ликвидационная стоимость объекта оценки. Кроме того, ряд банков просит оценщика включить в отчет такой раздел, как изменение стоимости объектов в течение срока кредитования. Ключевым моментом при оценке какого-либо имущества является анализ наиболее эффективного его использования. Часто при оценке имущества для целей кредитования объекты оцениваются только в текущем пользовании, и подобный анализ не проводится.

Одной из услуг, которые оценочная компания может оказывать банку помимо оценки залогов — это экспертиза отчетов об оценке на предмет соответствия указанной в них величины рыночной стоимости объекта его реальной стоимости на рынке. Если стоимость на взгляд эксперта завышена или занижена, он должен изучить расчеты и разобраться в ситуации.

Например, может быть занижена ставка дисконтирования в расчетах, завышена арендная ставка в доходном подходе, при сравнительном подходе неправильно скорректирована стоимость объектов-аналогов по отношению к оцениваемому объекту, и т.д. В зависимости от качества проверяемого отчета, если возникают сомнения в результате, эксперт может даже провести альтернативный расчет объекта, составить экспертизу на отчет и сделать вывод — не выходят ли действия оценщика за рамки требований оценочного законодательства. Далее пишется резюме по поводу того, насколько верно выполнен отчет и эта экспертиза направляется в кредитный отдел банка.

www.adn-consult.ru

Стоимость предмета залога

Определение стоимости залогового имущества должно происходить в порядке, содержащемся в соглашении сторон.

Основные моменты в отношении стоимости залогового предмета регламентируются ст. 340 Кодекса. Рассмотрим далее понятие стоимости залогового предмета, критерии и нюансы оценки стоимости залогового имущества, возможно ли изменить рыночную стоимость предмета уже после заключения соответствующего договора, и другие вопросы.

Понятие стоимости предмета залога

Процедура, в результате которой оценивается стоимость предмета залога, необходима, прежде всего, для реализации следующих целей:

• проведения справедливого и разумного соотношения между объемом обязательств по основному договору и размером соответствующего обеспечения, которым выступает залоговый предмет;
• снизить к минимуму возможные разногласия, могущие возникнуть между кредитором и должником, при осуществлении процесса взыскания на залоговый предмет;
• корректно проведенная процедура оценки стоимости позволит залогодержателю получить максимальное удовлетворение из стоимости залогового имущества в случае, если дебитор не выполнил соответствующие обязательства по основному договору.

Ч. 1 ст. 340 Кодекса регламентирует, что определение стоимости залогового имущества должно происходить в порядке, содержащемся в соглашении сторон.

При этом иная норма о порядке реализации процедуры оценки стоимости может быть предусмотрена законом.

Критерии и порядок определения стоимости предмета залога

Гражданское законодательство не содержит каких-либо точных формулировок касательно порядка и критериев, по которым возможно достоверное определение стоимости предмета залога.

Следует отметить, что вещи могут обладать несколькими оценками стоимости, к примеру:

• балансовая;
• рыночная;
• цена, которая указывается в резолюции совета директоров или общего собрания АО, о заключении договора залога, служащего акцессорным по отношению к крупной сделке или сделке с высокой степенью заинтересованности для данного АО.

Наряду с данной нерегулируемой законодательно проблемой, возникает вопрос – какое определение оценки цены имущества следует выбрать сторонам процесса?

Оценка залогового предмета – это та, которая выбрана при достижении взаимного согласия участников процесса.

Другими словами, стороны имеют возможность выбрать любой критерий оценивания, в том числе и прямо не совпадающий с общепринятыми (см. выше).

Тем не менее, основным критерием оценки залогового предмета должна выступать объективность и ее соотносимость с общепринятыми критериями. Думается, что при существенном занижении оценки залогового предмета или явном несоответствии таковой с общепринятыми, можно говорить о недостигнутой договоренности сторон в отношении произведенной оценки.

Немаловажным критерием также является и соответствие установленной цены предмета залога с гарантируемым залогом обязательством. Оценка предмета, выраженная в соглашении сторон, должна быть не ниже объема основного обязательства – иначе обеспечительная функция залога будет существенно снижена или утеряна в принципе.

Поскольку оценка залогового предмета – это одно из существенных условий залогового соглашения, участникам правоотношений следует с максимальной степенью ответственности подойти к данному вопросу.

Изменение рыночной цены залогового предмета после заключения соглашения о залоге, последствия такого изменения

Ч. 2 ст. 340 Кодекса определяет нормативное положение, что снижение или повышение рыночной цены залогового предмета после того, как уже был заключен договор или после того, как залог появился в силу закона, не являются надлежащими основаниями для прекращения или изменения залоговых правоотношений.

Аб. 2 ч. 2 ст. 340 ГК РФ регламентирует правило – договор о залоге считать ничтожным, если в нем содержатся условия, предусматривающие применение к залогодателю нижеуказанных мер после снижения рыночной стоимости залоговой вещи:

• залог начинает распространяться и на другое имущество залогодателя;
• возможность залогодержателя требовать с залогодателя досрочного погашения обязательств по основному договору;
• применение залогодержателем иных мер, направленных на ухудшение положения залогодателя.

Стоимость залогового предмета при осуществлении взыскания на задолженное имущество

Ч. 3 ст. 340 Кодекса гласит о существующем порядке, в рамках которого определяется стоимость предмета залога при осуществлении взыскания на таковой в судебном порядке и реализации его с публичных торгов.

Согласно нормам данной статьи, изначальная цена реализации залогового предмета признается равной стоимости предмета залога, указанной в соответствующем договоре сторон.

ГК РФ также предусматривает возможность изменения данного порядка:

• законом;
• соглашением сторон процесса;
• непосредственно судебным решением об осуществлении взыскания.

Согласно нормам ч. 2 ст. 348 Кодекса, запуск процесса взыскания не допустим, если залогодатель произвел незначительное нарушение гарантированных залогом обязательств, соответственно этому требования кредитора явно несоразмерны со стоимостью залогового предмета.

Взыскание также не допускается, если одновременно удовлетворяются следующие условия:

• срок допущенной дебитором просрочки менее 3 месяцев;
• размер невыполненных обязательств менее 5 % от цены предмета залога.

advokat-malov.ru

Оценка предмета залога при корпоративном кредитовании юридических лиц

Часто под корпоративным кредитованием понимается кредитование собственников или сотрудников компаний, сотрудничающих с банком-кредитором, то есть предоставление кредита физическим лицам — владельцам или сотрудникам компаний. Однако сами банковские сотрудники называют корпоративным кредитованием именно кредитование юридических лиц, а кредитование физических лиц, индивидуальных предпринимателей, небольших компаний называют розничным кредитованием. В этой статье о кредитовании юридических лиц под имущественные залоги — недвижимость, транспорт и оборудование, товары в обороте. В процессе развития любой компании рано или поздно встает вопрос о привлечении заемных средств. Одним из наиболее распространенных способов привлечения заемных средств является получение кредита в банке. У разных банков разные требования к заемщикам, но по сути все банки рассматривают клиентов исходя из следующих соображений:

1. финансовое состояние клиента;
2. наличие, стоимость и ликвидность залога;
3. репутация клиента, его кредитная история.

   Негативная информация по любому из этих пунктов может послужить «стоп-фактором» для выдачи кредита, но часто именно залоговое обеспечение является очень важным для принятия банком решения.

   Что такое предмет залога при корпоративном кредитовании.Виды предмета залога.

   Имущество, которое клиент готов заложить в обеспечение кредитного продукта, называется предметом залога. Залоговое обеспечение бывает следующих видов:

4. недвижимое имущество — помещения, здания, сооружения, земельные участки, воздушные, морские и речные суда.;
5. движимое имущество — оборудование, транспорт;
6. товары в обороте — это готовая продукция, реализуемая залогодателем или сырье и материалы, используемые в деятельности залогодателя.

Кроме того, предметом залога могут выступать ценные бумаги, денежные средства, имущественные права и др.

Собственно говоря, предметом залога может быть любой актив предприятия, на который у залогодателя есть оформленные права собственности или права пользования и залог которых не запрещен действующим законодательством.

Что такое оценка предмета залога. Основные этапы оценки.

Для определения стоимости и ликвидности залога, оформления в залог, мониторинга и страхования предмета залога, практически во всех крупных банках есть залоговые подразделения. Сотрудники этих подразделений ранее работали оценщиками и/или имеют оценочное образование. Процесс оценки предмета состоит из следующих этапов:

Получение от клиента всей документации, необходимой для оценки и последующего оформления в залог залогового обеспечения.

Физический осмотр залога с целью выяснения характеристик предмета залога, их соответствия предоставленным документам, выявления негативной или позитивной информации, непосредственно влияющей на стоимость и ликвидность залога.

Определение стоимости и ликвидности залога и подготовка экспертного заключения.

Таким образом под оценкой подразумевается вся совокупность действий, направленных на определение стоимости и ликвидности предмета залога. Причем в банках, как правило, определяют два вида стоимости — это рыночная стоимость и залоговая стоимость, кроме того, определяется ликвидность предмета залога — т.е. способность залога быть проданным за ограниченное время. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на залоговый дисконт, который учитывает затраты банка на реализацию и скидку на торг.

Особенности оценки

Все виды залогов, за исключением товаров в обороте, в банках оцениваются по методикам оценщиков — путем применения затратного, сравнительного и доходного подходов. Суть затратного подхода в определении стоимости объекта оценки через стоимость строительства нового такого же объекта за вычетом износа объекта оценки. Сравнительный подход определяет стоимость на основе цен предложений или цен реальных сделок купли-продажи аналогичных объектов. Доходный подход базируется на расчете дохода, который способен приносить объект оценки.
В основном банки используют сравнительный подход как наиболее достоверный, затратный и доходный применяются значительно реже и, как правило, в тех случаях когда сравнительный применить не возможно в силу отсутствия рынка купли-продажи подобных объектов. При этом, так как в банках срок на подготовку оценки предмета залога отводиться достаточно короткий (как правило 2-5 рабочих дней), а так же учитывая отсутствие необходимости у банка выполнять требования оценочного законодательства, то оценка происходит по упрощенной процедуре по сравнению с оценкой профессиональных оценщиков.

Оценка товаров в обороте имеет свою специфику, для нее нет общепринятых методик оценщиков и банки применяют свои методики, которые, как правило, базируются на анализе среднемесячных остатков товара на складе и анализе состав прав и обременений на оцениваемый товар. Так как права и обременения на товары в обороте практически не возможно контролировать, а также у залогодателя имеется возможность быстро вывезти со склада товары, то залог товаров в обороте считается наименее интересным для банков. Наиболее предпочтительным из имущественных залогов является недвижимость. Она как правило, обладает ликвидностью и состав прав и обременений на нее можно контролировать. Движимое имущество, как предмет залога, менее интересно по сравнению с недвижимостью, но лучше чем товары в обороте.

Порядок документооборота при оценке

При оценке и последующем оформлении в залог залогового обеспечения банки запрашивают ряд документов в оригинале, заверенных нотариально или самим Заемщиком и/или Залогодателем. Список может быть разным для разных банков и предметов залога, но он всегда содержит в себе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы технического учета, документы по обременениям на предмет залога и иные документы, в которых имеется ценообразующая информация. Предоставленные документы должны однозначно идентифицировать предмет залога и подтверждать заявленный Залогодателем состав прав и обременений. Все предоставленные документы хранятся банком в течение срока действия кредита и в случае невозврата кредитного продукта, используются для взыскания и реализации предмета залога.

В целом процесс оценки, принятия в залог и сопровождения залогового обеспечения в течении всего срока действия кредита, это достаточно сложный и разнообразный процесс, отдельные этапы которого более подробно можно описать в следующих статьях.

Оценить статью

Вам была полезна эта статья? Поделитесь своим мнением с другими

hcpeople.ru

Оценка залогов для банков

Оценка залогов для банка

За последние годы с бурным ростом разносторонней кредитной деятельности о ценка залогов для банков стала наиболее популярным видом оценочной деятельности, проводимой для различных финансовых учреждений, частных лиц и предприятий любой формы собственности. Для привлечения инвестиционных средств на развитие бизнеса или приобретения определенного имущества в кредитную организацию, в частности в банк, как правило, необходимо предоставить некое материальное обеспечение – залог, который станет гарантией возврата полученных средств и недополученной прибыли. В качестве залога может быть принято различное имущество, стоимость которого покрывает размеры требуемых инвестиций и проценты за пользование кредитом.

Важность квалифицированной оценки залогов

Залог – это эффективная демонстрация состоятельности намерений заемщика и гарантия его благонадежности. По данным Центрального Банка РФ более 63% активов ведущих российских банков – это кредиты населению и предприятиям различной формы собственности. Подобная значимость и объем кредитного портфеля свидетельствует о существенном и определяющем влиянии кредитной деятельности на рентабельность финансовых учреждений. Чтобы обезопасить свою деятельность, банки широко используют залоговое имущество как инструмент, повышающий ответственность заемщика. В течение всего срока кредитования залог выполняет еще ряд определенных функций:

Стимулирует возврат кредитных средств, выданных банком

Обеспечивает реальный возврат финансовых средств с помощью определенных механизмов взыскания имущества, заложенного заемщиком в банковское учреждение

Сдерживает рост кредитной задолженности у должника в других финансовых организациях

Минимизирует риски досрочного вывода активов заемщика

· Корректирует резервы при возникновении просрочки платежа.

Актуальной проблемой применения механизма залога является проблема расчета объективной и максимально достоверной стоимости имущества, предоставляемого в обеспечение кредита. Необходимо отметить, что на Законодательном уровне не прописаны нормы, обязывающие проведение оценки стоимости залога в процессе проведения операций банковского займа и его погашения. Такое требование указано в Федеральных стандартах оценочной деятельности, которые обязательны для выполнения аккредитованными экспертными компаниями. Для банка оценка залога является четко обоснованным основанием для расчета суммы заемных средств, а для заемщика – объективным выражением фактической стоимости его материальных активов на момент проведения оценочных мероприятий. Поэтому в качественно выполненной оценке и ее достоверности заинтересованы обе стороны – и банковская структура, и ее потенциальный клиент, будущий заемщик.

Оценка залогов для банков состоит из специальной технологии расчета залоговой стоимости, которая равна определенной сумме, за которую можно реализовать данный актив, за минусом издержек и затрат, связанных с взысканием денежных средств и продажей предмета залога. Профессиональные эксперты оценивают залоговую стоимость имущества в несколько этапов:

· На первом этапе определяется текущая рыночная стоимость предмета залога с помощью проведения подробного анализа аналоговых предложений в данном регионе и объектов с соответствующими характеристиками.

· На основании полученной суммы проводится корректировка рыночной цены при помощи экспертного прогнозирования изменений стоимости залога на дату возможной продажи имущества.

· Полученная прогнозируемая стоимость еще раз корректируется с учетом возможных издержек и затрат, экономических и юридических рисков, которые могут возникнуть во время процедуры взыскания и реализации залога.

Необходимо отметить, что в настоящее время самое ощутимое преимущество среди конкурентов имеют банки, использующие гибкий и всесторонний подход к оценочной деятельности и дисконтированию стоимости залога. Размер дисконта ставится в зависимость от надежности заемщика, финансовых и экономических показателей его деятельности.

Предмет оценки залогов

К залоговому имуществу могут быть отнесены различные материальные ценности, обладающие существенной стоимостью, недвижимость и различные активы, которые на время проведения сделки по кредитованию передаются в банк. Профессиональная оценка залогов для банков выполняется независимым экспертом для определения реальной стоимости залогового имущества.

В качестве предмета залога могут выступать следующие активы:

Объекты недвижимости: здания, сооружения, частные дома, квартиры, земля и другие виды недвижимости, имеющие документы на право собственности.

Транспортные средства различной категории: автомобили, катера, грузовые машины, воздушный транспорт и т.д.

Технологическое оборудование и техника

Промышленные и продовольственные товары с длительным сроком службы и хранения, включая активы, находящиеся в обороте предприятия

Нематериальные активы: имущественные права и обязательства, авторские, изобретательские и другие права.

Акции, векселя и другие ценные бумаги.

Объективность и точность – существенные факторы независимой оценки для банков

По заключению специалистов, профессионально выполненная, объективная оценка залогов для банков понижает количество мошеннических сделок, невозвратов кредитных средств и других проблем, имеющих место на финансовом рынке. Все дело в том, что заемщик может запросить кредит на любую сумму сделки, и при этом совершенно не обязательно заем будет отражать фактическую стоимость объекта залога. Если банк предоставит клиенту всю необходимую сумму, то потом он может пострадать, в случае если заемщик откажется по каким-то причинам выплачивать кредит. В таком варианте залоговое обеспечение займа придется реализовывать.

Очень часто встречаются случаи, когда намеренно завышается стоимость залогового имущества, для увеличения кредита. И кроме этого, заемщик идет на такой обман осознанно с целью невозвращения займа. Таким образом, происходит явный обман банковской системы. В случае отказа клиента оплачивать кредитные средства и проценты по ним и дальнейшей продаже залога, банк понесет значительные потери.

Независимая оценка залогов для банков, выполненная квалифицированными, специально аккредитованными оценщиками, полностью исключает вероятность обмана банковской структуры. Профессиональный эксперт рискует своей деловой репутацией и правом в дальнейшем заниматься своей деятельностью, поэтому он не пойдет на необоснованные риски, увеличивая стоимость залогового имущества. Независимый оценщик проведет оценочные мероприятия в строгом соответствии с действующим Законодательством РФ, утвержденным нормативам и стандартам оценочной деятельности.

Независимая оценка стоимости залогов для банков – основные цели и задачи

Оценка залогов для банков в стоимостной форме показывает рентабельность и финансовую адекватность предстоящей операции займа. К тому же, в процессе проведения оценочных мероприятий опытный оценщик анализирует не только объект недвижимости или другой тип залога. Он оценивает отношение заемщика к залоговому имуществу, его намерения, перспективы развития предприятия (для юридических лиц) и степень личной заинтересованности (для физических лиц). Если эксперт видит, что предоставляемый в залог объект не будет осознанно выкупаться, он может изменить оценочный подход и всю методологию оценки. Поэтому специалисты для выполнения оценки залогов для банков подбираются с большой тщательностью и ответственностью, как самим финансовым учреждением, так и их клиентами. От грамотного и профессионального отчета об оценке залога напрямую зависит размер кредитования, доходность и надежность заключаемой сделки.

Целью оценки является грамотно и объективно составленный отчет оценки залогов для банков, в котором тщательно рассчитывается реальная стоимость залога, с учетом его фактического состояния и рыночной ситуации. При необходимости оценщик может сразу высчитать ликвидационную стоимость данного имущества, изменения его стоимости в будущем периоде и другие корреляции. Таким образом, банковское учреждение не пострадает, если заемщик откажется от выплаты долга. Залог всегда может быть продан для покрытия заемных средств и других выплат по договорным отношениям.

Заказчик оценки залогов для банков – нюансы обращения за услугой

Чаще всего оценка стоимости залогов для банков заказывается клиентами банковского учреждения, желающими взять кредит на различные цели. Залоговым обеспечением сделки может быть собственное имущество заемщика или объект, который он собирается приобрести за кредитные средства: квартира, дом, автомобиль, сельскохозяйственная техника, промышленное оборудование и другие материальные активы. В любом случае, независимая оценка рыночной стоимости залога будет обязательным условием любого банка перед рассмотрением возможности выдачи кредита. Кроме этого, грамотный оценщик быстро и объективно может рассчитать и обосновать фактическую стоимость залогового имущества, на основании которой заемщик может легко вычислить максимальную сумму кредита.

Однако есть один существенный нюанс. Все банки имеют список аккредитованных именно у них оценочных компаний. Поэтому перед заказом оценки потенциальному клиенту банка необходимо заранее узнать перечень сотрудничающих с ним оценочных компаний. Если же заемщик рассматривает одновременно несколько банков, то нужно взять списки в каждой структуре, найдя в них совпадающие оценочные организации, и обратиться в них. В таком случае, если предложение одного финансового учреждения не устроит по какой-то причине, можно всегда обратиться в другое, не проводя оценку заново.

При составлении отчета оценочная компания должна знать особенности запросов и требований различных банков, с которыми она сотрудничает, и предоставлять гарантии того, что выданное ей заключение будет принято во всех заранее обозначенных банковских структурах. Независимый отчет оценки залогов для банков действителен полгода, поэтому у заемщика будет достаточно времени обратиться в несколько банков и выбрать самый приемлемый и эффективный для себя вариант кредитования. Дополнительно следует отметить, что официальное заключение оценочной компании можно использовать не только в банковских учреждениях, но в других государственных и коммерческих структурах.

Особенности отношения банков к оценке стоимости залогов

Независимой оценкой залогов для банков и выдачей ссуды процесс выдачи кредитов не заканчивается. Мера ответственности экспертов и выданных ими оценочных отчетов продолжается на протяжении всего времени совершения сделки и выполнения договорных отношений. Выдачей займа процесс кредитования только начинается.

На этапе погашения кредита в обязанности банка входит контроль за исполнением должником своих обязательств в соответствии с кредитным договором, отслеживание состояния залога и его стоимости. Главное – это достоверность оценки залога для банков при нарушении должником своих обязательств, когда реально проявляются серьезные недоработки оценочного менеджмента. Такие упущения могут привести, при оставлении предмета залога у банка, как залогодержателя, к накоплениям неликвидных активов на балансе финансового учреждения. Именно эта проблема сегодня является причиной многочисленных реструктуризаций проблемных залогов.

Почти все виды залогов в настоящее время обладают определенными недостатками, в том числе залоговым риском, который обязательно учитывается при проведении оценочных мероприятий и расчете стоимости заемного имущества. Среди самых распространенных видов рисков любой эксперт обязательно отмечает:

· Обесценивание залога. Это может быть связано с падением рыночной стоимости на заложенное имущество во время действия договора. Таким образом, при необходимости реализовать заложенное имущество банк понесет значительные потери и не сможет компенсировать в полном объеме свои затраты на выдачу кредита и недополученную прибыль.

· Повреждение или утрата предмета залога. Квалифицированный оценщик, выполняя оценочные мероприятия, должен обязательно анализировать возможность сохранения залогового имущества, его моральный и физический износ на момент оценки и в перспективе.

· Правовые риски проверяются на начальной стадии проведения оценки. Все оценочные мероприятия в соответствии с действующими стандартами оценочной деятельности выполняются только на основании заключенного договора и предоставленных правовых документов, копии которых обязательно прикладываются к официальному отчету.

· Риск необъективной оценки залогов для банков может быть связан с неправильной постановкой задачи и цели, сознательным непредставлением правдивой информации или введением оценщика в заблуждение.

Для профессионального управления подобными рисками финансовые учреждения принимают различные профилактические меры, среди которых не только независимая оценка залогов для банка, но и периодическая переоценка имущества, находящегося в залоге, и его диверсификация.

Выводы и предложения

Чтобы залог был реально работающим инструментом кредитования, необходимо при заказе оценочных услуг ставить перед экспертом, как основным исполнителем и главным ответственным лицом, четкие и определенные задачи по расчету стоимости залогового имущества. Нельзя ориентироваться только на рыночную стоимость предмета залога, так как это затрудняет выполнение дальнейших мероприятий по взысканию кредитных задолженностей и других обязательств.

Для предотвращения искусственного повышения рыночной стоимости залогов современные аналитики и экономисты предлагают ввести определенные ограничения на некоторые параметры оценочных расчетов. Оценщику сегодня необходимо более взвешенно и ответственно относиться к выявлению величины прибыли, дисконтированию денежных потоков и использованию ставки капитализации. Таким образом, можно повысить «жизнеспособность» полученных в отчете значений о стоимости залога на весь срок кредитования.

В настоящее время рекомендуется при проведении оценки залогов для банка

оперировать общепринятыми оценочными методами без раздувания стоимости объекта оценки, и непременно учитывать вероятность взыскания предмета залога, то есть его ликвидность, при невыполнении заемщиком своих обязательств.

www.active-consult.ru