Оглавление:
Приватизация земли под домом на две квартиры
Подскажите, пожалуйста, как приватизировать дом и землю, если дом на 2-х хозяев? Моя бабушка, получила по завещанию долю жилого дома (1/2), из документов есть Завещание, Свидетельство о праве на наследство по завещанию, Свидетельство о государственной регистрации права (вид права: общая долевая собственность, доля 1/2. объект права: жилой дом). Позже, маме удалось сделать кадастровый паспорт (общий). При этом, получилось такая история: Всего земли (общей, с соседом) по забору 500 с небольшим кв, но когда мама оформляла кадастровый (2012г), в мэрии сказали что есть близлежащая, неиспользованная земля, которую можно оформить, она конечно, согласилась и нам сделали общий кадастровый паспорт на 671 кв.м. Сосед, крайне неприятнейший тип, постоянно угрожает бабушке что тут почти вся земля его, что нашел какие-то документы на дом от 1953г, где у прежних владельцев дом был поделен по-другому и его часть больше, следовательно и земли у него должно быть больше, а бабушка просто живет на его территории дома. По этому вопросу я уже консультировался и мне недвусмысленно сказали что силу имеет более поздний документ и если сказано что у нас 1/2 доли (и по факту все живут на своих половинах) это и является законным. Тут есть еще один важный момент, сосед когда-то отдал небольшую часть земли (где-то 30метров) своему соседу, по сути, когда у нас еще не было никаких документов. И когда все начали узаканивать землю, те 30 м. отошли уже другому дому и у нас, грубо говоря фактически осталось 500м, вместо 530. И получается, если смотреть на наш участок по заборам, то у нашего соседа земли действительно немного меньше и теперь он чтобы было поровну, двигает заборы, говоря что часть земли тут его и он ее забирает, трижды вызывал бабушку на суд и трижды на него не являлся. Бабушка нервничает, я пообещал разобраться, но предупредил что законно, возможно он прав и придется отдать ему часть земли. Так вот, однажды мне довелось пообщаться с этим соседом, он сказал что уже все узаконил, документы в руки мне давать не стал, но мне удалось увидеть у него свидетельство на землю, на 253 кв.м. узаконенное в 2008 или 2009г (грубо говоря половина от тогдашних 500 кв. общей площади), почему-то маме, когда она оформляла общий кадастровый не сказали что он уже отделился и каким образом после того как он оформился нам сделали кадастровый на 671кв.м. я не знаю, но это и не важно. Важно что сосед об этом знает и показывал мне какие-то 2 кадастровых на 253кв.м. и еще один на 170кв.м., я не успел посмотреть что это за 170кв.м., но свидетельство на землю у него есть только на 253кв.м. Общаясь с ним, я ему сказал что он не имеет права ставить заборы на нашей территории, т.к. по его же свидетельству у него 253кв.м., на что он сказал что земли у него меньше чем должно быть и ему не составит труда «до-узаконить» второй кадастровый на 170м.
Позже, у меня сложилось впечатление что он боится что поспешил, узаконив 253кв.м., что мы можем узаконить все остальное. Так вот, возможно ли это? Бабушка хочет чтобы все осталось как есть по старым заборам и доверила мне разобраться с землей (оформила на меня доверенность). Сосед, честно сказать очень неприятный тип, орет на бабушку, а меня старается избегать и не появляется, когда я приезжаю в гости (живет в другом городе и приезжает в этот дом редко). Я решил идти от большего и у меня появилось несколько вопросов:
1. Могу ли я узаконить оставшуюся часть земли, 418кв.м.? (671 нашего кадастрового, отнять 253 его квадратуры по свидетельству)
2. Если нет, по документам дома у нас 1/2, значит я могу узаконить 335.5кв.м.? Независимо от того как стоят заборы? (подозреваю что по заборам у нас земли чуть больше из-за тех 30м, которые он отдал со своей стороны до приватизации)
3. Какие шаги мне предстоит пройти для оформления земли? Другими словами, что делать дальше? На старте я имею:
— Свидетельство о регистрации права (на дом. 1/2)
— Кадастровый паспорт на общую площадь земельного участка (с соседом) 671 кв.м.
— Доверенность на оформление земельного участка
— Полную папку старых документов, старые договоры дарения, старая домовая книга, какие-то договоренности от 60-80х годов, которые по словам адвоката, после разделения дома по 1/2 уже силы не имеют.
P.S. Дом стоит можно сказать на межи, т.е. между нашей землей и землей соседа, если это может быть важно.
Заранее благодарю за помощь!
Как я вижу ситуацию: Сосед узаконил землю на 253кв.м., а участок на котором мы с ним живем имеет площадь 671кв.м. Учитывая наши документы (1/2 доля дома) что и как мы можем узаконить? Простите, если не внятно объясняюсь, я абсолютно слаб в юриспруденции. Сосед конфликтный и если можно узаконить нам землю без его участия, это будет лучший вариант, потому как он живет в другом городе и точно ни на какие согласия с нами идти не будет, ведь у него уже все документы есть. Только если через суд, на который скорее всего он не будет являться (уже такое было).
10 Декабря 2013, 09:33
Ответы юристов (7)
Дело в том, что кадастровый паспорт, с какой бы площадью у Вас не был не дает никаких прав на земельный участок, это грубо говоря нарисованный план и описание участка.
Права на земельный участок дают правоустанавливающие документы на дом ( право на передачу в собственность участка). На дом, если вы правильно описали у Вас с соседом долевая собственность( то есть до в целом принадлежит двоим, без разделения на части ) Соседи между собой в этой ситуации должны договориться как они пользуются домом.
Если исходить из законодательства, то земельный участок, Вам и Вашему соседу, должны были оформить соответственно в долевую собственность. То есть без выдела на два участка. Поэтому Вашем маме и выдали кадастровый паспорт на 617 кв.м, что составляет весь участок ( с прирезкой). Когда она подаст документы на регистрацию ей оформят 1/ 2 долю на весь этот участок. Когда Сосед пойдет ему, то же самое сделают.
1) Вы можете зарегистрировать 1/ 2 долю на участок всей площади. что бы удостовериться какие права есть у Вашего соседа на участок закажите выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по адресу, указанному в кадастровом плане. Стоит эта услуга в любом отделении росрееста Вашего региона 200 р. И информация доступна всем желающим Здесь это можно сделать он-лайн rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_electronic_state_services_GRP
2) независимо от того как стоят заборы Вам сначала зарегистрируют 1/2 долю в праве на общий участок.
3) взяв все документы идите в муниципальные органы. Они должны выдать постановление ( решение ) о передаче участка в собственность. Потом с постановление в росреестр для регитстрации прав.
После того как оформите участок в долях. и Сосед оформит свою собственность Вы сможете разделить дом, что бы в документах были не доли, а часть дома. и разделить участок, так как у Вас стоят заборы по соглашению сторон или в судебном порядке.
Да, нам изначально говорили именно о такой последовательности. То есть, сначала узаканиваем общий участок, а потом делим его. Но он уже выделил и узаконил свою часть на 253кв.м, я сам видел копию свидетельства о праве собственности на землю. Это не единственный случай, у меня была похожая ситуация — земля на 4 владельцев и каждый узаканивал свою часть отдельно, без участия других. Я честно сказать просто забыл последовательность сбора нужных документов для этого, по-этому спрашиваю. Ну и если он уже узаконил 253кв.м, а общий участок на кадастровом, где расположен наш дом 671кв.м. Какую часть можем узаконить мы (и каким образом)?
09 Декабря 2013, 19:16
Есть вопрос к юристу?
Николай, проверьте, по ссылке и/или по выписке из ЕГРП действительно ли он что-то узаконил. По идее это нарушение и как это возможно загадка. Вы можете по суду потребовать отмены регистрации его права.
Если он уже узаконил, то на кадастровом учете не может быть 671 кв.м. Это участок должны были разделить. И получиться два отдельных с разными площадями и кадастровыми номерами.
Сможете ли Вы без суда оформить в случае если все же 253 кв.м. уже имеют собственника не понятно, так как эта ситуация в принципе с нарушением. Только в судебном порядке.Начните все же с проверки сведений в ЕГРП
Благодарю! Справка мне выдала несколько выписок с источником ГКН и ЕГРП. Конкретно ЕГРП есть документ с площадью 62.8кв.м. (это площадь дома) и документ с площадью 253кв.м. с наличием зарегистрированных прав, это думаю и есть его свидетельство на землю. Вот ссылка на все результаты поиска: http://link.ac/2sWO10
там и его 253 и 172. И наш, на 671
09 Декабря 2013, 21:26
Николай. а я бы Вам предложила сначала выделить реально долю бабушки в доме, т.е. сделать две квартиры в доме и уйти от долевой собственности. Тогда при оформлении земельного участка вы будете делить его с соседом не по долям 1\2, а по сложившемуся порядку пользования. т.е. по границам заборов. Положение о том, что порядок пользования земельными участками (на праве постоянного (бессрочного) пользования) определяется с учетом долей в праве собственности на строение или сложившегося порядка пользования земельным участком, прямо предусмотрено ч. 2 ст. 35 ЗК РФ.
Как я поняла, Вам выгоднее именно делить участок не поровну, а по границам, установленным заборами.
После выдела своей доли вы можете обратиться в суд об определении порядка пользования по имеющимся границам. и на основании уже этого решения оформлять себе участок.
Это, конечно де. если у соседа не оформлена земля, об этом вы узнаете получив выписку из ЕГПР.
Земля у соседа есть, свидетельство на 253кв.м. (выше в моем ответе есть ссылка) Вот уж не знаю как он ее оформил, мы ни на что согласия не довали и ничего не подписывали.
09 Декабря 2013, 21:28
Ссылка открылась только с указанием Алтайского края и все)
Простите, ссылка слишком длинная. Вот: http://link.ac/2sWO10
09 Декабря 2013, 21:43
Николай, ссылки на поиск не открываются.сделайте, пожалуйста, скриншот.
— ЕГРП на дом (62 кв.)
— ЕГРП на 253кв.м. (документ соседа)
— Кадастровый на 172кв.м., который я увидел в документах соседа
— Наш кадастровый на 671кв.м., который оформила мама
10 Декабря 2013, 09:23
Николай, я так понимаю, что все же ваш сосед оформил свои 253 кв.м. Для более точной информации все же закажите официальную выписку из егрп там и фамилия и будет и имя.
172 кв.м.скорее всего прирезка, которую ему позволили оформить. Другой вопрос еще, что для того что бы понять имеют ли эти 253 кв.м. отношение к Вашему участку 671 кв.м. ( адреса в деревнях присваиваются по номеру дома, а вот где они находятся в натуре понять можно только вызвав геодезиста и сделать вынос на местности). Эти две сотки могут находится скажем сбоку от основного участка.
если 253 кв.м. все относятся к основному участку, то это явное нарушение. Но с другой стороны, тогда вполне реальная возможность дооформить все остальное на Вашу семью.
Будьте внимательны, когда будут оформлять новые кадастровые паспорта на 418 кв.м. Не пожалейте денег и вызовите геодезистов, что бы они сделали вынос участка в натуре («забили колышки»).
253кв.м. точно на участке, который входит в 671кв.м., дальше идет проезжая часть и чужие участки. Вызвать геодезистов для чего? Чтобы они расчитали оставшиеся 418кв.м? Но, я не знаю как именно разметил сосед свои 253кв.м., эту информацию могут предоставить в официальной выписке из ЕГРП (его топосъемку или кадастровый с разметками)? Ну и достаточно ли у нас документов (1/2 доли дома) для оформления этой земли? В общем, я был бы признателен за пункты, которым мне нужно следовать. Например, сначала делаю топосъемку, потом кадастровый, потом на основании своих документов узаканиваю землю. или типа того. Как правильнее поступить в этой ситуации?
10 Декабря 2013, 13:15
Николай, Ваша ситуация имеет под собой не совсем законную подоплеку. Я бы на Вашем месте начала действовать так :
1) С кадастровым планом 671 кв.м. и документами на дом обратилась в муниципалитет с просьбой о передаче участка.
2) Если они дают отказ, там будет некое обоснование, что скажем 253 кв.м. уже переданы из него и Вам причитается такая-то площадь.
3) Вызовите геодезистов для проведения замеров и установления точек геодезического наблюдения ( «вбить колышки») топосъемка это несколько другое. А тут Вам соотнесут координатные точки с реальными точками на земле. Без обращения в администрацию у Вас нет законных оснований оформлять свои кв.м. Как выглядит ситуация на основании закона я Вам в первом посте описала.
4) с новым кадастровым планом и документами снова в администрацию с просьбой передать в собственность причитающиеся метры.
5) С постановлением из администрации в росррестр.
6) Росреестр выдаст Вам свидетельство о праве собственности.
Ситуация действительно непростая. Придется побегать.
Как купить 1 земельный участок двум покупателям по 1/2 доли?
Имеется земельный участок под ИЖС площадью 10 соток.
Имеется 2 покупателя, которые готовы купить у продавца по 1/2
данного участка, т.е. по 5 соток.
Как в правильно поступить в этой ситуации: оформить договор купли-продажи (1 в долевом участии или можно 2 по 1/2 участка), как потом провести размежевание и переоформление 2 участков вместо 1? С какими трудностями могут столкнуться покупатели в этой ситуации.
Ответы юристов (6)
Здравствуйте, Александр Михайлович.
Чтобы купить 2 участка по 1/2 от действующего, его надо сперва разделить, отмежевать, поставить на учет.
Ответ зависит от степени доверия долевщиков.
Если Вы будете выступать как долевые покупатели этого участка, то и распоряжаться затем им будете с согласия второго участника, в том числе с учетом права преимущественного приобретения.
Гражданский кодекс РФ
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Лучше, чтобы избежать споров, сначала разделить, а потом купить по отдельному участку, по 1/2.
С уважением! Г.А. Кураев
А Вы кто — продавец или покупатель? Если Вы продавец, то
Как в правильно поступить в этой ситуации: оформить договор купли-продажи (1 в долевом участии
Александр Михайлович
Лучше для Вас, если Вы продадите свой участок в равнодолевую собственность двум покупателям. А они потом вправе произвести раздел участка в натуре и прекратить долевую собственность, сформировав 2 обособленных земельных участка.
С какими трудностями могут столкнуться покупатели в этой ситуации.
Александр Михайлович
Им нужно будет произвести размежевание и поставить новые участки на кадастровый учёт. Ничего особо сложного.
Извините, я думал Вы на стороне покупателей выступаете.
Если Вы продавец, то Вам проще продать им двоим по 1/2 доли, ничего не делить.
1 договор в равнодолевую собственность, как Вы указали.
Уважаемый Александр Михайлович!
Если же Вы выступаете на стороне покупателя вместе с другим гражданином, то для Вас лучше, если продавец разделит свой участок на 2 и потом продаст каждому из вас по участку. Но он вряд ли захочет принимать на себя излишние хлопоты.
Но, повторю: никаких особых сложностей (при отсутствии спора между покупателями) при разделе земельного участка не будет. Заказываете проект раздела, получаете межевое дело на каждую долю, заключаете соглашение о разделе участка в натуре и ставите вновь сформированные участки на кадастровый учёт. Право долевой собственности прекращается, и каждый покупатель получает правоустанавливающие документы на свой участок.
Как в правильно поступить в этой ситуации: оформить договор купли-продажи (1 в долевом участии или можно 2 по 1/2 участка)
Александр Михайлович
Понятия 1/2 участка не существует.
Вы можете продать либо по 1/2 доле в праве на участок двум покупателям, либо участок 5 соток каждому покупателю
Чтобы продать 1/2 долю, то достаточно заключить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права в Росреестре.
Чтобы продать участок 5 соток нужно разделить имеющийся участок на 2 участка.
Это процесс трудоемкий и не дешевый.
У покупателей не будет трудностей, так как предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства,
реконструкции объектов капитального строительства установлены Решением
от 29 декабря 2009 г. N 202
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
НА ТЕРРИТОРИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД-КУРОРТ СОЧИ
Так минимальный размер участка под индивидуальное строительство Ж-1 установлен в 0,03 га, а Ж-2 под блокированную застройку 0,02 га.
То есть, 5 соток вполне входит в установленный минимум.
Здравствуйте, Алексей Михайлович. Очень просто можно купить.
Необходимо составить один договор купли-продажи земельного участка с двумя покупателями. Это — договор с множественностью лиц на стороне покупателя.
Долевая собственность, как раз, и образуется при поступлении в собственность нескольких лиц неделимой вещи.
У вас будет один договор купли-продажи земельного участка, при этом каждый из покупателей получит отдельное свидетельство на свою 1/2 долю в праве собственности на земельный участок.
Если у продавца есть все необходимые документы, его право собственности на участок зарегистрировано. супруг (если он есть и участок приобретен в браке) даст нотариально заверенное согласие, никаких трудностей не предвидится.
После оформления права собственности на земельный участок вы можете сформировать из него два самостоятельных участка, осуществив межевание и поставив вновь созданные участки на кадастровый учет и зарегистрировав каждый на свой участок право собственности. В этом случае вы уйдете от долевой собственности.
m.pravoved.ru
Земля в долевой собственности, как построить дом?
Иванову принадлежит 1/5 земельного участка, Петрову 4/5.
Иванов строит на этом участке дом и гараж полностью за свой счет.
Кому принадлежит дом (требует госрегистрации), пока он не достроен?
Кому принадлежит гараж (не требует госрегистрации), пока он не достроен?
Кому будет пренадлежать этот дом после государственной регистрации?
Кому будет пренадлежать гараж после завершения его строительства?
05 Сентября 2014, 18:37
Ответы юристов (34)
Здравствуйте. В любом случае он будет принадлежать тому кто строит и недостроенные и уже готовые объекты.
С чем беспокойство и вопросы связаны?
05 Сентября 2014, 18:38
Статья 218. Основания приобретения права собственности
1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.
Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласен с коллегой. Дом и гараж принадлежит тому кто построил. В судебном порядке гражданин Петров может признать строения самовольной постройкой и потребовать их сноса.
Кому принадлежит дом (требует госрегистрации), пока он не достроен? Кому принадлежит гараж (не требует госрегистрации), пока он не достроен?
Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
3. Абзац утратил силу.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Кому будет пренадлежать этот дом после государственной регистрации? Кому будет пренадлежать гараж после завершения его строительства?
Тому, кто построил.
Здравствуйте, Алексей! На основании статей 263 и 271 Гражданского кодекса России собственником дома и гаража (после регистрации права собственности) будет застройщик, то есть собственник Иванов. До момента регистрации право собственности на объект недвижимости не возникает ни у Иванова, ни у Петрова.
На основании статьи 271 Гражданского кодекса России лицо, приобретшее право собственности на гараж и дом, имеет право пользования частью земельного участка, необходимого для пользования гаражом и домом. Реализация этого права осуществляется на основании соглашения собственников земельного участка, а при отсутствии такового — по решению суда.
Вот это и смущает — в недостроенный дом вложены серьёзные средства, но недострой этот получается «ничейный».
05 Сентября 2014, 18:43
Алексей, добрый день.
Если у Вас доли не выделены в натуре, не определен порядок пользования участком есть риск, что дом и гараж Вы будете делить с Петровым, так как точно не знаете на своих 1/5 Вы все это построили или на его 4/5. Право собственности в любом случае Вам придется признавать через суд.
То есть если половинка дома на его земле — то эта половинка автоматически ему принадлежит?
05 Сентября 2014, 18:44
Вы можете выкупить участок у Петрова, и тогда не придется через суд устанавливать право собственности на дом и гараж.
Все деньги ушли на строительство 🙂
05 Сентября 2014, 18:51
что дом и гараж Вы будете делить с Петровым, так как точно не знаете на своих 1/5
На основании чего?
О самовольной постройке речи не идёт. Разрешение получено и у властей, и у Петрова.
Разрешение на строительство и дома, и гаража?
Если у обоих — то тогда право собственности будет принадлежать тому, кто строит и может подтвердить строительство документально (смета, чеки, договора и т.д.). Соответственно, кто строил, тот и будет оформлять на себя право собственности.
Если есть разрешения и от адм-ии и от Петрова, то по факту ничего не будет я считаю. Максимум Петров может потребовать оплату аренды земли под постройками.
Уточнение клиента
Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
05 Сентября 2014, 18:55
Вопрос об аренде земли или выплате какой то компенсации не поднимался?
Разумеется Иванова беспокоит тот момент, что он тратит на 100% свои денежки, а строит на земле, которая на 4/5 чужая.
Вполне может иметь место исковое от Петрова о компенсации или арендной плате за часть участка земли, на которой производится постройка, если участки не разделены.
05 Сентября 2014, 18:53
А в случае спорной ситуации какова будет судьба недостроя?
Снести обязать точно не обяжут.
Не может быть имущество ничьим. И недострой будет Иванова, просто не в качестве недвижимого имущества.
Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Единственное, что на все работы и материалы нужно чеки и договоры (если строит не сам) сохранять.
То есть если половинка дома на его земле — то эта половинка автоматически ему принадлежит?
Статья 222. Самовольная постройка
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а
в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке,
за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном
(бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где
осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право
собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на
постройку в размере, определенном судом.
Все будет зависеть от того, как Вы разделите участок.
Нет. Но Петров может выступить со встречным иском о сносе строения Иванова его силами и за его счёт.
Так эта норма на мой взгляд не противоречит требованию о арендной платы. Пользоваться же никто не запрещает, просто и собственник имеет право получить некоторую компенсацию.
А если собственник установит плату в размере 10 млн. долл. в месяц?
05 Сентября 2014, 18:57
Тогда о чем речь? Вы его регистрируете на себя. Гараж регистрируете по декларации.
05 Сентября 2014, 18:58
Так что получается что Иванов и так может этой землёй пользоваться, без арендной платы. Или нет?
По ст. 209 ГК РФ (указанной выше) считаю требовать может арендную плату.
А как же п.1 ст. 271 ГК РФ?
А что там такого сверхъестественного? Если Петров предоставит право пользования земельным участком — то Иванов и будет им пользоваться… Вопрос только остаётся — на каких условиях: возмездно или безвозмездно.
Плата должна быть разумной, то есть если она будет завышена, то можно требовать через суд уменьшения арендной платы. Видел такое решениесуда об уменьшении, но давно и найти сейчас не могу. Так что на 100% утверждать не буду.
Статья 614. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Имеет право. В случае Вашего несогласия с суммой — размер будет определяться в суде.
Вот это и смущает — в недостроенный дом вложены серьёзные средства, но недострой этот получается «ничейный».
Согласно статье 25 Закона России »О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация права собственности в отношении незавершённого строительством объекта допускается только при наличии разрешения на строительство. При отсутствии разрешения на строительство, выданного федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора, право собственности на недостроенный объект недвижимости не может быть зарегистрировано.
То есть при отсутствии разрешения на строительство, законных оснований для регистрации права собственности не будет.
Вариант заключить договор аренды либо безвозмездного пользования землей.
Думаю, Петров на это согласится.
Либо можете оформить дом в долевую собственность.
Т.е. оцениваете участки и затраты на строительство и оформляете доли на дом, пропорционально вложениям каждого. Вы деньги на строительство и ваша доля участка, Петров вложения в виде участка.
К вопросу о плате за аренду. Можно применитьв принципе положения ст. 10 ГК РФ при завышении арендной платы.
Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав
1.Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.
4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
А так же, хоть и не совсем по Вашей ситуации, но тем не менее, сама мысль ВАС РФ верная:
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
22. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
То есть распределение долей в праве собственности на землю при регистрации ни на что не влияет?
У Вас есть право собственности на долю в этом участке, у Вас есть разрешение на строительство согласно 51 ст., у Вас есть разрешение от второго собственника, больше ничего не нужно. Даже если он через суд попытается признать участок под Вашими постройками своим, у него ничего не выйдет.
А сколько соток у Вас участок?
Здравствуйте, Алексей. Вам и правда, есть о чем беспокоиться. Хотя бы потому, что на одном земельном участке может быть построен только один жилой дом. Если вы построите дом, получается, что ваш сосед уже ничего построить не сможет. Точнее, построить сможет, но зарегистрировать его как недвижимость, нет.
По общему правилу, право собственности на недвижимость регистрируется за тем, кому принадлежит земля. Следовательно, за Ивановым должно быть зарегистрировано 1/5 за Петровым — 4/5 доли в праве собственности. Для регистрации права на недвижимость только за вами, от соседа потребуется отказ от регистрации. Но зачем ему давать такой отказ, если он потом не сможет зарегистрировать свое право, если тоже захочет построить дом?
Думаю, вам стоит записаться на прием к специалистам Росреестра и заранее поинтересоваться, возможна ли при ваших условиях регистрация права на дом только за вами, и что для этого необходимо.
И другой вариант, как вам правильно подсказывали коллеги, если участок делимый — делите его на два, и тогда проблем вообще не будет.
Выше пишут что постройки принадлежат тому, кто их построил. И будут принадлежать после регистрации. А вы пишете что после регистрации 4/5 будут принадлежать Петрову. Кому верить?
За кем право собственности всё таки регистрируется — за тем кто построил, или за тем, кому принадлежит земля? Ответы юристов здесь противоречат друг другу!
06 Сентября 2014, 10:25
На вашем совместном участке нет егоземли, как нет и вашей. У вас — общая совместнаясобственность. В силу чего у каждого из вас в собственности — весь участок, целиком. И только право на него поделено на доли. Загляните в свидетельство, из него сразу станет понятно, что вы собственник не частиучастка размером в 1/5, а собственник 1/5 доли в праве на участок. Весь.Вы строите свой дом на вашем общем земельном участке, а не на каком-то своем личном кусочке этого участка, даже если вы договорились о порядке пользования им.
За кем право собственности всё таки регистрируется — за тем кто построил, или за тем, кому принадлежит земля? Ответы юристов здесь противоречат друг другу!
Регистрировать Вы его будете на себя, но скорее всего в судебном порядке.
Чтоб этим не заниматься, советую размежевать участок, выделив свои доли в натуре и регистрировать уже на себя, на собственном участке. Но, я не зря спрашивала сколько соток у Вас участок, если Ваша доля меньше установленной нормы, то придется все равно через суд.
Не согласен, что на соседа зарегистрируют 4/5
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ
(ред. от 21.07.2014)
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Статья 17. Основания для государственной регистрации прав
1. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
Таким актом будет разрешение на ввод в эксплуатацию. Тем более что:
Разрешение получено и у властей, и у Петрова.
А прямого указания на то, что при регистрации права, оно должно быть зарегистрировано соразмерно долям на зем. участок, я во всяком случае не нашёл.
Так же это будет противоречить ст. 218, 219 ГК РФ
Вопрос о сносе по ст. 222 ГК РФ спорный на мой взгляд в данном случае и с учётом разрешения на строительство от Петрова вряд ли подлежит удовлетворению.
К вопросу о сроке исковой давности и изъятию зем.участка из незаконного владения.
Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 16867/12 по делу N А41-19663/11
Поскольку истец, считающий себя собственником спорного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорных объектов недвижимости может быть разрешен в том числе при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска.
Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, (здесь напомню согласие есть)может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса).Указанная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 информационного письма от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».В силу статьи 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Кодекса).Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.Срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения.По договору от 11.08.1998 совхоз продал обществу «Развитие» здание и передал его по акту, а покупатель приобрел право пользования земельным участком, занятым отчуждаемым строением и необходимым для его использования в силу статьи 552 Гражданского кодекса.Письмом от 11.11.1998 N 471 генеральный директор совхоза сообщил администрации, что не имеет претензий на земельный участок, находящийся под зданием и необходимый для его использования, площадью 7060 кв. метров и не возражает против предоставления его обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Впоследствии письмом от 01.03.1999 N 91 в адрес регистрирующего органа совхоз подтвердил, что по проекту перераспределения земель данный участок не вошел в земли совхоза.Таким образом, истец знал о выбытии из его владения участка, занятого зданием и необходимого для его использования, в момент заключения договора купли-продажи N 78 и передачи здания покупателю; о конкретном размере этого участка с кадастровым номером 50:21:04120009, выбывшем из владения истца, совхоз в лице генерального директора узнал 11.11.1998.
Это — не вопрос веры, а вопрос правильного толкования закона. В противном случае, подрядчики по строительству многоквартирных домов должны признаваться собственниками квартир по договору долевого строительства, а не те, кто перечислял деньги на строительство квартир. Или я, построив домик на площади Победы в центре города, стала бы его собственником.
Консультация со ссылкой на статью 218 ГК дана без учета содержания самой статьи —
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Из чего следует, что несоблюдение закона и иных правовых актов не позволяет признать того, кто изготовил вещь для себя, его собственностью. Так что никаких противоречий тут нет.
Нахождение земельного участка в долевой собственности уже налагает определенные ограничения, установленные ГК, ЗК, ГрК. При этом, в любом случае, вы остаетесь собственником стройматериалов, но если будут препятствия в регистрации права собственности на дом, собственником жилого дома стать не сможете. Причины я уже указывала.
Тут нет никаких противоречий. Дом принадлежит тому кто его построил с соблюдением законодательства и кому, в то же время, принадлежит земельный участок.
По закону, право собственности регистрируется за собственником земельного участка. В вашем случае собственников — двое, плюс невозможность построить и зарегистрировать право собственности на два жилых дома, расположенных на одном участке. Закон прямо такие ситуации не регулирует.
По собственной практике знаю, что люди, у которых земельный участок находится в долевой собственности, строят один дом на двоих (обычно сблокированный, ли на две квартиры).
Либо сособственникам достается земельный участок с уже построенным домом. Поэтому таких проблем не возникает.
Разрешение на строительство при этом никаких преимуществ не создает. Разрешительные инстанции не интересует, как вы будете пользоваться с соседом данным домом, как будете разрешать возникшие проблемы. При этом один дом всегда на участке построить можно.
Выходом представляется либо выкуп 4/5 у сособственнника, либо раздел земельного участка. Но в этом случае ваша 1/5 по площади не может быть меньше норм предоставления, установленных в вашем регионе.
Зачем вашему сособственнику земля, предназначенная под ИЖД, если он не собирается на ней строиться? А если собирается, ваш дом будет препятствием для строительства его дома. Продажа земли другим лицам без возможности возведения дома — вряд ли перспективна.
Нашла положительное в плане решения данного вопроса служебное решение. Правда, ситуация там не точно совпадающая с вашей, однако нормативные акты, на которые ссылался суд, принимая решение, относятся и к вашей ситуации — ст. 263 ГК, например. Это на тот случай, если возникнут проблемы. Хотя, если основываться на положениях ст. 263 ГК, возможно, согласия вашего соседа на возведение дома будет достаточно для регистрации права собственности на вас. Поэтому вам следует заранее обратиться в Росреестр на консультацию по вопросу регистрации права на недвижимость, со всеми документами — свидетельством на собственность, согласием соседа, разрешением на строительство и т. п.
Правда, согласно другому решению вывод суда однозначен: «Доводы истца о том, что на выделенном ему земельном участке возможно строительство другого жилого дома, являются не состоятельными, поскольку такое строительство противоречит целевому использованию земельного участка (эксплуатация жилого дом и построек)».
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.